本月起，北京、上海、廣州、武漢開始試點“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，然而滬上不少老年人對此持觀望態(tài)度，紛紛將眼光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，浦東、青浦、崇明等區(qū)縣都有養(yǎng)老地產(chǎn)借機(jī)“搶蛋糕”。個別新開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目甚至明年交房今年就有老人預(yù)訂。

“手里有房，心中不慌”

       “老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”俗稱保險版“以房養(yǎng)老”或者“倒按揭”，在試點城市，保險版“以房養(yǎng)老”能否真正落地還需拭目以待。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，部分老年人對需要交出手中房子的養(yǎng)老方式還是有所觀望。

       “手里有套房子心里就不慌了，感覺踏實，而且以后也可以留給孩子。”今年60歲出頭的瞿老伯說：“我周圍的朋友、鄰居也很少有人能接受這種反向抵押，當(dāng)然，以后可能會有些老人接受這種養(yǎng)老方式，但不一定能獲得大部分老人的支持，‘倒按揭’最多就是養(yǎng)老方式的一種補充而已。”

       “由于傳統(tǒng)觀念，老人將房產(chǎn)視為重要遺產(chǎn)，‘以房養(yǎng)老’觀念短期難以改變。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，還有三個與“以房養(yǎng)老”緊密相關(guān)的三個難題必須解決：房地產(chǎn)市場周期波動對于資產(chǎn)升值及價格的影響明顯，如何規(guī)避、計算、對沖市場風(fēng)險；現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點；配套服務(wù)設(shè)施不完善，有錢未必買到優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)。這些都制約著“倒按揭”的發(fā)展。

老人組團(tuán)覓“養(yǎng)老房”

       正是看中了老年人“手里有房、心中不慌”的想法，加之對未來養(yǎng)老服務(wù)市場持樂觀態(tài)度，過去兩三年間，養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)生水起，開發(fā)商都想分一塊“蛋糕”。

       在昆山花橋、千燈等地，多個樓盤都打出過“養(yǎng)老房”的概念。由于開發(fā)商和中介的大力推介，加之價格較低又不限購，許多上海老年人都到花橋、千燈買房養(yǎng)老，甚至還經(jīng)常出現(xiàn)中老年人“組團(tuán)買房”的情況。根據(jù)綠地集團(tuán)的統(tǒng)計，綠地在昆山花橋各項目共售出約2.3萬套，其中約90%的購房者都是來自上海的客戶。這其中40歲以上的約占20%。

       在上海，位于浦東康橋的親和源是運營比較成熟的老年生活服務(wù)社區(qū)，目前已有約1300位老年人入住。親和源老年生活形態(tài)研究中心主任華山說，目前入住的老人多來自徐匯、長寧、靜安等市中心區(qū)域，且多為自己掏錢入住。

       即便是新開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，也頗受老年人歡迎，位于青浦朱家角的天地健康城首批推出80多套房，最低價要130萬元，盡管要到明年年底才能入住，但由于有送終身會員等活動，也已預(yù)訂了70%。

       和普通買房不同，這些養(yǎng)老地產(chǎn)多采用會員制以‘入會’的方式買房，或者說以買房的方式入會。如親和源的A類會員，入會費統(tǒng)一為118萬元，年費則根據(jù)房產(chǎn)大小有所變化：108平方米的房子7.38萬元，78平方米則為3.98萬元，58平方米為2.98萬元。

       除此以外，浦東的迪士尼板塊甚至崇明東灘都傳出了建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的消息。

[政策解讀]

國土部：商業(yè)性設(shè)施占用土地不屬于養(yǎng)老設(shè)施用地

老年酒店、會所等不屬于養(yǎng)老設(shè)施

       養(yǎng)老地產(chǎn)高速發(fā)展的背后也有隱憂。多位業(yè)內(nèi)人士透露，過去有的開發(fā)商涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，其實本意是規(guī)避繳納土地出讓金和限購政策。此外，也有的項目號稱“養(yǎng)老房”，實則是變相的“會所”、“酒店”，看似豪華實則缺乏基本的養(yǎng)老設(shè)施和為老人提供生活照料的能力，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也不明。

