最近幾年，農(nóng)村宅基地突然大熱，其中原因大致有二，一是在沿海發(fā)達地區(qū)和大中城市郊區(qū)，因為經(jīng)濟發(fā)展，城市幅射力增強，帶動農(nóng)村住房的升值，農(nóng)村宅基地因此具有越來越高的價值， 宅基地成為農(nóng)民最重要的財產(chǎn)；二是中國是人多地少的國家，耕地資源十分稀缺，保護耕地是基本國策。城市化必須要占用土地，包括耕地，如何保持18億畝耕地紅線就是大問題。目前中國 農(nóng)村有大約2.5億畝宅基地。如果能隨著農(nóng)民進城，將農(nóng)民宅基地退出復(fù)墾為耕地，就可能在保持耕地總面積不下降的情況下，增加城市建設(shè)用地。即使只要一半的農(nóng)村宅基地退出復(fù)墾為耕地 ，總量就可以達到一億多畝，足夠未來20年城市擴展所需建設(shè)用地。更重要的是，城市建設(shè)用地具有巨大增值收益，如果農(nóng)村宅基地可以轉(zhuǎn)用為城市建設(shè)用地，農(nóng)民就可能從中獲取不菲的退 出宅基地的財產(chǎn)性收入。

　　基于以上兩個原因，當前學(xué)界和政策部門對農(nóng)村宅基地產(chǎn)生了超乎尋常的熱情。如何讓農(nóng)民在進城的同時順利退出宅基地，甚至成為了當前中國城鎮(zhèn)化政策和三農(nóng)政策的核心制度設(shè)計。

　　這樣一種對農(nóng)村宅基地的認識和試圖借宅基地政策來撬動城鎮(zhèn)化的設(shè)計，存在嚴重認識誤區(qū)和政策風(fēng)險。當前宅基地?zé)崾遣徽５?，是危險的，宅基地?zé)釕?yīng)該降溫了。

　　一

　　城市建設(shè)用地動輒數(shù)百萬的出讓價，讓社會對土地形成了巨大的價值想象，似乎土地有超乎尋常、點石成金的魔力，只要是土地，就可價值萬金?？梢詷?gòu)成對土地價值魔力佐證的是沿海發(fā)達 地區(qū)和大中城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地價值的飆升。在江浙農(nóng)村，宅基地價值在數(shù)十萬甚至上百萬元，北上廣近郊，宅基地價值多在百萬元以上。

　　為何在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和大中城市郊區(qū)宅基地會價值萬金？其中原因是地方經(jīng)濟發(fā)展，城市擴展，不僅提高了城市建設(shè)用地的經(jīng)濟密度，形成了城市建設(shè)用地的價值增值（級差地租），而 且，城市經(jīng)濟向周邊農(nóng)村地區(qū)輻射，使之前農(nóng)民自住自用的宅基地上的住房獲得了地方經(jīng)濟發(fā)展附著的利益，由此提高了農(nóng)民宅基地的價值。

　　換句話說，之所以沿海發(fā)達地區(qū)農(nóng)村和大中城市郊區(qū)宅基地價值飆升，其中原因是地方經(jīng)濟發(fā)展和城市擴展，使周邊農(nóng)村地區(qū)可以用于建設(shè)的宅基地增值，農(nóng)村宅基地本身并無價值萬金的魔 力，僅僅是因為土地不可移動，使宅基地這樣的農(nóng)村建設(shè)用地可以分享地方經(jīng)濟發(fā)展所帶來增值收益。因為是對地方經(jīng)濟發(fā)展利益的分享，農(nóng)村宅基地的價值就與兩個因素有關(guān)系：一是距地 方經(jīng)濟中心的距離，越近越貴。超出城市經(jīng)濟輻射范圍的宅基地就不值錢了；二是地方經(jīng)濟發(fā)展程度。地方經(jīng)濟越發(fā)達，宅基地越貴。這是農(nóng)村宅基地價值的兩條鐵律。

