靖城街道辦事處，市房屋征收工作領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位：

《靖江市舊城改造2號地塊房屋征收補償方案》已經(jīng)社會公示，現(xiàn)印發(fā)給你們，希結(jié)合實際開展工作?！　?nbsp;

靖江市人民政府

2017年9月18日

（此件主動公開）

靖江市舊城改造 2號地塊房屋征收補償方案

舊城改造2號地塊系市政府依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定組織實施的危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后的舊城區(qū)改造項目。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院第590號令）、《省政府關(guān)于印發(fā)江蘇省貫徹〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題規(guī)定的通知》（蘇政發(fā)〔2011〕91號）、《泰州市國有土地上房屋征收與補償辦法》（泰政規(guī)〔2011〕16號）、《靖江市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（靖政規(guī)〔2012〕20號）、《市政府關(guān)于對靖江市國有土地上房屋征收與補償實施細則作部分調(diào)整的通知》（靖政規(guī)〔2015〕2號）和《靖江市國有土地上房屋征收評估細則》（靖政規(guī)〔2017〕4號）、《靖江市國有土地上房屋征收重置價格和裝飾裝潢補償標準》（靖政規(guī)〔2017〕5號）有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本地塊實際情況，特制定房屋征收補償方案如下：

一、征收人

靖江市人民政府。

二、征收部門和被征收人

（一）征收部門：靖江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

（二）被征收人：舊城改造2號地塊征收紅線范圍內(nèi)被征收房屋所有權(quán)人。

三、征收范圍

東至城北小學(xué)西圍墻，南至安寧路，西至新建路，北至百味園飯店南側(cè)道路（詳細地址見舊城改造2號地塊征收紅線圖）。

四、實施時間

自房屋征收決定公布之日起。

五、被征收房屋基本情況

該項目涉及總戶數(shù)約 147戶，房屋總建筑面積約20817㎡。其中：私房 134 戶，建筑面積約20355㎡；直管住宅公房 12 戶，建筑面積約422.2㎡;非住宅非營業(yè)房屋面積39.48㎡。

六、補償方式

住宅房屋被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收房屋認定為“住改非”的，如選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，只能選擇住宅公寓樓。選擇征收部門提供的安置用房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值和被征收房屋價值在同一評估時點分別計算后，結(jié)清差價。產(chǎn)權(quán)不明或產(chǎn)權(quán)有糾紛的，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

非住宅非營業(yè)房屋，實行貨幣補償。

直管公房的租賃雙方協(xié)商同意由公房管理部門選擇貨幣補償?shù)?，住宅房屋的重置成新價支付給公房管理部門，其余部分支付給承租人;房屋重置成新價不參與貨幣補償中的任何獎勵。實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，租賃雙方重新訂立租賃合同。

七、評估機構(gòu)選擇及對評估報告異議的處理方式

（一）選擇方式

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)協(xié)商選定，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱市住建局）在征收范圍內(nèi)公布擬參與評估機構(gòu)名單，公布7個工作日內(nèi)在征收現(xiàn)場登記被征收人的選擇意見，被征收人共同選擇一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，視為協(xié)商選定成功。

被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的或在規(guī)定時間內(nèi)不將協(xié)商意見書面告知市住建局的，由市住建局組織被征收人采用投票方式超過50%的被征收人選擇同一房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，為多數(shù)決定；不足50%的，采取抽簽方式確定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)確定后，由市住建局在征收范圍內(nèi)公布。

（二）被征收人對評估報告有異議的處理方法

被征收人或市住建局對評估報告有疑問的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當作出解釋說明。被征收人或市住建局對評估結(jié)果有異議的，可在收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)書面申請復(fù)核評估。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當書面告知復(fù)核評估申請人。復(fù)核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔。

被征收人或市住建局對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向泰州市評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔。

八、征收補償

（一）經(jīng)委托有資格的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)采樣評估，被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格評估基準價為：

1.住宅房屋：6648元/㎡。

2.非住宅營業(yè)房屋：臨街19383元/㎡。

3.非住宅非營業(yè)房屋依據(jù)評估細則評估確定。

（二）被征收房屋價值由市住建局委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)根據(jù)被征收房屋情況，按照《靖江市國有土地上房屋征收評估細則》（靖政規(guī)〔2017〕4號）評估確定。

（三）計戶原則

1.以合法產(chǎn)權(quán)證、土地證或房屋建設(shè)批準文件上登記的權(quán)利人為基本戶進行計算。

2.產(chǎn)權(quán)證、土地證或房屋建設(shè)批準手續(xù)上登記的權(quán)利人去世的，原則上以合法繼承人為產(chǎn)權(quán)共有人作為基本戶計算，但立有遺囑或生前贈與且經(jīng)過公證的，可以作為計戶依據(jù)。

