不久前，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確指出要穩(wěn)妥有序開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)。“兩權(quán)”抵押，使農(nóng)村金融觸及到了最為關(guān)鍵的資源——土地。今天本版報(bào)道的湖南省瀏陽(yáng)市，通過(guò)17年的實(shí)踐，以先行者的身份向讀者講述了以農(nóng)房抵押貸款促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展的故事。

1998年，湖南省瀏陽(yáng)市在全國(guó)首創(chuàng)“農(nóng)房抵押貸款”，17年來(lái)，累計(jì)發(fā)放農(nóng)房抵押貸款300億元，撬動(dòng)至少1500億元的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

“今年中稻產(chǎn)量不錯(cuò)，晚稻也豐收在望，等到晚稻賣(mài)了，我就能還貸一半，準(zhǔn)保如期如數(shù)將貸款還了后，有了信譽(yù)還可以拿農(nóng)屋抵押再貸款。”9月10日，正在收割中稻的楊傳建喜笑顏開(kāi)。

楊傳建是湖南省瀏陽(yáng)市大瑤鎮(zhèn)南陽(yáng)村的種糧大戶。最近，他用自己的農(nóng)房到銀行做抵押，成功貸到了50多萬(wàn)元，建起了烘干中心。他高興地對(duì)記者說(shuō)：“房子再也不是以前那個(gè)房子了，它能給我‘貸’來(lái)錢(qián)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”

和楊傳建一樣受益的還有10萬(wàn)余戶農(nóng)民。從1998年開(kāi)始，瀏陽(yáng)就摸著石頭過(guò)河，先行先試“農(nóng)房抵押貸款”，經(jīng)過(guò)17年的不斷創(chuàng)新，瀏陽(yáng)今年成為湖南省唯一的農(nóng)房抵押融資改革試點(diǎn)縣市。

貸款抵押難促使發(fā)放農(nóng)房產(chǎn)權(quán)證

20年前，瀏陽(yáng)市還是湖南省級(jí)貧困縣，鎮(zhèn)頭鎮(zhèn)躍龍村羅清泉還是當(dāng)?shù)匾幻乩簦艘粭澠婆f的祖屋之外，羅清泉沒(méi)有什么值錢(qián)的家當(dāng)。窮則思變，1995年，羅清泉計(jì)劃養(yǎng)殖20頭豬，但東拼西湊都湊不到買(mǎi)豬仔的錢(qián)。

羅清泉無(wú)奈向銀行借錢(qián)，但當(dāng)時(shí)銀行的答復(fù)很簡(jiǎn)單：沒(méi)有抵押不能放貸。無(wú)奈之下，羅清泉找到在瀏陽(yáng)農(nóng)村信用社工作的老鄉(xiāng)羅成林，羅成林承諾羅清泉：“老羅，你別急，這次有辦法了。”

羅清泉所說(shuō)的辦法是指瀏陽(yáng)正在醞釀的“農(nóng)屋抵押貸款實(shí)施辦法”。

“農(nóng)民貸款難，很大程度上是因?yàn)榈盅簱?dān)保難?！睘g陽(yáng)市金融辦負(fù)責(zé)人說(shuō)，當(dāng)時(shí)，農(nóng)民融資渠道非常狹窄，除了向親戚朋友借，就是從銀行貸款了，但是從銀行獲得的信用貸款額最多3萬(wàn)元。要想獲得更多貸款，必須有抵押物，而作為農(nóng)民最大資產(chǎn)的房屋，由于建在農(nóng)村集體土地上沒(méi)有私屬產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有房產(chǎn)證，因而不得抵押。

一方面是放貸政策的限制，一方面是借貸需求的旺盛。上世紀(jì)90年代中期開(kāi)始，瀏陽(yáng)花木種植、花炮加工等農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)處于急速發(fā)展期，亟需信貸資金“輸血”。