　　相對于沿海發(fā)達地區(qū)和大中城市郊區(qū)宅基地價值萬金而言，一般農(nóng)業(yè)地區(qū)，按《土地管理法》的規(guī)定，宅基地是農(nóng)民免費獲得、無償使用的，實行一戶一宅制度，這些地區(qū)超出了城市經(jīng)濟有 效輻射范圍，農(nóng)民宅基地也因此無法從城市經(jīng)濟中獲得附著增值收益，這樣的一般農(nóng)業(yè)地區(qū)的宅基地就不可能價值萬金，就不具有交換價值，就不是所謂的財產(chǎn)權(quán)，而只是農(nóng)民進行生產(chǎn)生活 的基本資料，是農(nóng)民自用的生產(chǎn)資料。

　　正因為在一般農(nóng)業(yè)地區(qū)，宅基地只是農(nóng)民用于生產(chǎn)生活方便的基本資料，不具有交換價值，農(nóng)民進城后，宅基地棄之不用，農(nóng)民就會將宅基地復(fù)墾為耕地，在上面種糧食以實現(xiàn)其農(nóng)業(yè)收益。 這種農(nóng)民自動放棄宅基地并將之復(fù)墾種糧的情況，據(jù)我們在全國農(nóng)業(yè)型地區(qū)的調(diào)查，十分普遍且極為正常。

　　以上關(guān)于沿海發(fā)達地區(qū)和大中城市郊區(qū)宅基地價值萬金，和一般農(nóng)業(yè)地區(qū)宅基地僅僅是基礎(chǔ)性生產(chǎn)資料的鮮明差異，充分說明宅基地的價值是經(jīng)濟發(fā)展所附著上去的。當前學(xué)界和政策部門關(guān) 于宅基地價值萬金的認識是一種幻象。

　　二

　　因為有宅基地價值萬金的幻象，很多人認為，可以通過將農(nóng)民宅基地市場化來實現(xiàn)農(nóng)民宅基地上的財產(chǎn)權(quán)，讓農(nóng)民換取他們進城所需第一桶金。因此有所謂農(nóng)民“抱著金飯碗沒飯吃”的說法 ，有所謂“釋放土地價值，顯化土地價值”的說法，這些說法的背后都是認為，土地尤其是宅基地本身具有極高價值，而與宅基地所處區(qū)位沒有關(guān)系。這顯然是錯誤的認識。

　　基于這種錯誤的認識，學(xué)界和政策部門傾向于讓農(nóng)民退出宅基地，以獲得財產(chǎn)性收入。這樣一種退出當然最好是通過市場化來實現(xiàn)，因此全國各地開始試行所謂農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所，將農(nóng)民 宅基地拿到產(chǎn)權(quán)交易所交易，換取市場價值。這也是土地市場派的主要觀點。但是，不具有區(qū)位優(yōu)勢的地區(qū)，宅基地根本沒有辦法用，沒有用途，如何可以有人去買及如何可能賣得萬金？

　　因為土地不可移動，一般農(nóng)業(yè)型地區(qū)宅基地根本無法有效進行建設(shè)性使用，國土資源部2006年出臺“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點”，將農(nóng)村宅基地的退出與城市建設(shè)用地的增加相掛鉤，這樣 使農(nóng)村宅基地退出后形成指標用到城市建設(shè)用地上去，這樣就使農(nóng)村退出宅基地具有了價值。

　　但是，這里面，農(nóng)村退出宅基地所具有的價值與土地本身沒有關(guān)系，因為土地不可移動，所謂退出農(nóng)村宅基地，只是將農(nóng)村宅基地復(fù)墾為耕地，而同時允許城市建設(shè)占用其周邊耕地，是形成 城市建設(shè)用地指標。而建設(shè)用地指標是國家管控的產(chǎn)物，是計劃的產(chǎn)物，與市場沒有關(guān)系?；蛘哒f，如果國家不下達建設(shè)用地指標，增減掛鉤就是不可能進行的。

