為依法實施濱海縣海濱大道及周邊舊危房改造項目建設范圍內(nèi)的房屋征收工作，維護被征收人的合法權益，保障房屋征收工作順利推進，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關規(guī)定，特制定房屋征收補償方案如下：

一、 征收范圍

詳見濱?？h住建局2017年4月21日核發(fā)的濱?？h海濱大道項目征收紅線圖。

二、征收單位

征收部門：濱海縣住房和城鄉(xiāng)建設局

實施單位：濱?？h人民政府東坎街道辦事處、濱海縣房屋征收辦公室。

三、征收補償依據(jù)

1、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）；

2、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房（2011）77號；

3、省政府《江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題的規(guī)定》（蘇政發(fā)[2011]91號）；

4、市政府《鹽城市國有土地上房屋征收與補償辦法》（鹽政發(fā)[2011]210號）；

5、縣政府《濱?？h國有土地上房屋征收與補償試行辦法》（濱政發(fā)[2013]52號）及相關配套文件。

四、征收期限

具體征收期限自《房屋征收決定公告》發(fā)布之日起至征收結束止，具體簽約期限以征收部門在現(xiàn)場發(fā)布的相關公告為準。

五、未登記建筑認定

國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未登記建筑的認定，應當遵循“尊重歷史、實事求是、程序合法、結果公開”的原則。

對未登記的建筑，嚴格按照國家和省、市、縣對用地和建房審批管理相關政策文件進行認定。其中縣城區(qū)按照下列規(guī)定進行認定：

（一）1984年1月5日以前興建的房屋，以省、市測繪部門的測繪圖和地籍清查資料為依據(jù)，經(jīng)有資質的房產(chǎn)測繪部門測繪確定其房屋面積后，按合法建筑認定；

（二）1984年1月5日以后，國有土地上建成未經(jīng)登記的房屋，以建設用地批準文件、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程許可執(zhí)照為依據(jù)，其房屋的面積、結構、使用性質以建設工程規(guī)劃許可證照及檔案記載為準。對有下列情形之一的，應當認定為違法建設： 

1、未取得建設工程規(guī)劃許可證建設的；

2、未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的；

3、利用失效的建設工程規(guī)劃許可證建設的；

4、未經(jīng)批準進行臨時建設的；

5、未按照批準內(nèi)容進行臨時建設的；

6、超過批準期限的臨時建筑。

（三）未經(jīng)規(guī)劃部門批準而擅自改變用途的，應以原批準的規(guī)定用途為準。法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

（四）對1984年1月5日后未經(jīng)規(guī)劃部門批準建設的房屋，原則上按違法（章）建設認定，但為照顧被征收人的利益，對按期簽約搬家交房的，根據(jù)所建年代可按以下辦法照顧處理：

1、對1984年1月5日至2000年12月31日期間建設的房屋，按實測面積參照合法面積補助（評估時扣除辦證費用）。認定依據(jù)為：2007年航測圖已標注，且2001年1月1日后無違建查處記錄的；

2、對2001年1月1日后建設的房屋，如2007年航測圖上有標注的，按實測建筑面積的60%參照合法面積補助；如2010年航測圖上有標注的，按評估的市場評估價的70%補助，但不享受獎勵和安置；如2010年航測圖上未標注的，按評估的建安成本價給予補助。

3、在房屋征收范圍確定后突擊搭建的房屋一律不予補助。

六、住宅補償與安置

（一）征收補償標準

1、被征收房屋價值的補償：由依法確定的房地產(chǎn)評估機構依法評估確定（含地大于房的土地面積，土地面積以取得土地使用證等合法有效證件為依據(jù)）；

2、搬遷費和臨時安置費補償；

3、裝璜及附屬物補償：對補償不超過100元/㎡，按100元/㎡進行計算；

4、補助：征收住宅房屋。被征收人及戶籍內(nèi)家庭成員（指配偶、直系親屬及合法收養(yǎng)關系、監(jiān)護關系的人員等）因身患重大疾病、殘疾和低保對象需要給予照顧的，在規(guī)定期限內(nèi)簽訂協(xié)議的，可適當給予補助。補助對象和標準詳見附表。

