各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門、直屬各單位：

        為了合理集約利用土地，管好國有土地資產(chǎn)，規(guī)范土地市場秩序，制止土地閑置行為，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)和社會可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)就我市加強(qiáng)建設(shè)用地管理提出以下意見，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

一、嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)“招拍掛”制度

        （一）認(rèn)真執(zhí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)等經(jīng)營性土地使用權(quán)必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌（以下簡稱“招拍掛”）三種方式公開出讓。“招拍掛”方式出讓的起始價(jià)，應(yīng)以市場評估價(jià)為依據(jù)。大型專業(yè)市場、重大商貿(mào)旅游設(shè)施、海河聯(lián)運(yùn)的物流企業(yè)、職業(yè)教育設(shè)施及四星級以上賓館用地，屬于非經(jīng)營性三產(chǎn)用地，可以按協(xié)議租賃或出讓方式提供土地使用權(quán)；屬于經(jīng)營性三產(chǎn)用地，經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)，可以不低于基準(zhǔn)地價(jià)作為起始價(jià)掛牌出讓。擬出讓地塊征遷成本與有關(guān)規(guī)費(fèi)之和高于基準(zhǔn)地價(jià)的，以不低于該地塊的成本與規(guī)費(fèi)之和作為掛牌起始價(jià)。

        （二）涉及傳統(tǒng)民居、歷史街區(qū)、文物保護(hù)單位等保護(hù)性開發(fā)為主的地塊，經(jīng)市、縣（市、區(qū)）人民政府同意，按傳統(tǒng)民居、歷史街區(qū)、文物保護(hù)項(xiàng)目確定土地用途，并按市場評估確認(rèn)地價(jià)協(xié)議出讓給國有獨(dú)資投資公司配套改造開發(fā)。保護(hù)性開發(fā)地塊中涉及部分房屋作為商品房銷售的，參照剩余拆遷安置房轉(zhuǎn)為商品房銷售的審批程序、銷售方式及資金管理方式實(shí)施。

        （三）經(jīng)營性地塊的出讓方案，由國土資源、規(guī)劃部門提出意見，經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

        （四）積極探索第二產(chǎn)業(yè)用地的市場配置機(jī)制和途徑，各縣（市、區(qū)）要在今年開展工業(yè)用地“招拍掛”出讓的試點(diǎn)工作，并在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上逐步推行。

二、進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地建筑容積率的調(diào)整行為

        （五）按照國家有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格禁止審批別墅、高爾夫球場建設(shè)項(xiàng)目用地。在符合城市規(guī)劃和“雙控”指標(biāo)的前提下，主要建筑物為多層、高層或小高層建筑的住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目地塊內(nèi)，可以布置部分低層住宅。

        （六）經(jīng)營性用地出讓后，原則上不得調(diào)整土地出讓合同規(guī)定的建筑容積率。特殊情況確需調(diào)整的，應(yīng)嚴(yán)格按照《嘉興市區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地建筑容積率調(diào)整管理辦法》（嘉政發(fā)[2004]31號）的規(guī)定辦理報(bào)批手續(xù)，并按新增加的建筑容積率補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金。未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自提高容積率的，除按增加的容積率補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金外，再按有關(guān)規(guī)定予以處罰。

        （七）增加建筑容積率補(bǔ)繳土地出讓金的計(jì)算方法：土地使用權(quán)協(xié)議出讓的，按申請?jiān)黾尤莘e率時(shí)新設(shè)定的建筑容積率重新評估確認(rèn)的地價(jià)減去原出讓地價(jià)的差價(jià)補(bǔ)繳。土地使用權(quán)“招拍掛”出讓且簽定土地出讓合同不到一年的，按“招拍掛”成交的樓面地價(jià)與新增加建筑面積相乘所得積數(shù)的90%補(bǔ)繳；簽定土地出讓合同一年（含一年）以上的，按重新評估確認(rèn)的樓面地價(jià)與新增加的建筑面積相乘所得積數(shù)補(bǔ)繳。

        （八）原通過劃撥或補(bǔ)辦出讓方式取得的存量經(jīng)營性用地，其土地批準(zhǔn)文件和出讓合同未約定容積率的，重新開發(fā)建設(shè)或改建時(shí)，原容積率按1.0認(rèn)定，實(shí)際合法建筑面積相應(yīng)的容積率超過1.0的，按房屋所有權(quán)證載明的面積認(rèn)定。

        （九）2004年4月25日（嘉政發(fā)[2004]31號文件印發(fā)之日）及以前已經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率并頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，可以調(diào)整土地出讓合同，不補(bǔ)繳土地出讓金；2004年4月25日以后批準(zhǔn)增加建筑容積率并頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳出讓金。

        （十）為了鼓勵(lì)集約用地，對企業(yè)原有工業(yè)生產(chǎn)性用地在不改變用途的前提下，經(jīng)規(guī)劃和國土資源部門批準(zhǔn)增加容積率（擴(kuò)建、加層）的，調(diào)整土地出讓合同時(shí)可不補(bǔ)繳土地出讓金。