要為產(chǎn)業(yè)發(fā)展解困，就必然要為自己“松綁”。1995年，瀏陽(yáng)市委、市政府決定做“第一個(gè)敢吃螃蟹的人”，首先用房產(chǎn)證這把“金鑰匙”打開(kāi)農(nóng)房抵押貸款之門(mén)。瀏陽(yáng)先在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立房管所，啟動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記發(fā)證、房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、評(píng)估等工作；瀏陽(yáng)市房產(chǎn)局組織對(duì)集體土地上的房屋進(jìn)行確權(quán)頒證。從此，農(nóng)民可以辦理農(nóng)房產(chǎn)權(quán)證了，截至今年6月底，瀏陽(yáng)累計(jì)為農(nóng)村房屋確認(rèn)產(chǎn)權(quán)近10萬(wàn)宗。

作為貸款主體，瀏陽(yáng)市農(nóng)村信用社與瀏陽(yáng)市房產(chǎn)局對(duì)接，聯(lián)合下發(fā)了《瀏陽(yáng)市集體土地上房屋抵押貸款辦法》等操作細(xì)則，經(jīng)過(guò)3年的摸索，1998年，瀏陽(yáng)正式規(guī)定農(nóng)民合法擁有產(chǎn)權(quán)的住宅、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房屋等農(nóng)房可作抵押。

破解融資難促進(jìn)產(chǎn)業(yè)大發(fā)展

“貸款額度一般為房屋估值的50%~70%，期限通常為一年，借款戶可在授信金額之內(nèi)，實(shí)行隨到隨貸、余額控制、周轉(zhuǎn)使用?！绷_成林介紹說(shuō)，以200平方米的農(nóng)村自住房為例，估值一般在15~20萬(wàn)元，則貸款額度可達(dá)10萬(wàn)元以上。

在瀏陽(yáng)，農(nóng)村房屋在200平方米以上的很普遍，這就大大拓寬了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)范圍，帶動(dòng)了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

花炮是瀏陽(yáng)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)度最大的促農(nóng)增收產(chǎn)業(yè)，在煙花產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，99%的是農(nóng)戶，因而花炮產(chǎn)業(yè)是農(nóng)房抵押貸款的最大受益者?！盀g陽(yáng)至少70%的花炮企業(yè)通過(guò)農(nóng)房抵押獲得了信貸支持?！睘g陽(yáng)農(nóng)商行監(jiān)事長(zhǎng)劉毅敏說(shuō)，由于農(nóng)房抵押貸款等措施“給力”，2014年瀏陽(yáng)花炮產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值和稅收分別突破200億元、10億元大關(guān)。

隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、生豬養(yǎng)殖、水稻種植等產(chǎn)業(yè)在瀏陽(yáng)快速發(fā)展，農(nóng)房抵押貸款投放越來(lái)越傾向于大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)?！稗r(nóng)商行本來(lái)就姓‘農(nóng)’，目前農(nóng)房抵押貸款用于大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的比例占到了近1/2。”羅成林說(shuō)。

羅成林對(duì)羅清泉的承諾兌現(xiàn)了，1998年，羅清泉將自己的農(nóng)房作抵押，借到了他有史以來(lái)最多的一筆貸款：12000元，買(mǎi)到了20頭豬仔養(yǎng)殖。17年來(lái)，羅清泉能貸的款越來(lái)越多，2013年，他不僅將自己的房子和廠房拿出來(lái)做抵押，而且將哥哥、弟弟的房子也拿出來(lái)做抵押，總共獲得了分期貸款500萬(wàn)元。有一筆400萬(wàn)元的貸款到今年9月底快到期了，老羅趕緊在9月初提前還掉，于是又重新貸到了400萬(wàn)元。

“老羅‘人品、產(chǎn)品、押品’都可靠，所以我們都敢于給他放貸?！绷_成林說(shuō)。正是靠著這樣的互信互利，羅清泉的產(chǎn)業(yè)也越做越大。現(xiàn)在，他興辦的養(yǎng)殖場(chǎng)存欄8000頭豬，在場(chǎng)里種了20畝花木，還種植了30多畝水稻，成了當(dāng)?shù)氐姆N養(yǎng)大戶。