       國土資源部日前下發(fā)《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），圍繞保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)、規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地開發(fā)利用管理、大力支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展“約法三章”。

       《意見》首先明確界定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。“新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施用地的，應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮，分期分階段納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。”專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場地設(shè)施占用土地，才可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業(yè)性設(shè)施占用土地，不屬于此范圍。

       《意見》規(guī)定：養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地使用權(quán)可整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租；不得改變規(guī)劃確定的土地用途，否則依法收回建設(shè)用地使用權(quán)；養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的居住用房，可參照公共租賃住房，套型限定在40平方米以內(nèi)；向符合養(yǎng)老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等，期限一次最長不能超過5年。

       《意見》還規(guī)定企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時改變建筑使用功能、從事非營利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質(zhì)可暫不作變更。

[新聞分析]

我們需要積極的老齡觀

       由全國老齡工作委員會辦公室提供的資料顯示，截至2013年年底，我國60歲及以上老年人口數(shù)已達(dá)2.02億，占總?cè)丝跀?shù)的14.9％，預(yù)計2020年將達(dá)到2.43億，2033年可能突破4億。

       面對人口老齡化快速發(fā)展的形勢以及由此帶來的一系列問題，有關(guān)專家指出，我們不能把老年人錯誤地看作“沒有價值的負(fù)擔(dān)”，全社會應(yīng)當(dāng)以積極老齡化的理念，加快發(fā)展老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，滿足老年人日益增長的多元化需求。

       記者從全國老齡工作委員會辦公室了解到，積極老齡化的概念最早由世界衛(wèi)生組織作為工作目標(biāo)提出。這一理念認(rèn)為，老年人有巨大潛力，老年人積極參與社會不但能改善他們自身條件，還能推動社會條件的改善。全國老齡工作委員會辦公室負(fù)責(zé)人告訴記者，積極老齡化就是要以積極的態(tài)度、積極的政策、積極的行動應(yīng)對人口老齡化，全社會積極接納老年人，形成良好氛圍。各方面要積極做好老齡工作，促進(jìn)老年人的保障、健康、參與、發(fā)展。老年人則要積極面對老年生活、保持身心健康、參與社會發(fā)展，提高生活品質(zhì)。青壯年也要積極為未來養(yǎng)老做好物質(zhì)和精神準(zhǔn)備。

       全國老齡工作委員會辦公室、中宣部等十部門近日聯(lián)合印發(fā)通知，明確了開展人口老齡化基本國情宣傳教育等七方面任務(wù)，旨在用一系列舉措進(jìn)一步提升全民人口老齡化意識，促進(jìn)公民正確對待和積極接納老年人，積極營造敬老愛老助老的社會氛圍，幫助廣大老年人樹立終身發(fā)展理念，樹立積極老齡化、健康老齡化的人生觀和價值觀，促進(jìn)老年人參與社會發(fā)展。

       在有些專家看來，我們距離積極老齡觀的形成，尚存一定差距。例如，社會上的一些中青年人還沒有充分認(rèn)識到及早、及時備老的重要性和必要性；“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念在部分人的思想中依然根深蒂固。還有一些人道德缺失、法律意識淡薄，缺乏對老年人應(yīng)有的尊重和關(guān)愛，侵犯老年人權(quán)益的現(xiàn)象時有發(fā)生。

       全國老齡工作委員會辦公室負(fù)責(zé)人指出，要通過加強老齡宣傳教育工作，弘揚中華民族傳統(tǒng)美德，在全社會樹立尊老愛老、共建共享的理念，并營造良好的社會法制環(huán)境和輿論引導(dǎo)氛圍，增加全社會應(yīng)對人口老齡化的信心和決心。