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土地利用強(qiáng)度是什么概念？
提問者：072085
提問時(shí)間：2014-12-05 08:10
問題分類：交易 > 土地開發(fā)
概念：土地資源利用的效率，單位用地面積投資強(qiáng)度，對一個(gè)單位的土地投資的強(qiáng)度。
土地利用強(qiáng)度的保障措施
新修訂的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（國土資發(fā)[2008]24號，以下簡稱《控制指標(biāo)》）已于日前發(fā)布并即日起正式實(shí)施。這是繼《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（國土資發(fā)[2006]307號）和《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2007]78號）發(fā)布之后，國土資源部針對工業(yè)用地出臺(tái)的又一個(gè)促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的重要文件。
人多地少、耕地資源相對稀缺，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，是我國的客觀國情。這個(gè)時(shí)期的突出特點(diǎn)就是用地量大，保護(hù)與保障矛盾突出?？陀^需求強(qiáng)勁的同時(shí)，土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，粗放的經(jīng)濟(jì)增長方式加劇了土地供需矛盾。用地粗放浪費(fèi)的地方，其實(shí)也是節(jié)約集約用地潛力大的地方。我國工業(yè)用地比重大，單位面積GDP水平低，提高利用效率的空間很大。同時(shí)，不少建設(shè)規(guī)劃用地規(guī)模、用地標(biāo)準(zhǔn)過寬，節(jié)約用地的空間也很大。目前，全國工業(yè)用地占所有土地供應(yīng)的43.6%，而房地產(chǎn)開發(fā)用地比例大約是30%。因此，各地開展節(jié)約集約用地的首要重點(diǎn)是工業(yè)用地，其次是農(nóng)民集體建設(shè)用地。建設(shè)節(jié)約型社會(huì)要求工業(yè)用地必須走集約高效道路，提高土地利用率。
2004年以來，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）、“十一五”國家發(fā)展規(guī)劃綱要、《2007年政府工作報(bào)告》和《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號）等重要文件陸續(xù)出臺(tái)，多次要求大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，進(jìn)一步完善土地使用標(biāo)準(zhǔn)。國土資源部圍繞工業(yè)項(xiàng)目用地標(biāo)準(zhǔn)制定工作一直進(jìn)行著有益探索和實(shí)踐。
2004年工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）的發(fā)布實(shí)施，邁出了促進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目節(jié)約集約用地的第一步。
在我國土地使用制度改革初期階段，市場機(jī)制在土地資源配置中的基礎(chǔ)作用初見成效，在經(jīng)營性用地的供應(yīng)中，招標(biāo)拍賣掛牌的出讓方式已成為主流。但是，在工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地的供應(yīng)中，仍缺乏有效的控制性手段，尤其是在工業(yè)園區(qū)內(nèi)，大量企業(yè)寬打?qū)捰?，造成用地空間組織形式落后、用地結(jié)構(gòu)失調(diào)、投資強(qiáng)度過低、閑置現(xiàn)象嚴(yán)重等眾多問題。為改變這種狀況，一方面國家通過規(guī)劃協(xié)調(diào)，調(diào)整工業(yè)用地布局結(jié)構(gòu)，大力整頓各類園區(qū)減少土地的低效占用；另一方面，建立起工業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，2004年11月1日，國土資源部發(fā)布了《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》（國土資發(fā)[2004]232號）。
《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》針對一般制造業(yè)用地，給出了不同地區(qū)各類項(xiàng)目在投資強(qiáng)度、土地利用空間效率等方面所要達(dá)到的“門檻”要求。為工業(yè)用地的審查報(bào)批提供了第一個(gè)量化依據(jù)，成為工業(yè)用地集約利用的技術(shù)保障，有效地提高土地的集約利用程度。通過這些控制標(biāo)準(zhǔn)，要求建設(shè)向上、向下發(fā)展，節(jié)省用地。杭州市通過對7600畝工業(yè)用地的容積率和建筑密度進(jìn)行調(diào)整，就可增加建筑面積300萬平方米，大大提高了土地利用強(qiáng)度。
2004年發(fā)布的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》有兩個(gè)突出特點(diǎn)：一是顯著區(qū)別于以往發(fā)布的公路、鐵路、民航、電力等分行業(yè)土地使用標(biāo)準(zhǔn)，完成了創(chuàng)新土地使用標(biāo)準(zhǔn)編制技術(shù)思路、指標(biāo)體系及應(yīng)用等的成功實(shí)踐。《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》并非單純從工業(yè)生產(chǎn)工藝、規(guī)劃設(shè)計(jì)、通常場地建設(shè)條件等出發(fā)，通過大量的基礎(chǔ)資料統(tǒng)計(jì)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析得出單個(gè)項(xiàng)目用地“定額”指標(biāo)，而是以土地資源約束為根本前提，通過在用地指標(biāo)體系中引入經(jīng)濟(jì)評價(jià)和集約利用評價(jià)，提出了各類工業(yè)項(xiàng)目土地利用需要達(dá)到的“門檻”這一全新理念；二是要求和工程類標(biāo)準(zhǔn)共同使用。《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》的出臺(tái)，不是意味《工程項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)匯編》廢止，而是兩者通過相互補(bǔ)充，共同在工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目供地中發(fā)揮作用。