3.以法院判決結(jié)果作為計戶依據(jù)。

4.未經(jīng)登記的建筑物，原權(quán)利人去世的，原則上以合法繼承人為產(chǎn)權(quán)共有人作為基本戶進行計算，但立有遺囑或生前贈與且經(jīng)過公證的，可以作為計戶依據(jù)。

（四）未經(jīng)登記建筑物的認定

由市規(guī)劃局認定，參考我市2000年版航測圖以及相近年份的影像圖、2009年地籍調(diào)查圖。認定為2000年前的建筑，參照合法建筑補償標準給予補償；其他統(tǒng)一為違法建筑。

（五）房屋用途、“住改非”的認定標準和面積認定標準

1.房屋用途

以房產(chǎn)證、土地證或建房批準手續(xù)上記載的用途為認定標準。房屋用途與土地用途不一致的，按土地使用證上確定的用途評估補償。

（1）“住改非”房屋：被征收住宅房屋于2010年7月1日前用于經(jīng)營并取得合法、有效工商營業(yè)執(zhí)照，且持續(xù)經(jīng)營一年以上的參照非住宅營業(yè)房屋評估。

（2）直管住宅公房按住宅用途進行補償。

2.房屋面積

私有住宅房屋面積：

（1）有產(chǎn)權(quán)證且房屋沒有翻建、改建、修建的，由于歷史、發(fā)證、測量等原因，房屋實測面積大于證載面積的，以實測面積為準；房屋實測面積小于證載面積的，以證載面積為準。權(quán)屬證書與登記簿不一致的，除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外，以登記簿記載的為準。如因翻建、改建、修建減少房屋面積的，以實測面積為準；增加房屋面積的，面積增加部分參照未經(jīng)登記建筑認定補償。

（2）未經(jīng)登記建筑，2000年以來未擅自翻建、改建、修建的房屋，以實測面積進行計算；2000年以來擅自翻建、改建、修建的房屋，以靖江市2000年版航測圖和相近年份影像圖所顯示面積進行計算。

（3）“住改非”房屋用于經(jīng)營的面積以實際用于經(jīng)營且為合法建筑的認定結(jié)果進行計算。

（4）直管公房實測建筑面積小于租賃證面積的，以租賃證面積為準；實測建筑面積大于租賃證面積的，以實測建筑面積為準。租賃戶未經(jīng)公房管理部門同意并報經(jīng)規(guī)劃部門批準自行搭建部分不計算面積。

3.土地面積

土地面積以土地使用權(quán)證登記面積為準。

（六）搬遷補助費

住宅房屋的搬遷補助費按被征收房屋合法建筑面積10元/㎡計算；非住宅非營業(yè)房屋的搬遷補助費按照被征收房屋合法建筑面積20元/㎡計算。搬遷補助費一次不足1500元的，按1500元計算。

被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按一次計算搬遷補助費；選擇期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按兩次計算搬遷補助費。

（七）住宅房屋臨時安置補助費

征收住宅房屋應(yīng)按月支付臨時安置補助費，月臨時安置補助費的標準為1000元/戶。被征收人選擇貨幣補償或現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，對被征收人一次性支付6個月的臨時安置補助費。被征收人選擇原地期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，過渡期原則上不得超過24個月。過渡期限內(nèi)，被征收人自行過渡的，房屋征收部門應(yīng)當支付臨時安置補助費；房屋征收部門提供周轉(zhuǎn)房的，在規(guī)定的過渡期限內(nèi)不支付臨時安置補助費。過渡期限自簽訂補償協(xié)議并騰空交房之日起至公告規(guī)定的交房之日止。

因房屋征收部門的原因?qū)е逻^渡期限延長的，自逾期之月起至公告規(guī)定的交房之月止，對自行過渡的被征收人，按規(guī)定標準的2倍支付臨時安置補助費；對房屋征收部門提供周轉(zhuǎn)房過渡的被征收人，按規(guī)定的標準支付臨時安置補助費。

（八）停產(chǎn)、停業(yè)損失補償

1.被征收住宅房屋在2010年7月1日前擅自改變?yōu)榻?jīng)營性房屋（“住改非”房屋），并取得工商營業(yè)執(zhí)照，持續(xù)營業(yè)一年以上的，根據(jù)其提供的持續(xù)年審合格的工商營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證確定的經(jīng)營年限，造成停產(chǎn)、停業(yè)的按被征收房屋評估值（房屋評估價值不包含裝飾裝潢等費用，以下均同）的8%進行停產(chǎn)、停業(yè)損失補償，具體比例為：