糧食產(chǎn)業(yè)同樣沒(méi)有被瀏陽(yáng)農(nóng)商行冷漠，“農(nóng)房抵押貸款”也著重向有適度規(guī)模、有成長(zhǎng)能力的水稻種植產(chǎn)業(yè)授信。3年前，楊傳建流轉(zhuǎn)種植了300多畝水稻，規(guī)?；嵘?，但是機(jī)械化跟不上。楊傳建于是將自家4間房的農(nóng)屋抵押了，貸到了10多萬(wàn)，立馬買(mǎi)了收割機(jī)和拖拉機(jī)。如今，有了資金，產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，楊傳建的水稻種植面積達(dá)到1500多畝，成了瀏陽(yáng)南部片區(qū)首屈一指的水稻種植大戶。

“農(nóng)房抵押貸款始于產(chǎn)業(yè)融資需要，更一直服務(wù)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)?！眲⒁忝艚榻B，17年來(lái)，農(nóng)房抵押貸款累計(jì)發(fā)放貸款300億元，撬動(dòng)至少1500億元的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

抵押處置有障礙推廣有難度

瀏陽(yáng)農(nóng)房抵押貸款探索獲得了前所未有的重視和關(guān)注。6月12日，由中國(guó)人民銀行、農(nóng)業(yè)部等部門(mén)組成的國(guó)務(wù)院聯(lián)合調(diào)研組到瀏陽(yáng)進(jìn)行專題調(diào)研，希望瀏陽(yáng)實(shí)踐能為全國(guó)探索出可借鑒、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。

然而，農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)雖然帶來(lái)了前行的動(dòng)力，但如果駕馭不好，風(fēng)險(xiǎn)將難以防控。

“雖然，我們?cè)谵r(nóng)房評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)控制等方面取得了一定的成效，但實(shí)施起來(lái)難度不少，特別是抵押難和處置難問(wèn)題依舊存在?！绷_成林向調(diào)研組坦承問(wèn)題所在。

“從目前實(shí)踐來(lái)看，抵押物仍有瑕疵，盡管瀏陽(yáng)市政府對(duì)農(nóng)房頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證，但由于土地還是集體所有，就出現(xiàn)了房、地分離的狀況。因此，這種產(chǎn)權(quán)是不完整的，其保障作用也就大打折扣?！绷_成林說(shuō)。

瀏陽(yáng)市農(nóng)商行市場(chǎng)拓展部經(jīng)理趙輝和農(nóng)房抵押貸款項(xiàng)目打了很多年交道，他最感頭痛的是抵押物不易處置變現(xiàn)。一旦發(fā)生貸款不能償還的情況，在處理抵押農(nóng)房時(shí)，也存在很多具體問(wèn)題。如國(guó)務(wù)院印發(fā)的“兩權(quán)抵押貸款試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)”中規(guī)定，要在保證基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物。雖然瀏陽(yáng)大部分農(nóng)戶是住宅、廠房一并抵押，因而在處置時(shí)可以先處置廠房，但還有一部分農(nóng)戶只有農(nóng)房抵押，因而真要處置時(shí)就難以保障農(nóng)民等抵押人的住房權(quán)利。

湖南省農(nóng)村信用聯(lián)合社副主任舒立凡對(duì)此有著更深層的看法。他認(rèn)為，對(duì)于廠房，實(shí)際上與花炮特殊行業(yè)許可證聯(lián)系在一起的，沒(méi)有許可證的一同變更，廠房過(guò)戶也就失去了意義；對(duì)于集鎮(zhèn)門(mén)面、商住房，也與戶籍關(guān)系聯(lián)系在一起，需要戶口在本鎮(zhèn)才行。

舒立凡建議，國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村金融制度的頂層設(shè)計(jì)，與農(nóng)村土地制度、人口戶籍制度、社會(huì)保障制度等政策銜接起來(lái)，從法律上、政策上為農(nóng)村金融松綁，盤(pán)活農(nóng)房資產(chǎn)，使農(nóng)民手中這塊最大的資產(chǎn)能夠流動(dòng)起來(lái)，發(fā)揮最大的效用。

通過(guò)瀏陽(yáng)試點(diǎn)，如何逐步完善農(nóng)房抵押貸款政策？湖南省副省長(zhǎng)戴道晉認(rèn)為：“要在充分調(diào)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)的積極性上、在完善抵押物的評(píng)估體系上、在保障抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)上，依法推進(jìn)，大膽創(chuàng)新，使農(nóng)房抵押融資成為推動(dòng)農(nóng)業(yè)發(fā)展的‘發(fā)動(dòng)機(jī)’、助推農(nóng)民增收的‘加油站’、促進(jìn)農(nóng)村繁榮的‘推進(jìn)劑’?！?