近年來，工業(yè)用地配置制度改革逐步深化，促進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目節(jié)約集約利用不斷加強(qiáng)，《控制指標(biāo)》應(yīng)用范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。
2006年，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）發(fā)布實(shí)施，工業(yè)用地市場化配置的基礎(chǔ)性作用進(jìn)一步加強(qiáng)，文件明確提出“提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)”、“提高城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)”和“建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度”、“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”。
那么，工業(yè)用地管理制度的改革，工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌制度的建立是否意味著《控制指標(biāo)》不再發(fā)揮其作用呢？其實(shí)不然。一方面由于短期內(nèi)市場機(jī)制還不能完全在工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目供地過程發(fā)揮作用，以高成本為內(nèi)在約束力，使用地者自發(fā)高效利用土地的價(jià)值規(guī)律還不能完全實(shí)現(xiàn)，工業(yè)用地價(jià)格的市場形成機(jī)制尚未有效建立。因此，嚴(yán)格執(zhí)行《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》不僅仍然是促進(jìn)我國土地節(jié)約集約利用的有效措施，而且是一項(xiàng)推動(dòng)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的保障措施，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。另一方面，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求“將建設(shè)項(xiàng)目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況，作為建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的一項(xiàng)內(nèi)容。沒有國土資源部門的檢查核驗(yàn)意見，或者檢查核驗(yàn)不合格的，不得通過竣工驗(yàn)收”，工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)又成為監(jiān)督檢查的技術(shù)保障。因此，工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)的應(yīng)用范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，應(yīng)用方式針對性進(jìn)一步加強(qiáng)。
《控制指標(biāo)》的出臺(tái)，使促進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目節(jié)約集約用地踏上一個(gè)新臺(tái)階。
新修訂的《控制指標(biāo)》進(jìn)一步提高了工業(yè)項(xiàng)目用地準(zhǔn)入門檻、增加了綠地率，擴(kuò)大了應(yīng)用范圍，加強(qiáng)了《控制指標(biāo)》執(zhí)行力度。
應(yīng)該說，工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)修訂，早在2006年國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》之前就一直在準(zhǔn)備，今年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》下發(fā)后，進(jìn)一步推進(jìn)了這項(xiàng)工作。新修訂的《控制指標(biāo)》是切實(shí)貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的配套文件之一。值得一提的是，早在該《控制指標(biāo)》出臺(tái)前，已經(jīng)有10個(gè)省份已經(jīng)制定了本地區(qū)控制指標(biāo)。其中，大多數(shù)省份將投資強(qiáng)度在《控制指標(biāo)》的基礎(chǔ)上提高了15%—20%.如浙江省提高了20%，福建省提高了20%，河南省二類到六類提高了10萬元/畝，七類提高了5萬元/畝，其提高幅度大多都超過了15%.各地在實(shí)踐中都增加了綠地率指標(biāo)。江蘇省大部分行業(yè)控制在15%以下，浙江省是20%，遼寧省規(guī)定不高于15%，湖北省除醫(yī)藥制造業(yè)和電子制造業(yè)外都控制在25%以內(nèi)?？梢哉f，推進(jìn)節(jié)約集約用地，已經(jīng)成為從中央到地方的共識。
新修訂的《控制指標(biāo)》細(xì)化了應(yīng)用要求，針對項(xiàng)目用地供應(yīng)和監(jiān)管環(huán)節(jié)做出了新規(guī)定。這次修訂調(diào)整明確了指標(biāo)應(yīng)用范圍和基本作用，將投資強(qiáng)度、容積率等兩類五項(xiàng)指標(biāo)作為編制工業(yè)項(xiàng)目供地文件和簽訂用地合同的必要條件，作為建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的技術(shù)依據(jù)。
本次修訂考慮到各地工業(yè)企業(yè)投資管理特點(diǎn)和政府機(jī)構(gòu)設(shè)置情況存在較大差異，因此，沒有針對監(jiān)管組織程序作出具體規(guī)定。在各地實(shí)踐中，不少地方已經(jīng)進(jìn)行了積極探索，如：杭州、湖州等地方已組織協(xié)調(diào)相關(guān)行政管理部門研究制訂和發(fā)布實(shí)施了符合地方實(shí)際的監(jiān)管組織程序，研究建立了工業(yè)用地使用情況核查制度；福建、遼寧等省充分運(yùn)用信息技術(shù)手段，加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管基礎(chǔ)信息收集，建立工業(yè)用地使用情況的全程監(jiān)管機(jī)制