5、獎勵：

（1）配合調(diào)查獎：被征收人按照住建局調(diào)查公告要求配合調(diào)查的，每個院落獎勵2000元。

（2）搬家補助獎：在協(xié)議期前搬家交房的，每個院落獎勵3000元。

（3）簽約拆除獎：在協(xié)議期內(nèi)簽約的，按合法建筑面積100元/㎡獎勵，在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)搬家交房的，再按合法建筑面積100元/㎡獎勵。

（二）征收補償方式

補償方式為選擇貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換兩種，被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇產(chǎn)權調(diào)換。其中選擇貨幣補償?shù)?，按?guī)定享受適當標準補助。產(chǎn)權調(diào)換的，結清被征收房屋價值和用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。具體征收補償方式如下：

1、貨幣補償

（1）按合法建筑面積評估價10%增加補助（含產(chǎn)權調(diào)換中未安置的面積），評估價不含裝璜及附屬物。

（2）購房補貼獎：選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖嗽诜课菡魇諞Q定公告前2個月或者后10個月內(nèi)在縣城規(guī)劃區(qū)購買普通商品住宅的，按等同安置面積部分的成交價補貼5﹪。如購買高檔住宅的，按同區(qū)域普通商品住宅等面積部分的成交價補貼5﹪。

對房屋征收部門報請人民政府作出補償決定的被征收人，一律不享有獎勵。

2、產(chǎn)權調(diào)換

（1）房源：縣政府剩余安置房源或組織團購的商品房。

（2）調(diào)換面積：按被征收合法面積擴量20㎡。

（3）安置房價格：按市場評估價執(zhí)行。

（4）安置優(yōu)惠獎：在規(guī)定期限內(nèi)簽約搬家交房的，在應安置面積范圍內(nèi)的產(chǎn)權調(diào)換房屋安置價在市場價基礎優(yōu)惠12%。

（5）2016-2017年度縣政府安置小區(qū)安置房價格詳見附件一。

3、對獨立產(chǎn)權戶低于30㎡/戶，如兩戶合并購買的，20㎡的擴量不重新計算，且新購房屋產(chǎn)權為共有產(chǎn)權。

4、選房辦法

（1）被征收人憑房屋征收協(xié)議書和房屋征收辦公室開具房屋征收驗收合格單，自行選擇小區(qū)和套型。被征收人在限期一個月后仍未結算的選房無效，并視為放棄產(chǎn)權調(diào)換權利，轉為貨幣補償方式。

（2）選擇小區(qū)和套型時，被征收人均作為社會自然人按程序向房產(chǎn)企業(yè)正常購房。

（三）補償對象：

1、私有住宅房屋：對被征收房屋的所有人給予補償。

2、單位自管的公有住宅用房，按以下辦法補償：

（1）實行貨幣補償：

①房屋承租人未享受過國家房改政策購房的，被征收房屋價值的補償中重置成本結合成新部分支付給被征收人，其余部分支付給房屋承租人；

②房屋承租人已按規(guī)定面積享受過國家房改政策購房的，被征收房屋價值的補償70%支付給被征收人，30%支付給房屋承租人；

③房屋承租人雖已按國家房改政策購房，但未達到規(guī)定面積標準的，其不足規(guī)定面積標準部分房屋面積，被征收房屋價值的補償?shù)?0%支付給被征收人，70%支付給房屋承租人，其余部分房屋面積，被征收房屋價值的補償?shù)?0%支付給被征收人，30%支付給承租人；

（2）如被征收人與承租人對補償達不成一致的，原則上實行產(chǎn)權調(diào)換，繼續(xù)保持租賃關系。

（3）如被征收人與承租人有協(xié)議約定，按約定執(zhí)行。

3、在2010年7月1日《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前將企事業(yè)單位自管辦公用房、廠房、車間及其他非住宅房屋改作住宅安排居住人居住，單位改制處置國有資產(chǎn)時對未妥善處理的房屋，現(xiàn)居住人在房屋征收決定公告時繼續(xù)居住使用的，分別按以下情況處理：

（1）現(xiàn)居住人或其配偶、未成年子女在本縣規(guī)劃區(qū)另有住宅房屋的，現(xiàn)居住人應按期騰退房屋，只對被征收人補償；

（2）現(xiàn)居住人或其配偶、未成年子女在本縣規(guī)劃區(qū)內(nèi)沒有其他住宅房屋的，對被征收人進行補償，被征收人應妥善安置現(xiàn)居住人。

