【基本案情】

       上訴人(原審原告)：秦婉輝。

       上訴人(原審原告)：秦沛忠。

       上訴人(原審原告)：秦沛軍。

       上訴人(原審原告)：秦慧絲。

       上訴人(原審原告)：秦沛儒。

       上訴人(原審被告)：潘壽乾。

       上訴人(原審被告)：潘炳基。

       上訴人(原審被告)：潘艷英。

       上訴人(原審被告)：葉錦雄。

       上訴人(原審被告)：黃志芳。

       上訴人(原審被告)：黃鈺婷(曾用名黃河)。

       黃鈺婷(曾用名黃河)委托代理人：簡淑玲。

       上訴人秦婉輝、秦沛忠、秦沛軍、秦慧絲、秦沛儒（下簡稱秦婉輝等五人）、上訴人潘壽乾、潘炳基、潘艷英、葉錦雄、黃志芳、黃鈺婷（下簡稱潘壽乾等六人）房屋合建糾紛一案，雙方均不服廣州市越秀區(qū)人民法院(2010)越法民三初字第1735號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

       原審法院經(jīng)審理查明：秦鎮(zhèn)江（已故）、秦婉輝（甲方）與潘壽乾等六人（乙方）于1985年9月29日簽訂《協(xié)議》，約定甲方將楊箕村塱塘巷27、29號二樓、三樓、四樓出售給乙方，每平方米600元，面積共284.2平方米，總金額170520元；協(xié)議簽訂后，乙方按總金額的20%預(yù)付給甲方作為基建費，建成第二層后再付30%，全部完工驗收合格后付齊；從乙方第一次付款時起計，房屋在四個月內(nèi)交付使用；乙方第一次付款時，甲方將“宅基地使用證”及有關(guān)資料原件交由乙方掌執(zhí)抵押等。簽訂協(xié)議后，潘壽乾等六人即依約向秦鎮(zhèn)江、秦婉輝支付了170520元。

       1988年10月8日，廣州市天河區(qū)人民政府核發(fā)了沙河鎮(zhèn)楊箕村雄鎮(zhèn)一橫巷25號、26號（即原塱塘巷27、29號，現(xiàn)址為雄鎮(zhèn)大街一橫巷31、32號）的《村鎮(zhèn)宅基地使用證》，登記使用人分別為秦婉輝和秦鎮(zhèn)江，宅基地面積分別為46.12平方米、53.83平方米，建筑面積分別為169.48平方米、160.055平方米。秦婉輝等五人、潘壽乾等六人雙方現(xiàn)確認(rèn)31號二、三、四樓面積為138.36平方米，32號二、三、四樓面積為137.49平方米，現(xiàn)由潘壽乾等六人安排使用。秦鎮(zhèn)江于2001年2月1日死亡，其配偶梁玉瓊于2000年4月2日死亡，秦婉輝、秦沛忠、秦沛軍、秦慧絲、秦沛儒均為秦鎮(zhèn)江與梁玉瓊的子女。

       經(jīng)潘壽乾等六人申請、原審法院依法委托廣州啟誠房地產(chǎn)土地評估有限公司對涉訟的二、三、四樓房屋重置成新價和該房屋所在范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)區(qū)位樓面價進行評估。該司于2010年9月27日作出《房地產(chǎn)估價報告》，結(jié)果為：評估對象在2010年8月25日的市場價值為1516348元（其中25號房屋重置成新價為173919元、區(qū)位樓面價為586646元；26號房屋重置成新價為172825元、區(qū)位樓面價為582958元）。對此評估報告，秦婉輝等五人提出：1、房屋破損嚴(yán)重，評估單價過高，且房屋只是框架結(jié)構(gòu)并非混合結(jié)構(gòu)；2、宅基地不能上市買賣，只能評估當(dāng)年的造價，而非市場價格。評估公司表示：房屋重置成新價指的是如果房屋需要重新架構(gòu)的各項材料的價格及相關(guān)稅費。潘壽乾等六人提出：1、該地段的樓價每平方米有15000元左右，涉訟房屋估價過低，我方拿到補償款后不能在附近購置房屋；2、房屋重置成新價的折舊率是多少？評估公司表示：1、區(qū)位樓面價不是區(qū)位補償價。我方評估的是宅基地的價格，潘壽乾等六人提出的是商品房的價值，而根據(jù)土地管理法，宅基地的交易雙方是有限制的，不能與市面的商品房比較；2、成新價是根據(jù)廣州市公布的標(biāo)準(zhǔn)通過使用年限及可使用年限并結(jié)合房屋實際情況計算，折舊率為64.84%。當(dāng)事人雙方均未提供證據(jù)推翻上述評估結(jié)果。潘壽乾等六人向評估公司支付了評估費6290元。

