乳業(yè)巨頭和養(yǎng)老地產(chǎn)，似乎很難聯(lián)系到一起。上海光明食品集團旗下子公司近期宣布，在崇明島開發(fā)占地達2000畝的養(yǎng)生莊園項目。其背后是光明集團在上海及周邊擁有的大量存量土地資源，以及此前運營上海最大養(yǎng)老院東海養(yǎng)老院的經(jīng)驗。不過借助旗下農(nóng)場工業(yè)用地、生活配套用地進行房地產(chǎn)開發(fā)，是該項目較大的不確定因素。

養(yǎng)老雄心

       “我們開發(fā)的養(yǎng)老項目一大特點就是大眾化、平民化，在企業(yè)保證利潤的同時，滿足社會切實存在的養(yǎng)老需求。”光明集團子公司農(nóng)房集團總裁沈宏澤在談到光明養(yǎng)生莊園項目時表示。

       7月21日，乳業(yè)巨頭光明集團旗下兩家子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團)股份有限公司(簡稱農(nóng)房集團)與上海長江總公司聯(lián)合宣布，將攜手開發(fā)建設(shè)光明崇明養(yǎng)生莊園項目。該項目地處崇明島，規(guī)劃用地2000畝，其中700畝用于地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，1300畝用于休閑、旅游和生態(tài)建設(shè)。一期投資約20億元，計劃2015年底至2016年初開工建設(shè)。

       光明集團將目光投向養(yǎng)老地產(chǎn)，顯然是看中了這片“藍海”的巨大商業(yè)空間。老齡化已經(jīng)成為當下中國最為重要的社會問題。2010年全國第六次人口普查的人口年齡結(jié)構(gòu)圖中，40-50歲的人口總量達到2.2億人。這些人既是高儲蓄人群，又是改善性購房的主體人群，更是養(yǎng)老地產(chǎn)的主要客群。單從上海來看，因為其經(jīng)濟發(fā)達，城鎮(zhèn)人口多，老年人口也高達400萬人，老齡人口比例遠高于全國平均水平。

       “中國的老齡化已經(jīng)是確定無疑的，而我們對此的準備是不充分的。中國人最傳統(tǒng)的養(yǎng)老靠多生孩子，但獨生子女政策使這種方式不現(xiàn)實。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，中國真正符合大眾化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)幾乎沒有，現(xiàn)在社會上的養(yǎng)老社區(qū)要么特別高端，要么是特別低端的養(yǎng)老福利院，這些都不是未來服務(wù)需求的主流，大眾化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)在目前是稀缺的。

       光明集團副總裁莊國蔚在發(fā)布會上介紹，光明集團作為上海的大型綜合性國企，當?shù)卮蟛糠值氖称饭┙o由光明集團提供，能夠提供食品安全和健康方面的保證，在醫(yī)療保健方面光明旗下有上海最大的東海養(yǎng)老院，和多家醫(yī)院有密切合作，有著完備的中老年人康復(fù)保健經(jīng)驗和能力，精神文化方面還有眾多老年大學(xué)和黨校。這些集團內(nèi)部資源充分整合之后，能夠為光明集團開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供一整條的產(chǎn)業(yè)鏈支持。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對新金融記者表示，光明集團兩家子公司聯(lián)手開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)項目，是對其內(nèi)部資源的一個重新梳理和整合。“上海當下的養(yǎng)老需求是實實在在存在的，崇明作為上海自然資源最好的區(qū)域，目前大多數(shù)項目還是住宅形式的度假類項目，生活配套、商業(yè)配套都不足，作為上海本地的大型國企，光明集團如果能夠利用好旗下閑置土地資源，開發(fā)出滿足社會需求的優(yōu)質(zhì)大眾養(yǎng)老項目，還是有價值的。”張宏偉表示。

用地存疑

       旗下子公司首次進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，就如此大手筆，源于母公司光明集團的“地主”身份。資料顯示，截至2011年3月，光明集團所屬農(nóng)場經(jīng)營和管理的土地場域總面積約99.4萬畝，分布于上海市郊的崇明、奉賢、浦東新區(qū)(原南匯區(qū)域內(nèi))和江蘇省大豐市、安徽勢山市。

       在上海市郊的51.3萬畝土地中，光明集團及集團所屬子公司產(chǎn)權(quán)土地約12.2萬畝，包括注入資本金土地約9.8萬畝和劃撥土地約2.4萬畝。除了農(nóng)業(yè)用地，光明集團所屬各子公司在上海及全國各地還擁有工商企業(yè)用地約1.65萬畝，是各子公司生產(chǎn)經(jīng)營的主要場所。

       單單在崇明，上海長江總公司就擁有土地約230平方公里。光明集團表示，現(xiàn)有許多工業(yè)廠房閑置，需要進一步加大對土地資源的開發(fā)利用。莊國蔚表示，在上海近幾年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級中，光明集團留下了30多塊待開發(fā)土地，土地面積達萬畝，結(jié)合存量資源，光明集團有意將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)資源相結(jié)合，嘗試養(yǎng)老商業(yè)模式。

       然而值得注意的是，光明集團旗下土地，大部分都是農(nóng)場的存量工業(yè)用地、生活配套用地。“在工業(yè)用地上蓋地產(chǎn)項目，未來的經(jīng)營和出售都存在一定未知的風險。”上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，土地作為地方政府最重要的資源，進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地基本都要走收儲、競拍的市朝道路，對于低價劃撥給大型國企的工業(yè)用地由原持有人直接進行房地產(chǎn)開發(fā)，地方政府一般會持比較謹慎的態(tài)度。