三、進(jìn)一步加快建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度

        （十一）國土資源部門要進(jìn)一步完善土地出讓合同，明確土地出讓金支付和項(xiàng)目開工、竣工時(shí)限及相應(yīng)制約措施等相關(guān)內(nèi)容。

        （十二）建設(shè)單位取得土地使用權(quán)后，必須在土地出讓合同規(guī)定的時(shí)限內(nèi)開工建設(shè)和竣工。

        （十三）各級政府及其有關(guān)部門應(yīng)在土地出讓前完成土地征遷補(bǔ)償、供地報(bào)批、拆遷安置等前期工作，一律實(shí)行“凈地”出讓。

        （十四）各級政府及其有關(guān)部門應(yīng)按各自的職能分工，認(rèn)真履行各自的管理職能，主動銜接。在土地使用者提出企業(yè)注冊、開發(fā)資質(zhì)核定、立項(xiàng)審批、規(guī)劃方案論證審批、施工許可證發(fā)放申請后，要加快工作進(jìn)度，提高辦事效率，保證開發(fā)商按時(shí)開工建設(shè)和竣工。若因政府部門原因而導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能開工建設(shè)的，應(yīng)追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

四、切實(shí)抓好閑置土地處理和利用

        （十五）各縣（市、區(qū)）要開展閑置土地大清查，切實(shí)查清閑置土地的基本情況，依照有關(guān)法律法規(guī)制訂切實(shí)可行的處置和利用方案。

        （十六）對超出出讓合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的閑置土地，若土地使用者有能力繼續(xù)開發(fā)的，限其半年內(nèi)動工開發(fā)，并征收土地出讓金10%的土地閑置費(fèi)；若土地使用者近期無能力動工建設(shè)的，經(jīng)與土地使用者協(xié)商后，由政府收回土地使用權(quán)，不再征收閑置費(fèi)，并給予不低于已付土地出讓金與銀行同期貸款利息之和的補(bǔ)償。

        （十七）對超出出讓合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書規(guī)定開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)的閑置土地，要無償收回土地使用權(quán)，但可以對已投入的除土地出讓金以外的前期費(fèi)用及其同期利息給予補(bǔ)償。

        （十八）對確因不可抗力或未按時(shí)移交土地等因素造成動工開發(fā)延期的，應(yīng)向國土資源部門提出延期申請，經(jīng)市、縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)，可按實(shí)際延誤的時(shí)間順延開發(fā)建設(shè)期限。批準(zhǔn)順延期滿仍不動工開發(fā)的，按閑置土地行為處置。

        （十九）鼓勵(lì)企業(yè)退還多余土地和無能力開發(fā)的閑置土地，退還時(shí)政府可按評估確認(rèn)地價(jià)給予補(bǔ)償。

五、加強(qiáng)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理

        （二十）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)市、縣（市）人民政府審批，準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。

        （二十一）轉(zhuǎn)讓獨(dú)立使用的劃撥土地使用權(quán)時(shí)，補(bǔ)繳土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)是：

        1．土地使用者繳納補(bǔ)償、安置、拆遷等費(fèi)用后取得劃撥土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓時(shí)土地用途為經(jīng)營性的，按市場評估地價(jià)的70%補(bǔ)繳；轉(zhuǎn)讓時(shí)土地用途為非經(jīng)營性的，按市場評估確認(rèn)地價(jià)的50%補(bǔ)繳。

        2．土地使用者未繳納補(bǔ)償、安置、拆遷等費(fèi)用取得劃撥土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)按市場評估確認(rèn)地價(jià)的90%補(bǔ)繳。

        （二十二）轉(zhuǎn)讓共用劃撥土地使用權(quán)的，分別根據(jù)上述兩種劃撥土地類型及相應(yīng)的補(bǔ)繳比例，按建筑物面積的樓面地價(jià)計(jì)繳，計(jì)算公式是：

補(bǔ)繳出讓金＝基準(zhǔn)地價(jià)×建筑面積×樓層地價(jià)分配率×劃撥土地類型比例

        （二十三）房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、劃撥土地住房上市交易，參照嘉房改[2000]18號文件的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用權(quán)出讓金或相當(dāng)于出讓金的價(jià)款。

        （二十四）司法判決、裁定需拍賣、變現(xiàn)用于清償債務(wù)的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，司法機(jī)關(guān)應(yīng)事先征求國土資源部門意見，在確定土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)方案后拍賣、變賣，并按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金和辦理土地使用權(quán)出讓變更登記。

        （二十五）劃撥土地轉(zhuǎn)讓后，仍符合國家《劃撥目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式確認(rèn)其土地使用權(quán)，直接辦理土地使用權(quán)變更登記。

六、嚴(yán)格土地用途管理

        （二十六）能夠單獨(dú)開發(fā)建設(shè)的非經(jīng)營性用地申請改為商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地的，由市、縣（市）人民政府按原用途的劃撥價(jià)格或出讓價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償或按拆遷政策予以補(bǔ)償后收回，統(tǒng)一進(jìn)入土地儲備，按計(jì)劃公開出讓。