　　這個意義上講，增減掛鉤之所以可以讓農(nóng)村退出宅基地有價值，僅與國家相對偏緊的城市建設(shè)用地計劃供給有關(guān)，且農(nóng)村退出宅基地價值高低與國家控制城市建設(shè)用地形成建設(shè)用地偏緊程度 正相關(guān)，而與市場、與土地本身的價值無關(guān)。

　　這樣說來，在一般農(nóng)業(yè)型地區(qū)，在中國一戶一宅、免費獲得無償使用的法律制度條件下，一般農(nóng)業(yè)型地區(qū)的宅基地根本就不是所謂財產(chǎn)，更非具有價值只是因為政策不允許宅基地流動所以沒 有顯化價值的真金白銀。

　　三

　　在當前農(nóng)民已經(jīng)進城情況下，加速農(nóng)民退出農(nóng)村宅基地，從而增加耕地，豈不也是好的？

　　的確，中國有2.5億畝宅基地，若退出一半復(fù)墾為耕地，當可以緩解當前中國的耕地緊張局面，尤其是可以為未來20年城市發(fā)展所要占用耕地提供補充。20年后，中國城市化完成了，不需要再 占耕地了。中國就可以保持有18億畝耕地，就大致可以用自己的土地養(yǎng)活中國人了。

　　正是因此，當前宅基地?zé)嶂械囊粋€重要方面是，農(nóng)民進城了，他們的宅基地卻沒有退出。不僅沒有退出，而且據(jù)說農(nóng)民占用宅基地面積還在增加，這樣就將最為寶貴的土地資源浪費掉了。這 也正是學(xué)界和政策部門積極設(shè)計各種宅基地退出制度及宅基地大熱的一個原因。

　　現(xiàn)在的問題是，我們從農(nóng)民的生活來看，雖然大量青壯年農(nóng)民進城務(wù)工經(jīng)商，但是，這些進城農(nóng)民工的父母、子女大多仍然留守農(nóng)村，且他們年輕時進城，年齡大了，進城可能失敗，無法體 面在城市安居，他們就還可能返回農(nóng)村。正是因為可以返回農(nóng)村，進城農(nóng)民工即使進城失敗，也可以避免落入到城市貧民窟的命運。如果進城農(nóng)民工將他們在農(nóng)村的宅基地退出了，他們進城 失敗就不再可以返回農(nóng)村，因為村社不可能為一個已經(jīng)退出舊宅基地的人再安排新宅基地。

　　在當前中國經(jīng)濟發(fā)展價段，城市很難提供充足的穩(wěn)定且高收入的就業(yè)機會，進城農(nóng)民中，相當部分甚至大部分都很難獲得在城市體面安居的高收入就業(yè)機會，他們因此只可能年輕時進城，年 老時還要返鄉(xiāng)，甚至農(nóng)村青壯年勞動力進城，但他們的父母子女留守農(nóng)村，這樣的“半城市化”并非政策和制度使然，而是中國經(jīng)濟發(fā)展階段之必然結(jié)果。

　　隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，中國高附加值產(chǎn)業(yè)比重的逐步增加，城市越來越能提供充足的高收入且穩(wěn)定的就業(yè)機會，進城農(nóng)民工越來越可以在城市獲得體面安居的就業(yè)與收入條件。當大部分 進城農(nóng)民工可以在城市安居時，少數(shù)進城失敗農(nóng)民就可能通過國家的社會保障、貧困救濟來在城市安居。這個時候，農(nóng)民進城就可以變成一次性不可逆的進城，就不必再“半城市化”了。這 個時間點的到來還要有一個漫長過程，且在這個過程中，不能發(fā)生任何一種顛覆性的錯誤。這個過程也許還要有30年甚至更長時間。

　　從現(xiàn)在開始的未來30年，農(nóng)民在城鄉(xiāng)之間往返幾乎是必然的，也是必要的。正是進城失敗的農(nóng)民可以返回農(nóng)村，使得城市沒有大規(guī)模貧民窟，農(nóng)村為中國現(xiàn)代化過程中發(fā)生的每一次危機都提 供了緩沖空間。進城失敗農(nóng)民可以返回農(nóng)村，降低了中國現(xiàn)代化過程中發(fā)生顛覆性錯誤的風(fēng)險。

