不久前，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》，明確指出要穩(wěn)妥有序開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)?！皟蓹?quán)”抵押，使農(nóng)村金融觸及到了最為關(guān)鍵的資源——土地。今天本版報道的湖南省瀏陽市，通過17年的實踐，以先行者的身份向讀者講述了以農(nóng)房抵押貸款促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展的故事。
1998年，湖南省瀏陽市在全國首創(chuàng)“農(nóng)房抵押貸款”，17年來，累計發(fā)放農(nóng)房抵押貸款300億元，撬動至少1500億元的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
“今年中稻產(chǎn)量不錯，晚稻也豐收在望，等到晚稻賣了，我就能還貸一半，準(zhǔn)保如期如數(shù)將貸款還了后，有了信譽(yù)還可以拿農(nóng)屋抵押再貸款。”9月10日，正在收割中稻的楊傳建喜笑顏開。
楊傳建是湖南省瀏陽市大瑤鎮(zhèn)南陽村的種糧大戶。最近，他用自己的農(nóng)房到銀行做抵押，成功貸到了50多萬元，建起了烘干中心。他高興地對記者說：“房子再也不是以前那個房子了，它能給我‘貸’來錢，帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！?
和楊傳建一樣受益的還有10萬余戶農(nóng)民。從1998年開始，瀏陽就摸著石頭過河，先行先試“農(nóng)房抵押貸款”，經(jīng)過17年的不斷創(chuàng)新，瀏陽今年成為湖南省唯一的農(nóng)房抵押融資改革試點縣市。
貸款抵押難促使發(fā)放農(nóng)房產(chǎn)權(quán)證
20年前，瀏陽市還是湖南省級貧困縣，鎮(zhèn)頭鎮(zhèn)躍龍村羅清泉還是當(dāng)?shù)匾幻乩?，除了一棟破舊的祖屋之外，羅清泉沒有什么值錢的家當(dāng)。窮則思變，1995年，羅清泉計劃養(yǎng)殖20頭豬，但東拼西湊都湊不到買豬仔的錢。
羅清泉無奈向銀行借錢，但當(dāng)時銀行的答復(fù)很簡單：沒有抵押不能放貸。無奈之下，羅清泉找到在瀏陽農(nóng)村信用社工作的老鄉(xiāng)羅成林，羅成林承諾羅清泉：“老羅，你別急，這次有辦法了。”
羅清泉所說的辦法是指瀏陽正在醞釀的“農(nóng)屋抵押貸款實施辦法”。
“農(nóng)民貸款難，很大程度上是因為抵押擔(dān)保難?！睘g陽市金融辦負(fù)責(zé)人說，當(dāng)時，農(nóng)民融資渠道非常狹窄，除了向親戚朋友借，就是從銀行貸款了，但是從銀行獲得的信用貸款額最多3萬元。要想獲得更多貸款，必須有抵押物，而作為農(nóng)民最大資產(chǎn)的房屋，由于建在農(nóng)村集體土地上沒有私屬產(chǎn)權(quán)，沒有房產(chǎn)證，因而不得抵押。
一方面是放貸政策的限制，一方面是借貸需求的旺盛。上世紀(jì)90年代中期開始，瀏陽花木種植、花炮加工等農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)處于急速發(fā)展期，亟需信貸資金“輸血”。
要為產(chǎn)業(yè)發(fā)展解困，就必然要為自己“松綁”。1995年，瀏陽市委、市政府決定做“第一個敢吃螃蟹的人”，首先用房產(chǎn)證這把“金鑰匙”打開農(nóng)房抵押貸款之門。瀏陽先在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立房管所，啟動鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記發(fā)證、房屋買賣、租賃、抵押、評估等工作；瀏陽市房產(chǎn)局組織對集體土地上的房屋進(jìn)行確權(quán)頒證。從此，農(nóng)民可以辦理農(nóng)房產(chǎn)權(quán)證了，截至今年6月底，瀏陽累計為農(nóng)村房屋確認(rèn)產(chǎn)權(quán)近10萬宗。
作為貸款主體，瀏陽市農(nóng)村信用社與瀏陽市房產(chǎn)局對接，聯(lián)合下發(fā)了《瀏陽市集體土地上房屋抵押貸款辦法》等操作細(xì)則，經(jīng)過3年的摸索，1998年，瀏陽正式規(guī)定農(nóng)民合法擁有產(chǎn)權(quán)的住宅、生產(chǎn)經(jīng)營性房屋等農(nóng)房可作抵押。
破解融資難促進(jìn)產(chǎn)業(yè)大發(fā)展
“貸款額度一般為房屋估值的50%~70%，期限通常為一年，借款戶可在授信金額之內(nèi)，實行隨到隨貸、余額控制、周轉(zhuǎn)使用?！绷_成林介紹說，以200平方米的農(nóng)村自住房為例，估值一般在15~20萬元，則貸款額度可達(dá)10萬元以上。
在瀏陽，農(nóng)村房屋在200平方米以上的很普遍，這就大大拓寬了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)范圍，帶動了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
