郝杰 供圖

       農(nóng)村宅基地管理工作面廣量大、情況復雜，面臨不少困難。僅以江蘇省鹽城市鹽都區(qū)為例，該區(qū)目前共有農(nóng)村宅基地約18萬戶，農(nóng)村人均居民點用地約206平方米，許多都是獨門獨院，土地粗放浪費的現(xiàn)象比較嚴重。多數(shù)村莊農(nóng)民建筑排列無序，村內(nèi)道路、給水、排水、通訊等基地設(shè)施配套性、共享性差。此外，村莊建設(shè)規(guī)劃編制滯后，農(nóng)村累積了不少應(yīng)拆未拆、一戶多宅、違章建筑等問題。部分城郊或沿路農(nóng)民擅自改變農(nóng)村宅基地用途，用宅基地及家前屋后的空地建成了小工廠、門面房及飯店等。

如何探索合理的農(nóng)村宅基地退出機制，拓展用地空間實現(xiàn)節(jié)約集約利用是亟待研究和解決的問題。

賦予農(nóng)民多樣化選擇的權(quán)利

農(nóng)民宅基地用益物權(quán)的處置應(yīng)當尊重農(nóng)民的意愿，充分發(fā)揮政府引導作用，綜合考慮農(nóng)民的生產(chǎn)生活習慣，以及他們的適應(yīng)能力和接受過程，因勢利導、順勢而為，保障農(nóng)民合法權(quán)益。任何組織和個人都不得強迫農(nóng)民退出或收回宅基地。

鼓勵農(nóng)民進駐農(nóng)村新型社區(qū)，或者到城市、集鎮(zhèn)買房。加快公共租賃住房建設(shè)步伐，結(jié)合城中村改造和新城建設(shè)，配建一定比例的公共租房等保障性住房。如鹽都區(qū)在新城、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等逐步開建農(nóng)民工公寓，主要涵蓋了農(nóng)村進城務(wù)工人員和進城落戶農(nóng)民。對自愿退出農(nóng)村原有宅基地的農(nóng)民，除了給予相應(yīng)補償之外，應(yīng)安排農(nóng)民租住公租房和入住農(nóng)民工公寓。符合新安排宅基地條件和自愿拆除舊房、退出宅基地的農(nóng)民，還可到鎮(zhèn)（街道）選擇安置點，按年度限價選購安置房。農(nóng)民購買的安置房可入市交易，直接增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入。符合新建、遷建條件的農(nóng)民，可有選擇地到農(nóng)村新型社區(qū)（農(nóng)民集中居住點）建房。

合理確定補償辦法和標準

對于農(nóng)戶拆舊補償，鹽都區(qū)規(guī)定：根據(jù)房屋評估價格，對自愿拆除舊房、宅基地復墾且符合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤入庫條件、需要直接進城進鎮(zhèn)購買商品房或限價安置房的農(nóng)戶，每戶給予6萬~8萬元的一次性貨幣補償；退出宅基地暫不符合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤入庫條件的，按標準給予一次性貨幣補償；對自愿拆除舊房、宅基地復墾且符合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增加掛鉤入庫條件，需要進農(nóng)村新型社區(qū)（農(nóng)民集中居住點）安置的農(nóng)戶，每戶給予3萬元的一次性復墾補助；退出宅基地暫不符合城鄉(xiāng)增減掛鉤入庫條件的農(nóng)戶，每戶給予1萬元的一次性復墾補助。

農(nóng)民住宅應(yīng)按評審通過的規(guī)劃實施建設(shè)。新建農(nóng)戶住宅在自愿的基礎(chǔ)上由所在鎮(zhèn)統(tǒng)一招標代建或由農(nóng)戶自建，統(tǒng)一招標代建的按成本價與農(nóng)戶結(jié)算。全額返還或免除農(nóng)民安置小區(qū)、農(nóng)民集中居住點基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施區(qū)本級收取的行政性收費、事業(yè)性收費和服務(wù)性收費。農(nóng)村新型社區(qū)生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套由鎮(zhèn)級政府統(tǒng)一投建。支持零散居住農(nóng)民退宅還耕和老舊村莊整體拆遷，加快向城市、集鎮(zhèn)和農(nóng)村新型社區(qū)集中。農(nóng)民退宅還耕的一次性貨幣補償和復墾補助由農(nóng)民所在鎮(zhèn)級人民政府承擔。

保持“兩權(quán)”不變

宅基地是指農(nóng)民依法取得的用于建造住宅及其生活附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地。宅基地使用權(quán)人對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，應(yīng)當按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定加以保護。

國土部門應(yīng)建立專門的分類管理臺賬，規(guī)范完善土地證權(quán)注銷及變更登記有關(guān)工作，及時跟蹤監(jiān)測宅基地退出動態(tài)，做好指導服務(wù)工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），要認真做好宅基地有償退出政策的宣傳貫徹，加強對農(nóng)民申請或退出宅基地基本條件的審查把關(guān)，引導和推進農(nóng)民居住向社區(qū)集中。對進城進鎮(zhèn)進社區(qū)的農(nóng)民，要保持原有農(nóng)村土地承包權(quán)和集體資產(chǎn)收益權(quán)不變。農(nóng)民承包地可以自主經(jīng)營、自行流轉(zhuǎn)或以承包經(jīng)營權(quán)入股土地股份合作社；組建社區(qū)股份合作社，將村集體經(jīng)營性資產(chǎn)折股量化到人，保證離地農(nóng)民繼續(xù)享有集體資產(chǎn)的收益權(quán)。

提高農(nóng)村城鎮(zhèn)化水平

按照“總體規(guī)劃、分步實施”的原則，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展條件及群眾意愿，量力而行、循序漸進，最終全面實現(xiàn)增加耕地有效面積，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，提高農(nóng)村城鎮(zhèn)化水平的目標。一是按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點的原則，將宅基地等建設(shè)用地與農(nóng)民集中居住點、擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)用地的地塊（即建新地塊）共同組成拆舊建新掛鉤項目區(qū)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）根據(jù)實際編制拆舊計劃，建立拆舊備選項目庫。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余土地指標應(yīng)采取市場化運作的方式，所得收益全部用于農(nóng)民集中居住點建設(shè)。

二是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，科學制定和實施村莊改造和歸并整治計劃，積極推進農(nóng)村建設(shè)用地整理，提高城鎮(zhèn)化水平。如鹽都區(qū)由區(qū)財政注資成立農(nóng)村集體建設(shè)用地經(jīng)營公司，農(nóng)民退宅還耕后節(jié)省的建設(shè)用地由農(nóng)村集體建設(shè)用地經(jīng)營公司統(tǒng)一收儲運作，按每畝15萬元的標準向鎮(zhèn)級支付復墾補助。同時按每戶4萬元的標準向新建農(nóng)民集中居住點支付基礎(chǔ)設(shè)施配套費，用于平衡集鎮(zhèn)和新型農(nóng)村社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套投入。