（1）持續(xù)營業(yè)1年以上，5年以下的按停產(chǎn)停業(yè)補償費的40%計算。

（2）持續(xù)營業(yè)5年以上，10年以下的按停產(chǎn)停業(yè)補償費的60%計算。

（3）持續(xù)營業(yè)10年以上，20年以下的按停產(chǎn)停業(yè)補償費的80%計算。

（4）持續(xù)營業(yè)20年以上的，按停產(chǎn)停業(yè)補償費的100%計算。

2.若被征收人不選擇本條第（八）款第1項標準補償?shù)模凑毡徽魇辗课菰诜课菡魇諞Q定作出前三年的年平均效益確定停產(chǎn)停業(yè)補償費。被征收人需提供資產(chǎn)負債表、利潤表、完稅憑證等資料。根據(jù)資料計算平均效益，給予6個月停產(chǎn)停業(yè)補償，具體比例參照本條第（八）款第1項。

（九）基本居住需求保障及最低貨幣補償標準

被征收人具備以下：1.僅有被征收房屋一處住房；2.被征收人戶口和被征收房屋一致，且在該房屋中實際居?。?.被征收房屋評估價值低于市區(qū)最低補償標準。經(jīng)被征收人申請，公示確認，符合上述條件的被征收人可選擇領(lǐng)取最低貨幣補償款130000元，也可選擇政府指定安置的一套65㎡經(jīng)濟適用房,安置房超面積部分按市政府相關(guān)批文結(jié)算房價。被征收人因分戶、析產(chǎn)的，不享受最低補償標準。

（十）未經(jīng)登記建筑及簡易設(shè)施的殘值補償

被認定建設(shè)年代為2000年以后的未經(jīng)登記建筑按重置價進行評估，披棚等簡易設(shè)施按每平方米200元評估給予殘值補償。

直管公房自行搭建建筑按重置價進行評估，批棚等簡易設(shè)施按每平方米200元評估給予殘值補償。

被征收房屋為純平房戶的，被認定為2000年以后的未經(jīng)登記建筑，披棚或簡易設(shè)施，被征收人可以選擇按未經(jīng)登記建筑重置價，簡易設(shè)施、披棚的殘值補償或本條第（十二）款第5項方式進行補償。

（十一）相關(guān)設(shè)施移裝補助費

被征收人的電話等設(shè)施移裝補助費用按《靖江市國有土地上房屋征收重置價格和裝飾裝潢補償標準》（靖政規(guī)〔2017〕5號），被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照兩次移機進行結(jié)算。

（十二）搬遷獎勵費

1.被征收人在規(guī)定的第一獎勵時段內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議并騰空交房的，按房屋評估價值的5%和房屋合法建筑面積每平方米300元標準給予獎勵。

2.被征收人在規(guī)定的第二獎勵時段內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議并騰空交房的，按房屋評估價值的3%和房屋合法建筑面積每平方米200元標準給予獎勵。

3.被認定建設(shè)年代為2000年以后的未經(jīng)登記住宅房屋在征收補償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議并騰空交房的，可以給予一定比例的搬遷獎勵（此獎勵部分不參與其它任何獎勵，面積不計入安置面積）。具體方法為：

（1）被認定建設(shè)年代為2000年至2009年的，按該未登記住宅房屋評估價值的80%給予搬遷獎勵。

（2）被認定建設(shè)年代為2010年1月1日以后的，按該未登記住宅房屋評估價值的50%給予補償。

4.私有住宅房屋（不含“沿街住改非”和“不沿街住改非”）全部為平房的，被征收人在規(guī)定的第一獎勵時段內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議并騰空交房的，可按住宅性質(zhì)房屋評估值的40%予以獎勵；被征收人在規(guī)定的第二獎勵時段內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議并騰空交房的，可按住宅性質(zhì)房屋評估值的10%予以獎勵。

5.無土地證封閉院落土地使用面積大于房屋建筑面積（簡稱無證“地大于房”）的認定和補償。

無證“地大于房”經(jīng)實地測量，國土部門進行認定。在市政府征收決定規(guī)定的簽約時間內(nèi)簽約并騰房完畢的，可以參照“地大于房”的補償政策給予補償。無證“地大于房”土地面積補償只做定額補償，不得參與任何獎勵補償。

6.在規(guī)定的獎勵期限內(nèi)被征收人未簽約搬遷的，不予獎勵。

7.直管住宅公房參照本條第（十二）款第1、2項執(zhí)行，獎勵標準按租賃住宅房屋認定合法建筑面積計算評估值（評估值扣除公房管理部門 的房屋重置成新價），獎勵給承租人。

（十三）選擇貨幣補償?shù)莫剟?

