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土地流轉有哪5大模式？想了解一下。
提問者：013256
提問時間：2015-02-04 17:09
問題分類：交易 > 土地流轉
土地流轉的五大模式
模式一：土地互換
互換土地，是農村集體經濟組織內部的農戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經營權進行的簡單交換，是促進農村規(guī)模化、產業(yè)化、集約化經營的必由之路。
30年前，農村實行土地聯(lián)產承包責任制，農民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時留下的種種弊病，嚴重制約著生產力的發(fā)展和產量的提高。如何讓土地集中連片，實現(xiàn)規(guī)模化、集約化經營?互換，這種最為原始的交易方式，走入了農民的視野。
新疆沙灣縣四道河子鎮(zhèn)下八戶村1萬多畝土地，分地時被分割成近1300塊，同一戶家庭的土地分散在好幾個地方，耕地、澆水、管理很不方便。村支書趙金財上任伊始，聽說毗鄰的兵團團場的棉花產量都在400公斤以上，就領著村干部去取經：人家高產的奧妙就在于——土地集中連片、全部采用滴水灌溉，耕種管理非常方便。
2005年初，下八戶村在征求多數村民意見的基礎上作出決定：全村進行大規(guī)模土地互換。七零八落的上千塊土地，一下改造成一塊塊大條田。農民也在土地互換中得到了實惠。如今全部土地實現(xiàn)滴水灌溉，1/3的農民外出務工。去年，下八戶村農民人均純收入近8000元。
模式二：出租
在市場利益驅動和政府引導下，農民將其承包土地經營權出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經營權，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經營權租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。
重慶市江津區(qū)德感街道辦事處三河村村民張澤富于2003年創(chuàng)辦了雄風果業(yè)有限公司，以田地700斤稻谷/畝、土地500斤稻谷/畝共租用本村農民的720畝土地，新建優(yōu)質晚熟柑橘園，所產柑橘由恒河果業(yè)公司負責收購。截至目前，他共投入450萬元，預計在2010年做到當年收支平衡，2015年收回全部投資。這樣，一方面解決了外出務工農民的后顧之憂，解決撂荒地100余畝，增加了農民收入，使外出務工農民在獲得勞務收入的同時，又獲得土地租金收入，而且土地租金收入比農民種植水稻的純收入要高;另一方面果園建設初期能解決40人左右常年務工，盛產后能解決150人務工，年均工資5000元左右，就地轉移了部分難以外出務工的勞動力就業(yè)問題。此外，通過果園建設還改善了農業(yè)生產條件，推動了規(guī)模經營和產業(yè)發(fā)展。
模式三：入股
入股，亦稱“股田制”或股份合作經營，是指在堅持承包戶自愿的基礎上，將承包土地經營權作價入股，建立股份公司。在土地入股過程中，實行農村土地經營的雙向選擇(農民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經營，也可不參與土地經營)，農民憑借土地承包權可擁有公司股份，并可按股分紅。該形式的最大優(yōu)點在于產權清晰、利益直接，以價值形態(tài)形式把農戶的土地承包經營權長期確定下來，農民既是公司經營的參與者，也是利益的所有者，是當前農村土地流轉機制的新突破。
2005年10月，重慶恒河農業(yè)科技公司拿出10萬元現(xiàn)金入股，長壽區(qū)石堰鎮(zhèn)麒麟村508戶農民用土地承包經營權以每畝250元作價入股，注冊成立了重慶宗勝果品有限公司，由村委會主任出任公司董事長。重慶宗勝果品有限公司對所屬土地進行統(tǒng)一經營管理，栽植優(yōu)質柑橘，聘請有技術和責任心的股東作專職技術員，支付額外報酬。因柑橘要到2009年才掛果，公司就在柑橘園內統(tǒng)一套種青蒿、甘薯和蔬菜。2006年除去管理成本，實現(xiàn)每個股東每畝地有290元紅利，略低于出租土地租金，但從長遠來看，農戶收益要高于出租，周邊農戶顯然也意識到這一點，現(xiàn)在又有不少農戶加入公司。