　　在這個過程中，保留進城農(nóng)民在農(nóng)村的宅基地，是進城失敗農(nóng)民可以返鄉(xiāng)的前提。每一個進城農(nóng)民都希望自己在城市獲得穩(wěn)定而有保障的就業(yè)機會，可以在城市體面安居，可以將父母子女都 接到城市共同生活，但顯然會有失敗者，且每個人都可能進城失敗。進城有風(fēng)險，因此要留返鄉(xiāng)退路，因此還仍然要保留農(nóng)村宅基地，即使退出宅基地可以獲得一筆國家或村社集體所給予的 補償，農(nóng)民一般也不會退出宅基地，這是最為理性的決策了。保留宅基地而不拿退出宅基地所給予補償，是農(nóng)民對自己充滿風(fēng)險的進城所留退路，這是一種風(fēng)險投資，是基本保障，是農(nóng)民降 低自己人生風(fēng)險的重大的理性決策。

　　四

　　也就是說，為了降低農(nóng)民進城失敗后又不能返鄉(xiāng)的風(fēng)險，保留宅基地的代價成為了農(nóng)民的風(fēng)險投資。問題是，農(nóng)民進城了，他們的宅基地保留在那里不用，豈不是浪費了土地？如果將農(nóng)民宅 基地復(fù)墾為耕地，一億畝，一年可以生產(chǎn)不少糧食吧？

　　這是就涉及到我們對耕地和糧食安全的認識。最新公布的中國耕地面積大約是21億畝，比過去統(tǒng)計的18.26億畝略多。從我們在全國農(nóng)村的調(diào)研來看，這21億畝耕地中，有一部分高寒山區(qū)土地 ，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件差，坡度甚至超過25°，宜林不宜耕。這樣的耕地應(yīng)該退耕還林。國家也已經(jīng)出臺政策要進行第二次退耕還林，總面積大約8000萬畝。在適宜耕種的土地中，也有相當部分土 地因為灌溉條件不好等等原因被棄耕拋荒。這樣的耕地占比雖然不大，總面積卻可能很驚人，動輒是數(shù)千萬畝。更多的耕地是季節(jié)性拋荒，比如過去種三季現(xiàn)在種兩季，過去種兩季現(xiàn)在只種 一季的情況極為普遍，甚至可能有大約一半的耕地降低了復(fù)種指數(shù)，也就是出現(xiàn)了季節(jié)性拋荒。這種情況已經(jīng)持續(xù)很多年了。

　　即使如此，當前中國主糧自給率仍然高達95%，農(nóng)產(chǎn)品供給充足，市場上糧食以外的農(nóng)產(chǎn)品價格大幅漲落是農(nóng)產(chǎn)品總體供給過剩的典型表現(xiàn)。也就是說，如果當前中國所有耕地都開足馬力生產(chǎn) 農(nóng)產(chǎn)品，中國農(nóng)產(chǎn)品供給一定會嚴重過剩。農(nóng)產(chǎn)品的需求彈性很少，供給過剩，谷賤傷農(nóng)。這樣來看，也可以說，正是當前農(nóng)產(chǎn)品供給過剩，市場價格不高，而出現(xiàn)了耕地季節(jié)性拋荒，一旦 農(nóng)產(chǎn)品價格上漲，農(nóng)民就會響應(yīng)市場提高耕地復(fù)種指數(shù)，生產(chǎn)足夠多農(nóng)產(chǎn)品。

　　這樣說來，至少在當前一個時期，中國耕地可以生產(chǎn)出足夠多農(nóng)產(chǎn)品養(yǎng)活中國，我們也就沒有必要非得將當下仍然對農(nóng)民構(gòu)成重要退路和社會保險的宅基地退出復(fù)墾為耕地種糧。中國的農(nóng)業(yè) 還沒有緊張到非得將農(nóng)業(yè)宅基地復(fù)墾種糧的地步，這是我們認識中國土地形勢的一個基本判斷。

