85513元/平方米！一幅超小的地塊拍出了全國最高單價，在日漸萎靡的房地產(chǎn)市場中顯得非常刺眼。對黃浦五里橋街道104街坊39/1地塊(以下簡稱黃浦五里地塊)的未來，上海房地產(chǎn)業(yè)界產(chǎn)生了激烈的分歧。

        薛建雄表示非?？春茫?ldquo;這是未來上海最市中心的別墅，不單單可以賣到二三十萬，如果只有五棟，六棟那么稀缺，價格可以隨便開，3個億、5個億（30萬、50萬的單價）都有可能。”

　　但上海中原研究總監(jiān)宋會雍則表示非常不看好。“一墻之隔二手房的價格在3.8到4萬之間，綠地的新房賣到八九萬，從去年到今年只賣出去了四套，有價無市，只有打個七折，才賣得出。”

　　這背后，是豪宅市場今年以來的兩極分化，每平米單價10萬以下的市場出現(xiàn)供應(yīng)和成交雙增長；而以單價10萬為界，價格越往上越難賣。并非所有的稀缺物業(yè)都能賣個好價錢，高價拿地的房企，需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)日益加大。

　　多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，黃浦五里地塊拍出天價，是當(dāng)前整體低迷的市場中的個案，也難以改變土地市場底價成交的主流。

　　地王盈利能力也堪憂。中原地產(chǎn)的監(jiān)測顯示，自2009年以來的地王大多沒有好的收場。在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下，短期內(nèi)這些“地王”尚未開建便已“被破發(fā)”或難以以盈利方式推盤入市。如中海長風(fēng)地王、金地青浦地王等，今年均遭遇尷尬；在低迷的市場中，地王想要盈利很難。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，標(biāo)榜“高溢價”的企業(yè)、以閩系房企為代表的激進(jìn)型企業(yè)、過度依賴民間資本的企業(yè)、沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)等四類拿過“地王”企業(yè)受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經(jīng)面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。

　　麗新系高價拿地

　　7月9日，東方動力有限公司5.77億競得黃浦五里地塊，剔除30%的保障房部分，該地塊的土地樓板價高達(dá)85513元/平方米，超過了此前的全國單價地王記錄保持者北京農(nóng)展館地塊，后者在2013年由融創(chuàng)中國拍出，單價73099元/平方米。

　　東方動力為麗豐控股旗下公司，屬于港資企業(yè)。麗豐控股是麗新集團(tuán)成員之一，是麗新集團(tuán)在中國內(nèi)地從事物業(yè)發(fā)展及投資的平臺，業(yè)務(wù)主要分布于上海及廣州。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查顯示，麗新集團(tuán)實(shí)際控制人為香港旅游發(fā)展局主席林建岳及其家族，旗下?lián)碛卸嗉疑鲜泄?，分別為麗新國際、麗新發(fā)展、豐德麗、麗豐控股、寰亞傳媒，在此次天價拿地之前，麗新系便多次因?yàn)楦邇r拿地引發(fā)市場關(guān)注，投資者中不乏質(zhì)疑之聲。

　　5月20日，麗新發(fā)展投得香港海洋酒店項(xiàng)目，預(yù)期為海洋酒店承擔(dān)16億港元補(bǔ)地價，連同預(yù)計(jì)接近25億港元工程開支，投資額高達(dá)41億港元。有投資者指出，麗新發(fā)展目前市值僅40億港元左右，投資該項(xiàng)目會否力不從心？

　　而在此之前的2013年9月26日，豐德麗及麗豐控股斥資6.6億元投得橫琴島文化創(chuàng)意區(qū)一幅建筑樓面26萬平方米的地皮，將投放37.8億元開發(fā)。

　　香港市場人士指出，由于豐德麗及麗豐早于2011年就與珠海政府簽署《橫琴文化創(chuàng)意園合作協(xié)議》， 橫琴項(xiàng)目總投資額達(dá)180億元人民幣（約226億港元），麗豐控股市值僅約30億港元左右，如何能夠推動逾200億港元的項(xiàng)目，擔(dān)心公司面對沉重資金壓力。

　　自2013年開始，市場人士擔(dān)心麗新系將資金運(yùn)用于高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，麗新系少數(shù)股東多次拋售相關(guān)上市公司股票。

　　麗新發(fā)展及麗新國際早前公布的2013年中期業(yè)績顯示，純利皆暴跌近七成；麗豐及豐德麗若扣除物業(yè)重估，則盈利分別下挫五成及虧損1.1億元，寰亞傳媒則虧損5522萬元。

　　此次上海拿地價格是否太高？在7月9日的拍賣現(xiàn)場，麗豐控股現(xiàn)場一位代表稱，這個價格確實(shí)挺高；公司拿下它主要是因地塊的位置優(yōu)越；這位人士亦承認(rèn)，該地塊限制性條件也多，開發(fā)難度較高。據(jù)招標(biāo)文件顯示，黃浦五里地塊限高24米、現(xiàn)房出售、全裝修交付。

　　值得注意的是，這樣一幅黃浦江邊的稀缺宅地，并沒有吸引眾多地產(chǎn)商到場，7月9日的競拍現(xiàn)場冷冷清清。“現(xiàn)在大家都在忙著去庫存，這么小的一塊地，價值不高。”一家大型房企內(nèi)部人士表示。