（四）最低補償

1、條件：征收個人住宅，被征收人在縣城僅有被征收的一處住房，且獲得的貨幣補償金額（不含搬遷費、臨時安置補償費、獎勵和補助）低于征收最低標準，經(jīng)公示符合條件的，按最低補償標準對被征收人給予補償。

2、對有下列情況之一的不執(zhí)行最低補償政策：

(1)自2005年3月1日以后，因析產(chǎn)或交易行為導致單戶房屋建筑面積低于30㎡，以及劈賣、析產(chǎn)后無墻界的房屋。

(2)非征收范圍內(nèi)戶口的被征收人。

3、標準：房屋征收最低補償標準為9萬元或政府指定位置的50㎡左右的保障房。

七、住宅用房改為商業(yè)用房的補償和安置

2010年7月1日前已將住宅用房改為經(jīng)營性用房，取得工商營業(yè)執(zhí)照，持續(xù)營業(yè)一年以上，其直接用于經(jīng)營的建筑面積。按以下兩種辦法之一計算，取高值給予補償：

1、按照該房屋作為營業(yè)用房市場評估金額的一定比例進行補償：滿一年的，給予10%的補償，以后每多一年再增加五個百分點的補償，滿15年及以上的，給予80%的補償；

2、按住宅用房補償金額的110%計算。

八、非住宅用房的補償

（一）營業(yè)用房

1、出讓方式的營業(yè)用房

（1）對獨立門市依據(jù)市場門面的開間與進深比進行相應的修正；

（2）對大型的超市、大賣場等大面積的房地產(chǎn)依據(jù)租金并結合市場的實際情況進行評估。

2、劃撥方式的營業(yè)用房

按出讓方式評估，修正費用參照國土部門出讓金收取規(guī)定和政府公布的土地基準價（容積率設定為基準地價對應的容積率），修正系數(shù)不大于0.85。

（二）辦公用房

1、出讓方式的辦公用房：應按實進行市場價評估；

2、劃撥方式的辦公用房：按出讓方式評估，土地出讓金扣除辦法參照營業(yè)用房，涉及土地用途與房屋用途不一致的特殊情況，需扣除政府收益的數(shù)額由相關部門會辦確定。

（三）工業(yè)用房

1、對采用基準地價修正法進行工業(yè)用地評估時應考慮基準地價期日的修正因素；

2、可采用房、地分開的評估方式，對房屋重置價的評估所考慮的利潤和稅費建議標準費率8%—12%。

（四）地大于房的土地價值補償

1、出讓土地使用權的補償：根據(jù)土地出讓合同、規(guī)劃設計要點等按規(guī)范要求評估其市場價格；

2、劃撥土地使用權補償：按估價日建設用地土地征用成本計算（未有新增建設用地的，按基準地價的60%計算）；

3、土地行政主管部門有具體規(guī)定的，參照其規(guī)定執(zhí)行。

（五）征收非住宅相關獎勵：

1、配合調(diào)查獎：被征收人按照住建局調(diào)查公告要求配合調(diào)查的，每個院落獎勵2000元。

2、搬家補助獎：在協(xié)議期前搬家交房的，每個院落獎勵3000元。

3、簽約拆除獎：在協(xié)議期內(nèi)簽約的，按合法建筑面積100元/㎡獎勵；在協(xié)議期內(nèi)搬家交房的，再按合法建筑面積100元/㎡獎勵；另給予房屋評估價的5%獎勵。

4、購房補貼獎：選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖嗽诜课菡魇諞Q定公告前2個月或者后10個月內(nèi)在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買商業(yè)門市，按等同被征收面積部分的成交價的2%補貼（如成交價高于被征收房屋的評估價，按等同被征收房屋面積部分的評估價2%計算）。

九、停產(chǎn)停業(yè)損失補償

1、給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)谋徽魇辗课輵斖瑫r符合下列條件：

（1）具有土地、房屋權屬證明，或者被認定為合法建筑；

（2）被征收房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的，經(jīng)營者應當持有合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照，稅務登記證以及其他有關許可證件；

