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我國的土地是怎樣流轉(zhuǎn)的？流轉(zhuǎn)體制是怎樣的？
提問者：013156
提問時(shí)間：2015-02-03 14:02
問題分類：土地知識 > 土地政策
我國的土地是怎樣流轉(zhuǎn)的？流轉(zhuǎn)體制是怎樣的？
從土地革命到土地改革，再到80年代改革開放，基本確定下了目前的土地所有制度和流轉(zhuǎn)制度。
首先，國家法規(guī)里的土地概念不僅僅是通常意義上的土地，最貼近法規(guī)概念的應(yīng)該是以下解釋，包括礦藏，水域，森林等，通常理解的土地概念則是地皮，是用于承載建筑物的自然綜合體。
其次，土地所有并非是對土地本身的所有，而是對土地一系列處置權(quán)力的所有。
中國的土地所有制是土地公有，城市土地由國家所有，農(nóng)村及城市郊區(qū)土地由集體所有。農(nóng)村及城市近郊里用于耕種，養(yǎng)殖的這類土地是由村農(nóng)民集體所有的，個(gè)體農(nóng)民不享有對土地的所有權(quán);而礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，即便位于農(nóng)村，也并非農(nóng)村集體所有，而應(yīng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府管理。(《憲法》第九、第十條，《土地管理法》第十條已有說明)。
再次，私人如果要獲得土地使用權(quán)，不外乎承包和出讓。在農(nóng)村表現(xiàn)為農(nóng)民向集體承包土地，土地流轉(zhuǎn)一般是說農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)。
而土地出讓則是指城市土地管理當(dāng)局通過協(xié)議，招標(biāo)，掛牌和拍賣等形式(其中協(xié)議方式一度是唯一成交方式，由于協(xié)議方式難以體現(xiàn)當(dāng)時(shí)市場價(jià)格，容易損害某交易方的利益，現(xiàn)在基本已經(jīng)廢棄)，將土地使用權(quán)出讓給個(gè)人或單位進(jìn)行開發(fā)，住宅用地使用期限70年，工業(yè)和教科文衛(wèi)用地50年，商旅娛用地40年。我們把土地出讓叫一級市場，這里還有兩個(gè)概念叫土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供給，由于存在經(jīng)濟(jì)供給，所以土地才能按市場供需關(guān)系形成的價(jià)格出讓。另外，土地的經(jīng)濟(jì)供給狀況還涉及當(dāng)?shù)氐耐恋貎?，土地?guī)劃，不再詳細(xì)敘述。
土地二級市場則是個(gè)人或單位取得國有土地使用權(quán)后，由于不具備開發(fā)能力，或是建成商品房出售等情況，在二級市場上賣出或出租土地使用權(quán)。在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，通常還有發(fā)達(dá)的三級市場，即轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)售。
一般來說，如果要在土地上建設(shè)，應(yīng)當(dāng)申請國有用地，但土地管理法第四十四，四十五條規(guī)定，農(nóng)村地區(qū)的部分建設(shè)用地可以不用申請國有土地(包括征收原集體土地)，而這種規(guī)定就成為了小產(chǎn)權(quán)房滋生的土壤。
這里還得說土地由農(nóng)村集體所有變?yōu)閲械那闆r，人們聽的多的是征收，其實(shí)還有很多手段，這里不再展開，只說征收。人們通常會混淆征收和征用，征用一般是臨時(shí)性變更土地用途，而征收則是永久的。比如在農(nóng)村修路，修路征收的土地是永久性的變更用途，而用來堆放水泥等材料的用地一般是征用，項(xiàng)目結(jié)束后要?dú)w還村集體。
最后，國家允許的土地流通多了去了。。只能說說不允許的。
不允許隨意變更土地所有形式(一般指農(nóng)田征收)，如果涉及基本農(nóng)田征收，三十五公頃以上耕地(非基本農(nóng)田)征收的，都要由國務(wù)院批準(zhǔn)，并且賠償要對土地上附著物，建筑物一并給予高額賠償。
不允許隨意變更土地用途，比如原本用于商品房，保障房建設(shè)的，不可以在二級市場上售出后變?yōu)楣I(yè)用地。還有取得土地后不按原有方式進(jìn)行開發(fā)，多發(fā)于國有企業(yè)取得工業(yè)用地，然后進(jìn)行房屋建設(shè)。
不允許取得用地后，閑置兩年以上。針對的是炒地商人的投機(jī)行為。
不允許土地出讓和交易以明顯低于市場價(jià)格成交。前者是為了保障國家利益，后者是為了收稅。