鏈接

《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出了試點(diǎn)的五項(xiàng)主要內(nèi)容：

一是賦予“兩權(quán)”抵押融資功能。維護(hù)好、實(shí)現(xiàn)好、發(fā)展好農(nóng)民土地權(quán)益，落實(shí)“兩權(quán)”抵押融資功能，盤(pán)活農(nóng)民土地用益物權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性。二是推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新。在貸款利率、期限、額度、擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面加大創(chuàng)新支持力度。三是建立抵押物處置機(jī)制。允許金融機(jī)構(gòu)在保證農(nóng)戶承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下，采取多種方式處置抵押物，完善抵押物處置措施。四是完善配套措施。試點(diǎn)地區(qū)要加快推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和農(nóng)民住房所有權(quán)確權(quán)登記頒證，建立完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，建立健全農(nóng)村信用體系。五是加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度。在貨幣政策、財(cái)政政策、監(jiān)管政策、保險(xiǎn)保障等方面，加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度。

“土”改革更有生命力

一方面既要不斷摸索前行、勇于改革創(chuàng)新，另一方面又要不越法律底線、不踩政策紅線，瀏陽(yáng)17年的農(nóng)房抵押貸款探索在許多人看來(lái)是一場(chǎng)“勇敢者的試驗(yàn)”。

從最初的“偷偷搞”到中期的“試著辦”，到現(xiàn)在的“示范做”，這場(chǎng)“勇敢者的試驗(yàn)”之所以能夠不懈地堅(jiān)守、不斷地創(chuàng)新，能夠有今天的成效，靠的就是“鉆”出來(lái)的改革。

上世紀(jì)90年代中期，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制才初步建立，農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可以說(shuō)才剛剛起步，為了發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，在很多地方還在思索甚至徘徊不定時(shí)，瀏陽(yáng)邁出了關(guān)鍵的一步：鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立房管所，對(duì)農(nóng)房進(jìn)行確權(quán)頒證。在當(dāng)時(shí)的政策紅線、法律高壓線下，決策者們要求只說(shuō)不做甚至“偷偷搞”，成功讓農(nóng)房有產(chǎn)權(quán)能抵押，可以說(shuō)，最初的農(nóng)房產(chǎn)權(quán)改革就是“鉆”出來(lái)的。

邁出了第一步，接下來(lái)的配套改革每一步還得靠“鉆”：針對(duì)抵押難、抵押物太單一現(xiàn)象，瀏陽(yáng)市農(nóng)商行創(chuàng)新性地提出“人品、產(chǎn)品、押品”三品聯(lián)保放貸，對(duì)有住宅、廠房的農(nóng)房一并抵押；對(duì)于評(píng)估難，前期采取協(xié)議評(píng)估，后期實(shí)行智能評(píng)估；基于處置難、“房、地”分離情況，瀏陽(yáng)先轉(zhuǎn)讓廠房的土地使用權(quán)，以保障抵押人處置時(shí)的基本住房權(quán)利。

雖然現(xiàn)在還存在“抵押物有瑕疵、處置有障礙”等諸多問(wèn)題，但瀏陽(yáng)一直還在“鉆”，想探索出新辦法來(lái)解決發(fā)展中的問(wèn)題。

正是靠“鉆”，瀏陽(yáng)17年改革的努力沒(méi)有白費(fèi)。2014年，湖南省委深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組將“選擇瀏陽(yáng)開(kāi)展農(nóng)房抵押融資試點(diǎn)”列入先行先試的改革任務(wù)，今年國(guó)務(wù)院調(diào)研組認(rèn)為“瀏陽(yáng)農(nóng)房抵押貸款”實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展?！巴痢备母镲@示出了它的生命力！