        （二十七）土地使用者應(yīng)依法按批準(zhǔn)的土地用途使用土地，不得擅自改變土地用途。確需改變原批準(zhǔn)土地用途的，必須符合以下條件，并按審批權(quán)限報(bào)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)：

        1．符合城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃；

        2．不影響城市功能和居民的生產(chǎn)、生活；

        3．城市規(guī)劃對土地用途已作調(diào)整的開發(fā)區(qū)、園區(qū)內(nèi)的用地；

        4．未確定為拆遷、道路建設(shè)、文保單位等政府規(guī)劃控制范圍；

        5．經(jīng)營性宗地相臨且不能單獨(dú)開發(fā)建設(shè)的零星非經(jīng)營性用地進(jìn)行整體開發(fā)建設(shè)的。

        （二十八）土地使用者經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途的，應(yīng)按申請時(shí)評估確認(rèn)地價(jià)繳納兩種用途的土地出讓金差價(jià)后變更土地用途。

        （二十九）對因建筑物使用功能發(fā)生改變，導(dǎo)致土地實(shí)際用途改變?yōu)榻?jīng)營性用地且符合城市規(guī)劃的，經(jīng)批準(zhǔn)可以在土地使用者按評估地價(jià)繳納兩種土地用途的土地出讓金差價(jià)后辦理土地用途變更手續(xù)；對因建筑物部分使用功能改變?yōu)榻?jīng)營性，并不導(dǎo)致建筑物總體使用功能和土地用途改變的，在不辦理土地權(quán)屬變更的前提下，可辦理分?jǐn)偛糠滞恋氐呐R時(shí)租賃手續(xù)，繳納土地租金。

        （三十）市區(qū)二環(huán)路以內(nèi)的非經(jīng)營性用地（含劃撥土地），土地使用者經(jīng)批準(zhǔn)改為臨時(shí)性三產(chǎn)用地的，在審批時(shí)，土地使用者應(yīng)每年向政府繳納評估地價(jià)2%的租金或相當(dāng)于租金的價(jià)款。

        （三十一）對擅自改變土地用途已建成的建筑物，未經(jīng)規(guī)劃、國土資源部門辦理審批手續(xù)和補(bǔ)繳土地出讓金差價(jià)的，房管和國土部門不得進(jìn)行房產(chǎn)和土地登記；以此作為營業(yè)場所的，工商、稅務(wù)、環(huán)保等有關(guān)部門不得頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照或許可證，已頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照或許可證的到期后不得延長或再審批。

        （三十二）嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、南湖區(qū)和秀洲區(qū)已出讓土地要求改變城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)報(bào)市規(guī)劃建設(shè)局審核并經(jīng)市規(guī)劃委員會同意，由國土資源局變更土地出讓合同。

七、切實(shí)加強(qiáng)土地出讓金征收管理

        （三十三）土地出讓合同簽訂后，受讓方必須在合同規(guī)定的期限內(nèi)繳納土地出讓金，任何單位和個(gè)人都不得批準(zhǔn)減免和緩繳，也不得為受讓方代繳。逾期不繳納土地出讓金的，國土資源部門應(yīng)依照土地出讓合同的有關(guān)規(guī)定追究其違約責(zé)任。

        （三十四）因不可抗力等特殊原因?qū)е虏荒馨雌诶U納土地出讓金的，可由受讓方向出讓方提出延期申請，由國土資源部門會同財(cái)政部門提出意見，報(bào)同級政府審批。經(jīng)同級政府批準(zhǔn)同意延期的，方可變更土地出讓合同相關(guān)條款；未經(jīng)批準(zhǔn)的，一律不得延期繳納土地出讓金。

        （三十五）因政府、政府有關(guān)部門和單位的行為未履行土地出讓合同，導(dǎo)致受讓方不能按期繳納土地出讓金的，由出讓方、受讓方按實(shí)際延期占用土地的相應(yīng)時(shí)間確定延期繳納土地出讓金的期限，并變更土地出讓合同相應(yīng)的條款。

        （三十六）各級國土資源部門要對參與本轄區(qū)內(nèi)經(jīng)營性土地“招拍掛”的開發(fā)企業(yè)的信譽(yù)度進(jìn)行調(diào)查，建立開發(fā)企業(yè)信譽(yù)檔案制度。對逾期不繳納土地出讓金的開發(fā)商，在土地出讓金繳清前，不再審批其新的開發(fā)用地，不允許其參與經(jīng)營性土地使用權(quán)的“招拍掛”競買活動。

八、其它

        （三十七）本意見從下發(fā)之日起執(zhí)行，以前相關(guān)文件與本意見不符的，以本意見為準(zhǔn)。

        （三十八）各縣（市、區(qū)）可參照執(zhí)行。

嘉興市人民政府

二○○五年十月十九日