土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)資料圖

記者劉暢

      2014年半年已過(guò)，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的重要指標(biāo)，通過(guò)盤(pán)點(diǎn)上半年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在多重因素的影響下，上半年的福州土地市場(chǎng)有所降溫，從土地供應(yīng)情況來(lái)看，福州市政府一方面試圖通過(guò)舊城改造，新區(qū)建設(shè)等方式吸引開(kāi)發(fā)商投資，一方面又通過(guò)調(diào)控政策約束住宅產(chǎn)品的投資，這便造成福州土地市場(chǎng)目前的商服用地主導(dǎo)市場(chǎng)，土地市場(chǎng)與城建密切相連的局面。而從市場(chǎng)需求來(lái)看，開(kāi)發(fā)商拿地更加理性，雖然不輕易出手，但好的“地塊”仍然是各大開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地。

市場(chǎng)

土地供應(yīng)“降溫”開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎

      住宅市場(chǎng)的成交平淡傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，帶來(lái)2014年上半年以來(lái)福州土地市場(chǎng)的“不溫不火”。根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2014上半年，福州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地合計(jì)供應(yīng)10幅，面積為38.70萬(wàn)㎡，環(huán)比降低75.3%，同比降低16.8%；共計(jì)成交宗地17幅，面積為90.33萬(wàn)㎡，環(huán)比降低7.4%，而閩候區(qū)域僅出讓3幅商服用地，供地面積為54.1萬(wàn)㎡，成交經(jīng)營(yíng)性用地12幅，成交面積為70.23萬(wàn)㎡，環(huán)比下跌53.1%，從整體來(lái)看，福州土地市場(chǎng)相對(duì)于去年有所降溫，土地供應(yīng)速度趨緩。而受市場(chǎng)大環(huán)境的影響，開(kāi)發(fā)商拿地更趨謹(jǐn)慎，溢價(jià)地塊減少，平均溢價(jià)率降低。

      一位不愿意具名的開(kāi)發(fā)商表示，“只有與公司發(fā)展完全契合的地塊才會(huì)吸引到我們。”他表示，是否拿地主要視開(kāi)發(fā)商自身情況而定，而開(kāi)發(fā)商是否拿地主要取決于三個(gè)因素：市場(chǎng)預(yù)期、經(jīng)營(yíng)思路和開(kāi)發(fā)商手頭的資金。目前從福州市場(chǎng)來(lái)看，大部分開(kāi)發(fā)商手上的庫(kù)存還是比較多的，開(kāi)發(fā)商今年的重點(diǎn)還是會(huì)放在去庫(kù)存上，除非地塊性?xún)r(jià)比超高，符合開(kāi)發(fā)商未來(lái)的定位與方向，不然開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)依然會(huì)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

      福州中原地產(chǎn)資源中心總經(jīng)理溫江霞告訴記者，上半年多為傳統(tǒng)的推地淡季，1-3月市區(qū)無(wú)新增供地，土地供應(yīng)在第二季度開(kāi)始放量。與去年下半年的供應(yīng)井噴相比，今年上半年土地供應(yīng)明顯降溫。這說(shuō)明受調(diào)控政策的影響，福州開(kāi)發(fā)商顯得較往年謹(jǐn)慎得多，不過(guò)隨著市場(chǎng)漸漸走向平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)下半年的期許也許會(huì)更大。

分析

1

商服用地獨(dú)占鰲頭

      縱觀福州上半年的土地市場(chǎng)，有平淡也有精彩，特別是商業(yè)用地的表現(xiàn)還是值得稱(chēng)道的，2014上半年福州五區(qū)由于受供地結(jié)構(gòu)的影響，商服、商住用地成為土地供應(yīng)主力，土地市場(chǎng)整體呈“商多住少，商熱住冷”的局面，其中商服用地的供應(yīng)量達(dá)27.71萬(wàn)㎡，商住用地的供應(yīng)量達(dá)10.98萬(wàn)㎡。而從區(qū)域來(lái)看，商服用地的成交主要集中在鼓樓區(qū)與晉安區(qū)，成交量分別為12.33萬(wàn)㎡、19.54萬(wàn)㎡；商住用地主要集中在鼓樓區(qū)與臺(tái)江區(qū)，成交量分別為24.57萬(wàn)㎡、25.95萬(wàn)㎡。商服用地的“獨(dú)占鰲頭”，也成為今年上半年福州土地市場(chǎng)的一道亮麗風(fēng)景線。

      對(duì)此溫江霞分析稱(chēng)，在樓市調(diào)控不斷升級(jí)的背景下，商鋪、酒店式公寓等商業(yè)地產(chǎn)因不限購(gòu)、不限貸等特性頗受開(kāi)發(fā)商的青睞，而商業(yè)地產(chǎn)的走紅也客觀上對(duì)住宅土地的供量產(chǎn)生一定牽制作用。

      天知觀點(diǎn)總經(jīng)理王鋒則告訴記者，上半年福州市土地供應(yīng)主要以商業(yè)居住用地為主，輔以商業(yè)、辦公、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)等市政配套，由此可見(jiàn)，政府已將土地供應(yīng)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到“提升城市形象”“增加商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力”的層面上，而正是由于對(duì)福州商業(yè)地產(chǎn)前景的看好，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊仍然引起了多數(shù)品牌開(kāi)發(fā)商的競(jìng)逐。商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的如火如荼疑將加速福州的城市化進(jìn)程。