       秦婉輝等五人于2010年6月30日向原審法院提起訴訟，請求判令：1、確認(rèn)秦鎮(zhèn)江（已故）、秦婉輝與潘壽乾、潘炳基、潘艷英、葉錦雄、黃志英、黃鈺婷于1985年9月29日簽署的房屋使用權(quán)協(xié)議書無效；2、返還扣留的《宅基地使用證》給秦婉輝等五人；3、由秦婉輝等五人退還170500元轉(zhuǎn)讓費給潘壽乾等六人。潘壽乾等六人反訴請求：秦婉輝等五人將涉訟房屋按評估的市場現(xiàn)值房款返還給潘壽乾等六人。

       原審法院認(rèn)為：

       對于秦鎮(zhèn)江、秦婉輝與潘壽乾等六人就涉訟房屋的買賣行為是否有效的問題。因據(jù)《村鎮(zhèn)宅基地使用證》顯示，該房屋所使用的土地是有關(guān)部門批準(zhǔn)給秦鎮(zhèn)江、秦婉輝作為宅基地建房的集體所有土地，屬于農(nóng)民集體所有，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租作于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定，秦鎮(zhèn)江、秦婉輝與潘壽乾等六人的轉(zhuǎn)讓行為違反了上述法律的強制性規(guī)定，為無效行為，故對秦婉輝等五人要求確認(rèn)秦鎮(zhèn)江、秦婉輝與潘壽乾等六人就涉訟房屋的買賣行為無效的請求，予以支持。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十一條第一款的規(guī)定：民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，秦婉輝等五人作為秦鎮(zhèn)江的繼承人，應(yīng)將170520元的購房款返還潘壽乾等六人，潘壽乾等六人應(yīng)將涉訟房屋交還給秦婉輝等五人。另，《村鎮(zhèn)宅基地使用證》是記載宅基地使用權(quán)人權(quán)利的證書，應(yīng)為其上登記的權(quán)利人所持有，秦婉輝等五人求潘壽乾等六人返還《村鎮(zhèn)宅基地使用證》，予以支持。鑒于秦鎮(zhèn)江、秦婉輝作為訟爭房出售方明知農(nóng)村宅基地住房不能出售給該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員外的其他人，卻為了經(jīng)濟利益將訟爭房出售給潘壽乾等六人，多年后又在房價大幅上升時起訴要求返還房屋，以求獲得更大的利益，應(yīng)承擔(dān)買賣行為無效的主要過錯責(zé)任。潘壽乾等五人明知其不能買受農(nóng)村宅基地住房而違法購買，應(yīng)承擔(dān)買賣行為無效的次要責(zé)任。綜合考慮到訟爭房的價值現(xiàn)已大幅上升的因素，秦婉輝等五人應(yīng)按過錯程度賠償對潘壽乾等六人造成的房價上升損失，該損失以評估確定的房屋目前的價值與雙方原買賣訟爭房房價差的70%計算為宜，即（1516348元－170520元）×70%，共計為942079.6元。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五十八條第一款第五項和第二款、第六十一條第一款之規(guī)定，判決：一、潘壽乾、潘炳基、潘艷英、葉錦雄、黃志芳、黃鈺婷與秦鎮(zhèn)江、秦婉輝就廣州市沙河鎮(zhèn)楊箕村雄鎮(zhèn)一橫巷25號、26號（現(xiàn)址為雄鎮(zhèn)大街一橫巷31、32號）二樓、三樓、四樓房屋的買賣行為無效；二、潘壽乾、潘炳基、潘艷英、葉錦雄、黃志芳、黃鈺婷應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，將廣州市沙河鎮(zhèn)楊箕村雄鎮(zhèn)一橫巷25號、26號的《村鎮(zhèn)宅基地使用證》返還秦婉輝、秦沛忠、秦沛軍、秦慧絲、秦沛儒；三、秦婉輝、秦沛忠、秦沛軍、秦慧絲、秦沛儒應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，將170520元購房款返還潘壽乾、潘炳基、潘艷英、葉錦雄、黃志芳、黃鈺婷；四、秦婉輝、秦沛忠、秦沛軍、秦慧絲、秦沛儒應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向潘壽乾、潘炳基、潘艷英、葉錦雄、黃志芳、黃鈺婷支付賠償款942079.6元；五、駁回潘壽乾、潘炳基、潘艷英、葉錦雄、黃志芳、黃鈺婷的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費3710元、反訴受理費8456.5元、評估費6290元，由秦婉輝、秦沛忠、秦沛軍、秦慧絲、秦沛儒共同負(fù)擔(dān)12920元，潘壽乾、潘炳基、潘艷英、葉錦雄、黃志芳、黃鈺婷共同負(fù)擔(dān)5536.5元。