模式四：宅基地換住房，承包地換社保
重慶，去年被國家批準為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，在土地改革領域率先進行大膽探索，創(chuàng)造了土地流轉的九龍坡模式即宅基地換住房、承包地換社保。也就是說，農民放棄農村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農民在城里獲得一套住房。農民放棄農村土地承包經營權，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務體制。
模式五：“股份+合作”
山東省寧陽縣探索土地承包經營權流轉新機制，建立起“股份+合作”的土地流轉分配方式。這種模式是，農戶以土地經營權為股份共同組建合作社。村里按照“群眾自愿、土地入股、集約經營、收益分紅、利益保障”的原則，引導農戶以土地承包經營權入股。合作社按照民主原則對土地統(tǒng)一管理，不再由農民分散經營。合作社掛靠龍頭企業(yè)進行生產經營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時，首先支付社員土地保底收益每股(畝)700元，留足公積公益金、風險金，然后再按股進行二次分紅。
制度創(chuàng)新，土地改革走新路
隨著政府對農村土地流轉引導和服務功能的逐步加強，目前，農村土地流轉的行為逐步趨于規(guī)范，主要體現(xiàn)在三個方面：一是由過去以農戶間、業(yè)主與農戶間的自發(fā)流轉為主向當前的政府和市場引導與自發(fā)并重的自主流轉轉變;二是由過去無償代耕向按市場規(guī)律的有償流轉轉變;三是由過去依靠口頭協(xié)議的不規(guī)范流轉向簽訂書面協(xié)議的規(guī)范流轉轉變。同時，土地流轉進程加快，規(guī)模逐年增大。而土地流轉的日趨規(guī)范所依靠的是制度創(chuàng)新與突破：
——建立農地產權交易市場。山東省棗莊市通過給農民發(fā)放土地使用產權證、建立農地產權交易市場和推進農村合作社建設，在土地所有權、承包權和農地性質“三不變”的前提下，走出一條農村土地改革的新路子。
棗莊市的具體做法是：給每個承包戶發(fā)放農村土地使用產權證，農民以土地使用產權入股加入合作社，使土地的使用產權轉移到合作社，合作社以土地使用產權向銀行作抵押進行貸款。同時，他們在市、區(qū)、鎮(zhèn)三級政府設立土地產權交易機構，為土地使用權入股和轉讓進行評估和提供交易平臺。在棗莊，土地開始變成資本，“死地變成了活錢”。徐莊土地合作社用土地使用產權證作抵押，從農信社得到了30萬元貸款，用于采購急需的化肥。滕州市滕忻龍珠大棗合作社以土地使用產權證做抵押，從信用社貸款40萬元，規(guī)劃建設一座100噸恒溫庫，并新上一條大棗加工生產線。
——政府對流轉行為進行規(guī)范。在農村土地承包法、農村土地承包經營權流轉管理辦法頒布實施后，河南省為規(guī)范全省農村土地流轉，經過認真調研，制定下發(fā)了《農村土地承包經營權流轉規(guī)則》，從流轉主體、流轉方式、流轉程序等幾個方面對農戶的土地流轉行為進行了規(guī)范。同時，制作并向農戶提供了全省統(tǒng)一的轉讓、轉包、出租、互換及流轉委托書等不同的合同示范文本。對流轉雙方可能涉及的一些權利、義務、違約責任等進行了明確。
——完善土地流轉糾紛仲裁、調解機制。2003年以來，河南省通過加強農村土地糾紛仲裁機構隊伍建設，深入開展農村土地承包糾紛仲裁試點，不斷探索解決農村土地糾紛的長效機制。全省縣、鄉(xiāng)兩級共成立農村土地承包糾紛仲裁機構1811個，培訓仲裁員4500多名。省級設立農村土地承包糾紛仲裁試點縣13個，其中孟州、汝州、滎陽等9個縣被確定為農業(yè)部試點。各試點單位制定和規(guī)范了糾紛仲裁的各項制度和程序，加強了仲裁庭基礎設施建設，完善了仲裁機制。幾年來，全省共調處合同糾紛2.9萬余起，有效化解了農村矛盾，維護了農民的土地權益和農村社會穩(wěn)定，保持了黨的農村基本政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