花炮是瀏陽的支柱產(chǎn)業(yè)，也是當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)度最大的促農(nóng)增收產(chǎn)業(yè)，在煙花產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，99%的是農(nóng)戶，因而花炮產(chǎn)業(yè)是農(nóng)房抵押貸款的最大受益者?！盀g陽至少70%的花炮企業(yè)通過農(nóng)房抵押獲得了信貸支持?！睘g陽農(nóng)商行監(jiān)事長劉毅敏說，由于農(nóng)房抵押貸款等措施“給力”，2014年瀏陽花炮產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值和稅收分別突破200億元、10億元大關(guān)。
隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、生豬養(yǎng)殖、水稻種植等產(chǎn)業(yè)在瀏陽快速發(fā)展，農(nóng)房抵押貸款投放越來越傾向于大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)?！稗r(nóng)商行本來就姓‘農(nóng)’，目前農(nóng)房抵押貸款用于大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的比例占到了近1/2?！绷_成林說。
羅成林對羅清泉的承諾兌現(xiàn)了，1998年，羅清泉將自己的農(nóng)房作抵押，借到了他有史以來最多的一筆貸款：12000元，買到了20頭豬仔養(yǎng)殖。17年來，羅清泉能貸的款越來越多，2013年，他不僅將自己的房子和廠房拿出來做抵押，而且將哥哥、弟弟的房子也拿出來做抵押，總共獲得了分期貸款500萬元。有一筆400萬元的貸款到今年9月底快到期了，老羅趕緊在9月初提前還掉，于是又重新貸到了400萬元。
“老羅‘人品、產(chǎn)品、押品’都可靠，所以我們都敢于給他放貸?！绷_成林說。正是靠著這樣的互信互利，羅清泉的產(chǎn)業(yè)也越做越大?，F(xiàn)在，他興辦的養(yǎng)殖場存欄8000頭豬，在場里種了20畝花木，還種植了30多畝水稻，成了當(dāng)?shù)氐姆N養(yǎng)大戶。
糧食產(chǎn)業(yè)同樣沒有被瀏陽農(nóng)商行冷漠，“農(nóng)房抵押貸款”也著重向有適度規(guī)模、有成長能力的水稻種植產(chǎn)業(yè)授信。3年前，楊傳建流轉(zhuǎn)種植了300多畝水稻，規(guī)?；嵘耍菣C(jī)械化跟不上。楊傳建于是將自家4間房的農(nóng)屋抵押了，貸到了10多萬，立馬買了收割機(jī)和拖拉機(jī)。如今，有了資金，產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，楊傳建的水稻種植面積達(dá)到1500多畝，成了瀏陽南部片區(qū)首屈一指的水稻種植大戶。
“農(nóng)房抵押貸款始于產(chǎn)業(yè)融資需要，更一直服務(wù)、推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。”劉毅敏介紹，17年來，農(nóng)房抵押貸款累計發(fā)放貸款300億元，撬動至少1500億元的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
抵押處置有障礙推廣有難度
瀏陽農(nóng)房抵押貸款探索獲得了前所未有的重視和關(guān)注。6月12日，由中國人民銀行、農(nóng)業(yè)部等部門組成的國務(wù)院聯(lián)合調(diào)研組到瀏陽進(jìn)行專題調(diào)研，希望瀏陽實踐能為全國探索出可借鑒、可推廣的經(jīng)驗。
然而，農(nóng)房抵押貸款試點雖然帶來了前行的動力，但如果駕馭不好，風(fēng)險將難以防控。
“雖然，我們在農(nóng)房評估和風(fēng)險控制等方面取得了一定的成效，但實施起來難度不少，特別是抵押難和處置難問題依舊存在。”羅成林向調(diào)研組坦承問題所在。
“從目前實踐來看，抵押物仍有瑕疵，盡管瀏陽市政府對農(nóng)房頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證，但由于土地還是集體所有，就出現(xiàn)了房、地分離的狀況。因此，這種產(chǎn)權(quán)是不完整的，其保障作用也就大打折扣?！绷_成林說。
瀏陽市農(nóng)商行市場拓展部經(jīng)理趙輝和農(nóng)房抵押貸款項目打了很多年交道，他最感頭痛的是抵押物不易處置變現(xiàn)。一旦發(fā)生貸款不能償還的情況，在處理抵押農(nóng)房時，也存在很多具體問題。如國務(wù)院印發(fā)的“兩權(quán)抵押貸款試點指導(dǎo)意見”中規(guī)定，要在保證基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物。雖然瀏陽大部分農(nóng)戶是住宅、廠房一并抵押，因而在處置時可以先處置廠房，但還有一部分農(nóng)戶只有農(nóng)房抵押，因而真要處置時就難以保障農(nóng)民等抵押人的住房權(quán)利。
湖南省農(nóng)村信用聯(lián)合社副主任舒立凡對此有著更深層的看法。他認(rèn)為，對于廠房，實際上與花炮特殊行業(yè)許可證聯(lián)系在一起的，沒有許可證的一同變更，廠房過戶也就失去了意義；對于集鎮(zhèn)門面、商住房，也與戶籍關(guān)系聯(lián)系在一起，需要戶口在本鎮(zhèn)才行。