       原審判后，秦婉輝等五人不服，向本院提起上訴稱：

       一、原審法院對本案因合同無效后給合同雙方造成損失的范圍不符合《協(xié)議》的約定及本案事實，并違反了《民法通則》的相關(guān)規(guī)定。原審法院認(rèn)為本案因合同無效后造成損失的范圍是多年來房價大幅上漲而給潘壽乾等六人造成的損失，這種觀點是錯誤的。合同無效應(yīng)當(dāng)自始無效，也就是說應(yīng)當(dāng)按照合同簽訂時的具體情況認(rèn)定雙方因合同無效帶來的損失。

       二、原審法院對雙方造成合同無效的過錯責(zé)任劃分所依據(jù)的事實認(rèn)定錯誤。原審法院對本案事實的認(rèn)定錯誤，對涉訴房屋的現(xiàn)狀沒有認(rèn)識不清，過分強調(diào)秦婉輝等五人的收益而忽略了秦婉輝等五人的損失及潘壽乾等六人的收益。首先，本案的事實是1985年，潘壽乾等六人所在燕塘農(nóng)場公司為了解決職工住房問題，找到秦婉輝、秦鎮(zhèn)江商量合作建房，并簽訂協(xié)議。在協(xié)議簽訂前并不存在訴爭房屋，是潘壽乾等六人出資由秦婉輝等人興建訴爭房屋的。由此可見，無效合同簽訂的起因是潘壽乾等六人有購房的需求而找到秦婉輝、秦鎮(zhèn)江買房，潘壽乾等六人是主謀，我方是被動的。其次，根本不存在訴爭房價格大幅上漲而導(dǎo)致秦婉輝等人因此獲利。本案訴爭的房屋歸根到底還是宅基地建筑物，是不允許買賣的，即使存在拆遷的事實，但回遷之后房屋所發(fā)放的是集體房屋所有權(quán)證，同樣是禁止流通的，不存在獲益。再次，潘壽乾等六人花費極其少量的代價換來了在市中心地帶居住近三十年的享受，這是潘壽乾等六人的得益，相反，秦婉輝等人損失了近三十年可觀的租房收入，雙方的損失與收益是相對的，不存在一方占更多的便宜。

       三、原審法院依據(jù)廣州啟誠房地產(chǎn)土地評估有限公司根據(jù)所謂“重置新價”以及“區(qū)位樓面價”評估涉訴房屋的價值作為賠償標(biāo)準(zhǔn)不合理。訴爭房屋是宅基地所建房屋，根本不具有流通價值。本案的訴爭房屋是由潘壽乾等六人出資合建的，秦婉輝等五人因合同無效已將建樓款退還潘壽乾等六人，所謂“重置新價”與潘壽乾等六人沒有任何關(guān)系。原審第四項判決背離了秦婉輝等五人的訴訟請求及潘壽乾等六人的反訴請求，潘壽乾等六人反訴請求是支付相應(yīng)的樓款，原審判決第四項判決要求秦婉輝等五人向潘壽乾等六人支付賠償款，原審該項判決違背了民訴法不告不理的原則。綜上所述，請求：撤銷原審第四項判決。

       潘壽乾等六人答辯稱：不同意對方的上訴請求和理由，同意原審判決的法律依據(jù)，對評估價格有異議，本案評估結(jié)果遠離客觀事實，潘壽乾等六人認(rèn)至少是8593元每平方米，這也是廣州日報公開的楊基村出讓地價。秦婉輝等五人認(rèn)為雙方合建是事出有因，但從本案沒有證據(jù)顯示燕塘農(nóng)場與秦婉輝等五人是合同的關(guān)系，只是顯示秦婉輝等五人與潘壽乾等人之間的關(guān)系。