1.住宅類房屋選擇貨幣補償?shù)?，按房屋住宅性質(zhì)評估價值的12%給予獎勵。直管住宅公房租賃雙方協(xié)商同意由公房管理部門選擇貨幣補償?shù)?，獎勵給承租人，房屋評估值按照租賃房屋認定合法建筑面積計算（評估值扣除公房管理部門的房屋重置成新價）。

私有住宅類房屋的被征收人選擇貨幣補償?shù)娜缭谡魇昭a償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議并騰空交房的，還可以按房屋住宅性質(zhì)評估價值的8%給予獎勵。

2.非住宅營業(yè)房屋選擇貨幣補償?shù)?，按房屋評估價值的6%給予獎勵。

“住改非”房屋按評估值中增加補償部分的6%給予獎勵。

3.非住宅非營業(yè)房屋選擇貨幣補償?shù)?，按房屋評估價值的10%給予獎勵。

九、安置用房

（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式

1.私有房屋的被征收人可選擇：2號地塊安置房、毛家廳地塊安置房。

2.直管公房產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式：由公房管理部門提供房源，租賃雙方重新訂立租賃合同。

（二）安置房戶型（面積）規(guī)定選擇標準

1.被征收房屋面積55㎡以內(nèi)（含55 ㎡）可選擇70㎡系列戶型；被征收房屋面積55 ㎡—85 ㎡（含85 ㎡）可選擇100㎡系列戶型；被征收房屋面積85㎡—110 ㎡（含110 ㎡）可選擇120㎡系列戶型；被征收房屋面積110㎡以上可選擇140㎡系列戶型。

2.被征收人房屋面積較大的，安置面積總和原則上不得超過被征收房屋的面積。選擇相應(yīng)套數(shù)后剩余面積小于55㎡的，按貨幣補償方式進行補償；大于55㎡（含55㎡）的，可以選擇相應(yīng)戶型的安置房。

（三）安置房價格

1.安置房基準價為每平方米6920元。

2.層差系數(shù)

以中間層為標準層，標準層系數(shù)為1.00，每增加或減少一層系數(shù)±1%。

3.房價結(jié)算辦法

被征收房屋所有補償金額、補貼和獎勵與產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房應(yīng)繳價相互結(jié)算，互找差價，不足部分由被征收人在交付安置房時結(jié)清。

4.產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房的選擇采取“先簽約，先騰房，先擇房”的方式，被征收人在騰空交房的基礎(chǔ)上，憑被征收房屋騰房驗收證明和征收補償協(xié)議在規(guī)定時間內(nèi)擇房，具體擇房時間和地點另行通知。

5.簽約后騰房時間由征收實施單位與被征收人協(xié)商確定，最長時間不得超過10天。擇房順序按照騰房驗收證明順序號進行排序。超過獎勵時間騰空交房的，取消獎勵補償。

6.被征收人自行向安置房建設(shè)單位繳納車位、物管費、公共能耗費、公共維修基金等相關(guān)費用。

7.強制搬遷周轉(zhuǎn)用房

周轉(zhuǎn)用房地址為裕安苑（城北園區(qū)）。

十、不履行市政府作出的征收補償決定的處理辦法

市住建局與被征收人在征收公告確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由市住建局報請市政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定確定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

十一、搬遷過渡方式

自行過渡。

十二、簽約搬遷期限

自房屋征收決定公告之日起65天內(nèi)。

十三、搬遷獎勵期限

搬遷獎勵期限分兩個簽約時段。自房屋征收決定公告之日起60天內(nèi)為第一階段；自房屋征收決定公告第61天起至65天內(nèi)為第二階段。

十四、征收實施單位

靖江市房屋征收服務(wù)中心。

十五、其他

（一）基本戶是指一戶。

（二）“地大于房”是指沒有使用權(quán)爭議的封閉院落，土地面積大于房屋建筑面積部分（不含滴水、巷道）。

（三）自本方案發(fā)布之日起，被征收房屋存在租賃關(guān)系的（指不是執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的市場租賃關(guān)系），由租賃雙方自行解除租賃關(guān)系；存在產(chǎn)權(quán)糾紛的，由當事人雙方自行解決。征收人不承擔房屋租賃及產(chǎn)權(quán)糾紛所產(chǎn)生的任何經(jīng)濟和法律責任。

（四）被征收人搬遷交房須經(jīng)征收實施單位驗收，被征收人或公房承租人不得擅自拆除已補償?shù)慕ㄖ?、?gòu)筑物及相關(guān)設(shè)施。擅自拆除的，由被征收人或公房承租人自行承擔安全責任，同時扣除被拆除已補償?shù)慕ㄖ?、?gòu)筑物及相關(guān)設(shè)施的補償費。

（五）在征收過程中，對無理取鬧，阻撓、干擾征收工作正常進行的，視情依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定處理。

（六）本方案未盡事宜按照現(xiàn)行國有土地上房屋征收的法律、法規(guī)、政策及文件規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的，由市房屋征收工作領(lǐng)導(dǎo)小組集體討論決定。