（3）因房屋征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的。

2、非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失補償：指因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失。根據(jù)房屋被征收前的效益，停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。房屋被征收前的效益原則上按照房屋征收決定作出前3年的平均效益計算；不滿3年的，按照實際年限計算。根據(jù)企業(yè)平均效益與企業(yè)所得稅納稅額密切相關的實際情況，以會計核算及其他有關資料為依據(jù)，停產(chǎn)停業(yè)損失按房屋征收決定作出前3年的企業(yè)所得稅平均數(shù)的3倍計算；不滿3年的，按照實際年限企業(yè)所得稅平均數(shù)的3倍計算。

營業(yè)用房、辦公性質的停產(chǎn)停業(yè)期限以6個月計算，其他非住宅停產(chǎn)停業(yè)期限參考國家規(guī)定小、中、大企業(yè)規(guī)模建設周期，原則上分別為12、15、18個月計算。

對無法以所得稅計算的，停產(chǎn)停業(yè)損失按被征收房屋貨幣補償金額（不含裝飾裝潢、搬遷、臨時安置補償、補助及獎勵）的3%-5%計算。

3、住改非停產(chǎn)停業(yè)損失補償：被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的征收時不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失。

被征收房屋于2010年7月1日前已經(jīng)改變?yōu)榻?jīng)營性用房，并取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)營業(yè)1年以上，根據(jù)實際經(jīng)營年限（以工商營業(yè)執(zhí)照為準）按比例進行補償：滿一年的，給予停產(chǎn)停業(yè)損失評估價10%的補償，以后每多一年再增加5個百分點的補償；滿15年以上的，給予80%的補償。

十、搬遷、臨時安置補償標準

（一）住宅用房

1、選擇貨幣補償

6個月的過渡期和兩次搬家費。

2、選擇購買安置房

（1）過渡期：按從搬遷之日至住房交付之日的下三個月計算。

（2）搬遷補償：按兩次搬遷補助。

3、標準：搬遷費為10元/平方米，每戶不低于500元；臨時安置補償費為10元/月?平方米，每戶每月不低于500元。

（二）非住宅用房

搬遷補償：補償按一次性計算，標準為10元/㎡，特殊生產(chǎn)設備拆裝另行評估。

十一、征收評估

（一）評估機構選擇

房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在不少于5個工作日協(xié)商選定；協(xié)商不成的，房屋征收部門組織被征收人通過多數(shù)決定的方式確定，或采取搖號、抽簽等隨機選定方式依法確定。

（二）評估時點

被征收房屋評估時點為房屋征收決定公告之日。

（三）評估范圍

被征收房屋價值、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等。

（四）評估結果

房地產(chǎn)估價機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公示，公示期間，由房地產(chǎn)估價機構進行說明解釋，對初步評估結果存在錯誤的，應當進行修正。

分戶初步評估結果公示期滿后，房地產(chǎn)估價機構向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告，由房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。

（五）評估結果異議處理

征收部門或者被征收人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原評估機構書面申請復核評估。評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)給予答復。估價結果改變的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。 

征收部門或者被征收人對評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內(nèi)，向鹽城市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房地產(chǎn)價格評估專家委員會應當自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告進行鑒定，并出具書面鑒定意見。

房地產(chǎn)價格評估專家委員會應當就評估報告的評估依據(jù)、評估技術路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行鑒定，作出鑒定意見。評估報告不存在技術問題的，應維持評估報告，鑒定費用由申請人承擔；評估報告存在技術問題的，評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告，鑒定費用由評估機構承擔。

十二、補償協(xié)議

房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，當事人應當按協(xié)議約定履行應盡義務，一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

被征收人在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷讓房的，應當在協(xié)議確定的貨幣補償金額中扣除獎勵金額。

十三、補償決定

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請縣政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

十四、強制執(zhí)行

征收補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行協(xié)議約定的，另一方當事人可依法提起訴訟，并申請人民法院裁定強制執(zhí)行。

征收補償決定作出后，被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由縣人民政府依法申請人民法院裁定強制執(zhí)行。

附件：1、2016-2017年度政府安置小區(qū)安置房價格結算表

    2、濱?？h城區(qū)房屋征收重大疾病和低保對象補助標準

附表一：

2016-2017年度政府安置小區(qū)安置房價格結算表

附表二：

濱?？h城區(qū)房屋征收重大疾病和低保對象補助標準