　　即使現(xiàn)在不將農(nóng)民宅基地退出復(fù)墾，農(nóng)民宅基地也還是在那里，不多也不會少?，F(xiàn)在農(nóng)民進城可能失敗，他們還要保留返鄉(xiāng)的權(quán)利。再過30年，農(nóng)民進城就可以體面安居，他們的宅基地就可 以退出來，就可以復(fù)墾種糧，就可以增加中國耕地面積。

　　這個意義上講，我們要認識到，說中國人多地少，土地資源緊張，是在戰(zhàn)略層面講的，而不是說中國目前已經(jīng)到了不將農(nóng)民宅基地復(fù)墾種糧就要餓死人的危險局面。人地關(guān)系長期緊張，但在 現(xiàn)在和未來相當長一個時期，中國土地還沒有必要全面開足馬力生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品，而是有的拋荒，有的降低復(fù)種指數(shù)，有的以宅基地形式保留在那里。等到出現(xiàn)糧食安全問題時，再將耕地生產(chǎn)農(nóng) 產(chǎn)品能力提高到極限。

　　生產(chǎn)糧食的能力而非生產(chǎn)的多少糧食才是糧食安全的要義。

　　五

　　現(xiàn)在宅基地對農(nóng)民很重要，但學(xué)術(shù)界和政策部門都盯著農(nóng)民宅基地，想盡辦法讓農(nóng)民退出宅基地，這樣的辦法就容易出現(xiàn)問題。

　　目前鼓勵農(nóng)民退出宅基地最重要的制度安排是 “城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點”，在實踐中，主要是通過拆村并居、農(nóng)民上樓，退出農(nóng)民宅基地，將退出宅基地復(fù)墾為耕地，從而形成相應(yīng)新增 城市建設(shè)用地指標。再次提醒，這里只是城市建設(shè)用地指標，而非使用農(nóng)村建設(shè)用地（即農(nóng)民退出的宅基地）。

　　要農(nóng)民退出宅基地，在農(nóng)民還不可能完全進城的情況下，地方政府就要安置退出宅基地農(nóng)戶，不同地區(qū)安置農(nóng)民的辦法不同、措施不同，進行增減掛鉤的成本就不同。成都目前增減掛鉤成本 每畝35萬元，重慶大約15萬元，一些中西部地區(qū)可能只有幾萬元，比較夸張的是蘇州增減掛鉤成本高達每畝百萬元，因為蘇州農(nóng)民所建住房都相當豪華，是別墅檔次，要拆農(nóng)民房子讓農(nóng)民上 樓，地方政府就得補償農(nóng)民。農(nóng)民所建住宅越好，拆除重建成本就越高，在蘇州這樣的發(fā)達地區(qū)也就可以達到畝平百萬元的成本。

　　某種意義上講，增減掛鉤，農(nóng)民并沒有得到好處，也沒有得到壞處，因為地方政府拆除農(nóng)民住房的同時也對農(nóng)民進行了安置。在有些地區(qū)，比如成都農(nóng)村，地方政府給農(nóng)民補償相對較高，農(nóng) 民總體受益，而在華北農(nóng)村，政府給農(nóng)民的補償普遍偏低，農(nóng)民利益總體受損。無論農(nóng)民利益是受益還是受損，地方政府為獲得新增城市建設(shè)用地指標的確是花費了巨大成本的：他們將農(nóng)民 現(xiàn)成的甚至是剛建不久、質(zhì)量甚好的占有比較大面積宅基地的房子拆掉，再為農(nóng)民建占地面積比較小的住房（通常是上樓），拆除住房所節(jié)余出來的宅基地減去新建住房所占用宅基地，就是 可以復(fù)墾為耕地從而減少的農(nóng)村建設(shè)用地，也就是地方政府可以掛鉤到城市作為新增建設(shè)用地的指標。這個過程中，城市獲得了新增建設(shè)用地指標，從而可以征收農(nóng)地為城市建設(shè)用地。農(nóng)村 減少建設(shè)用地、新增耕地與城市增加建設(shè)用地、占用耕地，形成了耕地總面積不變，而城市可以增加建設(shè)用地的效果。這樣就將低價的農(nóng)村建設(shè)用地變成的高價的城市建設(shè)用地，而耕地一分 沒有減少。