舒立凡建議，國家應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村金融制度的頂層設(shè)計，與農(nóng)村土地制度、人口戶籍制度、社會保障制度等政策銜接起來，從法律上、政策上為農(nóng)村金融松綁，盤活農(nóng)房資產(chǎn)，使農(nóng)民手中這塊最大的資產(chǎn)能夠流動起來，發(fā)揮最大的效用。
通過瀏陽試點，如何逐步完善農(nóng)房抵押貸款政策？湖南省副省長戴道晉認(rèn)為：“要在充分調(diào)動金融機(jī)構(gòu)的積極性上、在完善抵押物的評估體系上、在保障抵押權(quán)的實現(xiàn)上，依法推進(jìn)，大膽創(chuàng)新，使農(nóng)房抵押融資成為推動農(nóng)業(yè)發(fā)展的‘發(fā)動機(jī)’、助推農(nóng)民增收的‘加油站’、促進(jìn)農(nóng)村繁榮的‘推進(jìn)劑’?！?
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《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》提出了試點的五項主要內(nèi)容：
一是賦予“兩權(quán)”抵押融資功能。維護(hù)好、實現(xiàn)好、發(fā)展好農(nóng)民土地權(quán)益，落實“兩權(quán)”抵押融資功能，盤活農(nóng)民土地用益物權(quán)的財產(chǎn)屬性。二是推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新。在貸款利率、期限、額度、擔(dān)保、風(fēng)險控制等方面加大創(chuàng)新支持力度。三是建立抵押物處置機(jī)制。允許金融機(jī)構(gòu)在保證農(nóng)戶承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下，采取多種方式處置抵押物，完善抵押物處置措施。四是完善配套措施。試點地區(qū)要加快推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和農(nóng)民住房所有權(quán)確權(quán)登記頒證，建立完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易平臺，建立健全農(nóng)村信用體系。五是加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度。在貨幣政策、財政政策、監(jiān)管政策、保險保障等方面，加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度。
“土”改革更有生命力
一方面既要不斷摸索前行、勇于改革創(chuàng)新，另一方面又要不越法律底線、不踩政策紅線，瀏陽17年的農(nóng)房抵押貸款探索在許多人看來是一場“勇敢者的試驗”。
從最初的“偷偷搞”到中期的“試著辦”，到現(xiàn)在的“示范做”，這場“勇敢者的試驗”之所以能夠不懈地堅守、不斷地創(chuàng)新，能夠有今天的成效，靠的就是“鉆”出來的改革。
上世紀(jì)90年代中期，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制才初步建立，農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)可以說才剛剛起步，為了發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，在很多地方還在思索甚至徘徊不定時，瀏陽邁出了關(guān)鍵的一步：鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立房管所，對農(nóng)房進(jìn)行確權(quán)頒證。在當(dāng)時的政策紅線、法律高壓線下，決策者們要求只說不做甚至“偷偷搞”，成功讓農(nóng)房有產(chǎn)權(quán)能抵押，可以說，最初的農(nóng)房產(chǎn)權(quán)改革就是“鉆”出來的。
邁出了第一步，接下來的配套改革每一步還得靠“鉆”：針對抵押難、抵押物太單一現(xiàn)象，瀏陽市農(nóng)商行創(chuàng)新性地提出“人品、產(chǎn)品、押品”三品聯(lián)保放貸，對有住宅、廠房的農(nóng)房一并抵押；對于評估難，前期采取協(xié)議評估，后期實行智能評估；基于處置難、“房、地”分離情況，瀏陽先轉(zhuǎn)讓廠房的土地使用權(quán)，以保障抵押人處置時的基本住房權(quán)利。
雖然現(xiàn)在還存在“抵押物有瑕疵、處置有障礙”等諸多問題，但瀏陽一直還在“鉆”，想探索出新辦法來解決發(fā)展中的問題。
正是靠“鉆”，瀏陽17年改革的努力沒有白費。2014年，湖南省委深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組將“選擇瀏陽開展農(nóng)房抵押融資試點”列入先行先試的改革任務(wù)，今年國務(wù)院調(diào)研組認(rèn)為“瀏陽農(nóng)房抵押貸款”實現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展?！巴痢备母镲@示出了它的生命力！