　　記者了解到，萬科、保利等快速開發(fā)、高周轉(zhuǎn)的公司，在當(dāng)前市場環(huán)境中的策略是現(xiàn)金為王，其次是去尋找高性價比的土地，單價地王不在他們的考慮范圍內(nèi)。

　　分化的豪宅市場

　　圍繞黃浦江五里地塊的天價及其未來，上海房地產(chǎn)界人士出現(xiàn)了明顯的分歧。

　　易居中國分析師薛建雄表示非?？春茫?ldquo;這是未來上海最市中心的別墅，不單單可以賣到二三十萬，如果只有五棟、六棟那么稀缺，價格可以隨便開，3個億、5個億（30萬、50萬的單價）都有可能。” 薛建雄稱，這樣再看接近9萬的地價，就會覺得相對合理。

　　薛稱，豪宅的供應(yīng)能力在大幅上升，但是真正能跟得上時代需求的頂級產(chǎn)品，仍然比較稀缺，集中度還在提高。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，未來土地市場將愈加分化，非稀缺的土地底價將成為主流，而北京、上海等一線城市的稀缺住宅地塊，再創(chuàng)樓面價新高的可能性也依然存在。

　　但上海中原研究總監(jiān)宋會雍則表示非常不看好。“一墻之隔二手房的價格在3.8到4萬之間，綠地的新房賣到八九萬，從去年到今年只賣出去了四套，有價無市，只有打個七折，才賣得出。”

　　宋會雍認(rèn)為，新地王地價就8萬多，開發(fā)的前景比較悲觀。銷售價格至少要到15萬左右，而這個項(xiàng)目所在的地段基本不在上海的豪宅圈里，不值這么多錢；而且體量很小，面積只有6000多平米，也并不能給整個地段帶來很大的改善，顛覆不了整體格局。

　　上海豪宅市場的真實(shí)情況又是如何？易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，上半年上海成交均價超過10萬元/平方米的樓盤超過10個，與2011年的歷史最高點(diǎn)持平。

　　但仔細(xì)分析豪宅的成交情況就會發(fā)現(xiàn)，單價超過10萬的豪宅成交中，上半年僅有新鴻基濱江凱旋門賣出13套、凱德茂名公館賣出14套、萬特園二期賣出7套之外，其他單價10萬以上的豪宅銷售僅在1-3套；單價超過23萬元的湯臣一品上半年僅售出一套。

　　宋會雍直言，在當(dāng)前的市場中，出現(xiàn)地王很少見。他猜測，開發(fā)商是在對賭，參照了過往幾次樓市調(diào)整的周期，認(rèn)為明后年市場還能好起來。

　　宋會雍認(rèn)為，這種對賭的心態(tài)很有風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，美歐的經(jīng)濟(jì)都在復(fù)蘇，中國樓市是處于供大于求的狀態(tài)；09年曾有四萬億的大投資，但今年向樓市溢出的閑散資金不會再像09年那么粗放。宋直言，現(xiàn)在是更大的產(chǎn)能過剩和更萎縮的需求，已經(jīng)不可能靠釋放流動性來救市。“2008年，各地方政府借債2.6萬億，到了2013年達(dá)到24萬億，再發(fā)貨幣也抹不平了。”

　　土地市場整體低迷

　　事實(shí)上，黃浦五里地塊競拍現(xiàn)場的冷清，也是當(dāng)前土地市場的整體反映。

　　持續(xù)近半年的樓市降溫，已經(jīng)傳導(dǎo)到了土地市場，“底價成交”成為主流，一二線城市的土地市場均出現(xiàn)了降溫。

　　據(jù)中原監(jiān)測的全國重點(diǎn)一二線40個城市成交金額前100的宅地和商用地塊顯示，100幅地塊中溢價率在5%以上的地塊去年6月有36幅，而今年僅有13幅，底價成交率今年6月高達(dá)63%，而去年同期為34%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院7月1日發(fā)布的《2014年6月份典型城市土地成交報(bào)告》也顯示，6月，10個典型城市土地成交建筑面積2649萬平方米，環(huán)比增長41.4%，同比下降4.54%；土地成交均價為2262元/平方米，環(huán)比下降29.7%，同比下降14.5%。

　　標(biāo)桿房企拿地的謹(jǐn)慎程度也愈發(fā)明顯。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：20大標(biāo)桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4-6月連續(xù)3個月不足200億，最近2個月更是在百億周圍徘徊。

　　2013年6月，20大房企拿地總額高達(dá)421億，今年6月僅在百億左右；7月首周僅萬達(dá)與保利有小筆拿地，萬科、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋等企業(yè)已經(jīng)多月未出現(xiàn)在土地市場；下半年房企拿地有可能繼續(xù)萎縮，企業(yè)全面進(jìn)入保守狀態(tài)。

　　易居研究員亢亞娟分析，土地成交建筑面積減少與部分城市減少供地有一定關(guān)系，但受房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷的影響是更為重要的因素，基本可以確定，土地市場正式隨房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷進(jìn)入了下行時期，短時間內(nèi)土地市場將很難再現(xiàn)異?；鸨那樾?。

　　宋會雍進(jìn)一步指出，樓市也一樣，2008年全國住宅開發(fā)量是6億多平米，現(xiàn)在一年20多億平米，把非商品住宅加進(jìn)來就是30多億，樓市已進(jìn)入供大于求的狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)日益激增。（編輯 譚翊飛 張凡 申劍麗）