　　這個政策被各方稱好，認為是一大發(fā)明。

　　但是，這個發(fā)明最大的問題是將農(nóng)民本來好好的住房拆掉了，從而極大地浪費了資源。而實際上按《土地管理法》，城市建設(shè)征收農(nóng)地必須“占補平衡”，即每征收一畝農(nóng)地必須補充一畝新 增耕地，且必須“先補后占”。“占補平衡”比起“增減掛鉤”，最大的不同是，補充耕地可以通過土地整理、復(fù)墾和開發(fā)來進行，一般來講，開發(fā)荒地的成本比復(fù)墾農(nóng)民宅基地的成本要低 得多，一般只要1~2萬元/畝，土地整理形成新增耕地的成本也只有1~2萬元/畝，且土地整理還可以提高被整理土地的質(zhì)量。

　　在當前中國還有大量荒地可以開墾，有很多土地還可以整理出新增耕地的情況下面，只要很低成本就可以保證“占補平衡”，現(xiàn)在的“增減掛鉤”卻非得將完全不同性質(zhì)的“城市建設(shè)用地” 與“農(nóng)村建設(shè)用地”掛鉤，并以可以新增城市建設(shè)用地指標為動力，讓地方政府去拆農(nóng)民房子，去以每畝數(shù)十萬元的高昂代價來獲取指標，這每畝數(shù)十萬元的代價并沒有產(chǎn)生任何可以積累的 物質(zhì)成果，而是將已經(jīng)存在的農(nóng)民仍然住得好好的房子拆除掉了。即使增減掛鉤，也不應(yīng)是農(nóng)村建設(shè)用地的減少，而是農(nóng)村未建設(shè)用地的減少，這樣至少不用拆農(nóng)民的房子。

　　本來只是作為國家計劃控制的年度新增建設(shè)用地指標，只是國家的政策工具，現(xiàn)在在“增減掛鉤”政策下面，變成地方政府為增加建設(shè)用指標而折騰農(nóng)民，而為每畝指標額外花費幾十萬元， 這幾十萬元并沒有留下任何物質(zhì)建設(shè)成果，而是被折騰用于拆村并居和農(nóng)民上樓了。這豈不荒唐！

　　六

　　除了“增減掛鉤”的辦法以外，還有一種鼓勵進城農(nóng)民退出宅基地的辦法正在試行中，典型是重慶市長黃奇帆所講農(nóng)民用“三件衣服換五件衣服”的說法，或叫做“土地換社保”。

　　讓進城農(nóng)民工退出農(nóng)村宅基地，然后按每塊宅基地給農(nóng)民補償一定數(shù)額現(xiàn)金，比如每塊宅基地10萬元。這樣的補償對進城農(nóng)民工有吸引力，因為農(nóng)民是愿意進城的，但在城市買不起房子。

　　現(xiàn)在的問題是，即使給農(nóng)民退出宅基地以現(xiàn)金補償，有能力進城的農(nóng)民恰又不在乎這個補償，而愿意將宅基地留在那里：這個補償基本上聊勝于無，留下宅基地可以作為“鄉(xiāng)愁”。最愿意接 受退出宅基地補償?shù)氖悄切┻M城比較困難，在城市就業(yè)風(fēng)險比較大的農(nóng)民工。他們做生意缺流動資金，買房子缺錢，生病住院，子女上學(xué)等等，甚至就是因為人情的原因，而愿意將宅基地退 出以獲現(xiàn)金補償。但即使有了這筆現(xiàn)金補償，他們?nèi)匀皇沁M城最容易失敗的群體，一旦進城失敗，又不再可能返回農(nóng)村，他們的處境就比較悲慘。若這樣處境悲慘的進城農(nóng)民工不是一兩戶， 而有相當大的群體規(guī)模，中國現(xiàn)代化中出現(xiàn)嚴重不穩(wěn)定的可能性就大大增加了。