2

舊城改造地塊全面啟動(dòng)

      從中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)可以看出，2014上半年福州市五區(qū)土地成交中，鼓樓區(qū)以36.9萬(wàn)㎡的成交量位居榜首，臺(tái)江區(qū)成交量位居次席，晉安區(qū)成交量位居第三。

      “這得益于政府大力推進(jìn)舊城改造與棚戶(hù)區(qū)改造，鼓樓與臺(tái)江作為福州市區(qū)的核心，有著較大體量的舊改土地成交。而晉安區(qū)則主要借力于東二環(huán)片區(qū)價(jià)值的不斷提升，房企有意在該區(qū)域內(nèi)搶占一席之地，因而在土地的成交方面也有著不俗的表現(xiàn)。”溫江霞告訴記者，今年以來(lái)，福州市全面啟動(dòng)舊城改造項(xiàng)目備受關(guān)注。

      王鋒分析稱(chēng)，近年來(lái)土地尤其是市區(qū)住宅用地偏少的重要原因就是土地的稀缺，而隨著政府大力推進(jìn)改造舊城區(qū)和危舊房，這一情況肯定將有所緩解。另外，舊城改造也將為福州樓市釋放大量購(gòu)買(mǎi)力，這么大體量的舊城改造，這些人要住到哪里去？原拆原遷還是現(xiàn)金補(bǔ)償？這是和政府博弈的過(guò)程，而短期內(nèi)這些舊城改造拆遷的人肯定要找房子買(mǎi)、找地方住，這就增加了樓市的需求量。

      另外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,大量的土地得到釋放后，帶動(dòng)了新住宅與商鋪數(shù)量的增加，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，房屋的市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)得到有效的平抑，市內(nèi)的新房售價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落的波動(dòng)。但是這種穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，因?yàn)閺牟疬w釋放土地到開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期，因此可能需要一到兩年的時(shí)間才能逐漸顯現(xiàn)出其平抑房?jī)r(jià)的作用。

3

郊縣土地放量新興區(qū)域崛起在即

      隨著福州的不斷擴(kuò)展，福州的郊縣區(qū)域也迎來(lái)了發(fā)展機(jī)遇，由于中心城區(qū)地價(jià)不菲，而且競(jìng)拍的門(mén)檻也相對(duì)較高，如此形勢(shì)下，福州開(kāi)發(fā)商將目光投向了閩侯、連江、永泰等外圍板塊，從上半年開(kāi)發(fā)商動(dòng)向中不難看出，“外遷”已經(jīng)成了必然選擇。

      溫江霞特別指出，2014年1月廣州富力地產(chǎn)于閩侯竹岐鄉(xiāng)將兩幅住宅用地收入囊中，這是富力地產(chǎn)繼2013年以來(lái)第二次在竹岐拿地。而隨著富力、中海的相繼入駐，竹岐鄉(xiāng)市場(chǎng)關(guān)注度猛然大增。該區(qū)域緊鄰上街板塊，與荊溪板塊隔江相望，環(huán)境宜人，發(fā)展?jié)摿χ饾u彰顯，或?qū)⒊蔀橄乱浑A段各大房企競(jìng)相追逐之地。另外，作為倉(cāng)山區(qū)新興崛起的板塊—城門(mén)火車(chē)南站板塊，今年上半年也有所放量，區(qū)域的前景看好。

后市

      開(kāi)發(fā)商擇機(jī)拿地種種跡象顯示，上半年的土地市場(chǎng)并沒(méi)有太多驚艷的表現(xiàn),那么下半年的土地市場(chǎng)是否會(huì)重新活躍起來(lái)？對(duì)待后市，政府和開(kāi)發(fā)商又會(huì)各持何種心態(tài)？溫江霞分析稱(chēng)，政府今年每一次拍地仍然吸引了很多開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)，從拍出的結(jié)果來(lái)看，也有不少優(yōu)質(zhì)地塊受到了市場(chǎng)追捧。這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商、市場(chǎng)對(duì)土地還是有需求的，這自然會(huì)增加政府推地的信心。預(yù)計(jì)今年下半年，政府還將繼續(xù)放量土地，并且起拍價(jià)不會(huì)太高。從開(kāi)發(fā)商這方面來(lái)看，一些品牌實(shí)力企業(yè)在看好后市的基礎(chǔ)上，會(huì)擇機(jī)拿地，積極把握尋求自身發(fā)展。

      王鋒對(duì)此觀點(diǎn)表示同意,同時(shí)他分析稱(chēng)，雖然近來(lái)調(diào)控政策頻出，但由于房地產(chǎn)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)和福州區(qū)域發(fā)展的潛力，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆椴⑽礈p弱。接下來(lái)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域會(huì)是舊城改造地塊和一些新興區(qū)域。值得留意的是，馬尾新城，南通，南嶼等區(qū)域迎來(lái)開(kāi)發(fā)熱潮。另外，隨著一線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日愈激烈，各大品牌開(kāi)發(fā)商將目光逐漸轉(zhuǎn)向市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，競(jìng)爭(zhēng)壓力稍小的福州，所以，總體來(lái)看，福州的土地市場(chǎng)后續(xù)仍然值得期待。