       潘壽乾等六人也不服原審判決，向本院提起上訴稱：原審法院委托的中介機構(gòu)對案涉房屋的現(xiàn)有市價評估不符合同期區(qū)位樓面價的真實情況，然而原審法院判決卻予以采納，造成對潘壽乾等六人明顯不公允的判決結(jié)果，無法令潘壽乾等六人信服。由于本案案涉地址房屋將被拆遷并以同等面積回遷安置秦婉輝等五人同址的新建樓房，因此秦婉輝等五人利用上訴人出資所建的房屋面積而獲得的回遷面積折合市價超過500萬元以上，遠遠大于本案案涉房屋的評估價值。因此，不符合《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定。潘壽乾等六人所受到的損失應(yīng)包括即將回遷新樓房的價值損失(即500萬元以上)及原合建房屋價值(1516348元)的損失、潘壽乾等六人原投入合建房屋的170520元款項的損失之和。因此，人民法院在認(rèn)定雙方在合建行為無效后，應(yīng)根據(jù)雙方各自過錯責(zé)任，責(zé)令秦婉輝等五人在上述損失范圍內(nèi)返還財產(chǎn)及折價補償相應(yīng)的款項給潘壽乾等六人。這樣才能體現(xiàn)公平、客觀、對等的法律原則及體現(xiàn)法律所強調(diào)損失對等、收益對等的無效合同處理原則。因此，秦婉輝等五人就合同無效而補償給潘壽乾等六人的款項應(yīng)在400萬元以上。據(jù)上，請求：1、撤銷原審判決。2、改判秦婉輝等五人支付2370930.75元（按后面的公式計算應(yīng)為2370379.05元，本院注）(按楊箕村地塊公開拍賣成交價8593元/平方米×275.85平方米計)。3、由秦婉輝等五人承擔(dān)本案一、二審訴訟費。

       秦婉輝等五人答辯稱：本案過錯不在我方，是潘壽乾等人為了解決房屋問題來找秦婉輝、秦鎮(zhèn)江的。雙方各有損失，應(yīng)按合同法有關(guān)規(guī)定相互返還，潘壽乾等人的得益大于損失，對于評估結(jié)果的問題不應(yīng)按現(xiàn)行樓價評估，也不應(yīng)在秦婉輝等人沒有任何得益的情況下要求秦婉輝等人承擔(dān)賠償責(zé)任。

       本院依法確認(rèn)原審法院查明的事實。

       本院另查明：秦婉輝等五人二審述稱原審未查明房屋合建的原因，主張當(dāng)年是潘壽乾等六人所在單位與其合建房屋，秦婉輝等五人的該主張未得到潘壽乾等六人的認(rèn)可，潘壽乾等人認(rèn)為即使該六人是同一個單位也并不意味著是單位找秦婉輝等人合建房屋。秦婉輝等五人對其上述主張未能提交相應(yīng)的證據(jù)予以證明。

       再查，潘壽乾等六人二審當(dāng)庭提交2011年1月19日《廣州日報》A9版《富力以底價獲楊箕村出讓地塊》的報道，擬證明：涉訴房屋的區(qū)位價至少為8593元每平方米，建好后售價至少3萬元每平方米，原審估價明顯較低。秦婉輝等五人認(rèn)為上述報紙中載明價格包含開發(fā)商幫村民建房子的價格，不能與同地段商品房的價格對比。秦婉輝等五人二審當(dāng)庭提交2010年5月29日《南方都市報》A14版《楊箕拆遷“加速度”九成半村民已簽約》的報道，擬證明合建房的非村民乙方只補錢不補地，房子是給本村村民的。潘壽乾等人稱據(jù)其向拆遷辦理了解，只要秦婉輝等人同意，拆遷辦就同意潘壽乾等人回遷安置。

【法院判決】

       審查原審認(rèn)定事實清楚，處理并無不當(dāng)，予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下:

       駁回上訴，維持原判。

       本案二審案件受理費8517元，由秦婉輝、秦沛忠、秦沛軍、秦慧絲、秦沛儒負(fù)擔(dān)5962元，由潘壽乾、潘炳基、潘艷英、葉錦雄、黃志芳、黃鈺婷負(fù)擔(dān)2555元。

       本判決為終審判決。