　　也就是說，在當前經(jīng)濟發(fā)展階段，通過政府出錢來讓農(nóng)民退出宅基地，即使政府愿意花這筆冤枉錢，卻可能極大地提高農(nóng)民的未來風(fēng)險，并增加中國現(xiàn)代化中不穩(wěn)定的風(fēng)險。這樣的糊涂事， 我們?yōu)楹我觯?br />
　　七

　　其實，全國農(nóng)民的宅基地，大多數(shù)是不太適宜耕作的崗地、坡地，農(nóng)民退出宅基地的復(fù)墾有難度，復(fù)墾出來的耕地也不是很便于耕作。這個問題按下不談。還有幾個通常的說法簡單辨析一下 。

　　1、關(guān)于“兩只老鼠”的說法。

　　有一種說法是，農(nóng)民工在城市與老鼠一起住地下室，而他們在農(nóng)村的房子空在那里讓老鼠住。若能將農(nóng)民的房子搬到城市，豈不兩全其美？應(yīng)該設(shè)計制度讓農(nóng)民可以賣出農(nóng)村的房子而在城市 買房，從而避免現(xiàn)在兩只老鼠的困局。

　　這樣說法似是而非，關(guān)鍵是土地不可移動，不同區(qū)位的土地具有極為不同的級差收益。農(nóng)民在農(nóng)村的房子沒有區(qū)位優(yōu)勢，是賣不出錢來的，而城市土地地價高昂，農(nóng)民在城市務(wù)工的收入怎么 可能買得起城市住房？農(nóng)民將自己農(nóng)村宅基地和住房賣掉，在城市可能只能買幾平方米的住房。賣掉農(nóng)村住房和宅基地，他們進城失敗將不再能返回農(nóng)村。他們因此不愿冒著不能返鄉(xiāng)的風(fēng)險 賣掉農(nóng)村的住房和宅基地。

　　2、關(guān)于財產(chǎn)權(quán)

　　十八屆三中全會中提到“選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入的渠道”。

　　如上討論，當前絕大多數(shù)農(nóng)村，農(nóng)民的住房和宅基地是他們的基本保障和社會保險，基本保障和社會保險是不應(yīng)當允許交易的。

　　3、土地資源的浪費？

　　如前已述，農(nóng)民宅基地即使現(xiàn)在沒有復(fù)墾為耕地，也仍然在那里，不能算作浪費。當前中國糧食還沒有緊缺到非得將農(nóng)民宅基地復(fù)墾種糧的地步。

　　八

　　基于以上討論，我們認為，農(nóng)村宅基地退出應(yīng)當是一個自然而然的過程，應(yīng)該與中國經(jīng)濟成長階段，與中國產(chǎn)業(yè)升級，與城市提供穩(wěn)定就業(yè)機會，與進城農(nóng)民工的多數(shù)能否在城市體面安居等 等國情相適應(yīng)，而切不可操之過急。

　　當前學(xué)術(shù)界和政策部門試圖通過各種政策制度設(shè)計來讓農(nóng)民退出宅基地，以將農(nóng)民宅基地復(fù)墾為耕地，這是嚴重脫離當前中國發(fā)展階段的錯誤認識，應(yīng)當緩行。

　　而且我們還要認識到，正是中國看似浪費了土地資源的農(nóng)民宅基地保留在那里，為進城失敗農(nóng)民提供了返鄉(xiāng)可能，而使農(nóng)村可以持續(xù)成為中國現(xiàn)代化的穩(wěn)定器和蓄水池。全世界的經(jīng)驗都表明 ，發(fā)展導(dǎo)致不穩(wěn)定，但因為中國有一個穩(wěn)定的可以返回的農(nóng)村，中國奇跡般地保持了發(fā)展中的穩(wěn)定。

　　在農(nóng)村宅基地問題上，我們須要有戰(zhàn)略思維。