       此外，養(yǎng)老地產(chǎn)作為近幾年新興的房地產(chǎn)形態(tài)，目前還沒有一個成熟、固定的開發(fā)模式。由于其不僅是簡單的住宅開發(fā)，還涉及醫(yī)療、商業(yè)、休閑、旅游等諸多業(yè)態(tài)，項目中不同土地性質(zhì)該如何確定，都沒有一個明確規(guī)定。張宏偉表示，光明的養(yǎng)生莊園項目，項目當中具體的地塊性質(zhì)比例、住宅用地、配套用地各占多少都還沒有明確，無法判斷土地性質(zhì)方面潛在的政策風險。

       宋會雍表示，地塊屬性不清晰的另一個不利因素是，未來項目進入銷售階段時，會影響其銷售價值。“購房者無論用于自墜是投資，都會考慮工業(yè)用地性質(zhì)對升值潛力的影響，當然如果是開發(fā)商自持進行租賃的話，這方面的影響就會小一些。”宋會雍表示。

       光明集團對此顯然也有所準備。莊國蔚表示，光明集團這次開發(fā)養(yǎng)生莊園項目，由于是整合集團內(nèi)部資源，土地和運營成本都很低，會更多采用租賃形式，使得大部分老年人能夠消費得起其提供的養(yǎng)老服務(wù)。

       在用地性質(zhì)方面，也有利好消息。今年4月上海市政府出臺《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法(試行)》，該辦法便指出，上海工業(yè)用地可通過區(qū)域差別化規(guī)劃對工業(yè)區(qū)塊進行結(jié)構(gòu)調(diào)整和能級提升；集中建設(shè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地可按照規(guī)劃加快轉(zhuǎn)型。

       此前在上海自貿(mào)區(qū)，就有一些工業(yè)用地、倉儲用地有轉(zhuǎn)換土地屬性的先例，未來上海其他地區(qū)的土地轉(zhuǎn)化可能性也存在。“上海近兩年也在考慮怎樣盤活龐大的工業(yè)用地閑置資源，如果能夠為區(qū)域提供更多稅收、就業(yè)機會，滿足養(yǎng)老需求，再加上光明集團在上海本地的國企優(yōu)勢，土地性質(zhì)變性方面會有較大的操作空間。”張宏偉表示。

借殼重組

       就在宣布大手筆進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的同一天，此前一直傳言的農(nóng)房集團的借殼上市也有了新進展。

       7月21日，上海海博股份有限公司公告表示，其將通過資產(chǎn)置換及以8.96元/股價格向相關(guān)方發(fā)行股份購買資產(chǎn)，注入農(nóng)房集團100%股權(quán)和農(nóng)房置業(yè)25%股權(quán)，并向不超過10名特定對象非公開發(fā)行股份募集配套資金26.09億元。

        農(nóng)房集團前身為上海農(nóng)口房產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營總公司，成立于1988年5月，是光明集團旗下最重要的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2008年3月，整體改制重組為農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團)股份有限公司，注冊資本11.2億元。截至2013年年底其資產(chǎn)總額為312.3億元，凈資產(chǎn)51.7億元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國家一級資質(zhì)，是上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長單位。

       “作為上海本土房企的代表，農(nóng)房集團一直排名上海所有房企的前10名，具有較強實力，不過近幾年發(fā)展勢頭有所減緩。”宋會雍表示。

       公開資料顯示，截至2013年年底，光明集團實際持有農(nóng)房集團的股份比例為96.57%。農(nóng)房集團有65%的土地儲備集中在上海、江蘇、浙江等長三角地區(qū)，近5年累計開發(fā)量已超600萬平方米。在開發(fā)高品質(zhì)普通商品房的同時，農(nóng)房集團積極參與拆遷安置房建設(shè)，已成為上海市保障性住房的主要開發(fā)商之一。截至2013年年底，農(nóng)房集團完成110.24億元的銷售額。

       農(nóng)房集團和海博股份的第一大股東均為光明集團，光明集團一直在推動農(nóng)房集團的上市，將其作為集團混合所有制改革的重要組成部分。此前光明食品在上報給上海國資委的改革方案中承諾，計劃未來3-5年時間內(nèi)，光明集團旗下混合所有制的企業(yè)占比會達到80%，同時要在3-5年的時間內(nèi)將旗下資產(chǎn)的證券化率提高到50%左右。通過內(nèi)部資源整合的方式，將旗下房地產(chǎn)企業(yè)注入上市公司，既有利于提高光明集團的資產(chǎn)證券化率，也為農(nóng)房集團提供了新的融資渠道。

       早在3月21日，海博股份即發(fā)布公告稱，公司正在籌劃再融資事項，因此將于3月24日起停牌。在7月21日的公告中，海博股份置出資產(chǎn)總評估值為27.73億元；置入資產(chǎn)方面，農(nóng)房集團100%股權(quán)評估值為79.14億元，農(nóng)房置業(yè)25%股權(quán)評估值為0.79億元。上述交易完成后，海博股份將轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代物流與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并行的雙主業(yè)上市公司。

       在業(yè)績承諾方面，相關(guān)方承諾，如重組2014年完成，則2014年至2016年上市公司凈利潤不低于27.65億元，農(nóng)房置業(yè)合計實現(xiàn)凈利潤不低于1.64億元；如重組完成延后，則2015年至2017年農(nóng)房集團合計實現(xiàn)凈利潤不低于35.13億元，農(nóng)房置業(yè)合計實現(xiàn)凈利潤不低于9842.99萬元。

       農(nóng)房集團董事長張智剛曾公開表示，公司計劃要在3年內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)濟總量翻兩番，員工收入增幅50%以上；力爭進入全國房地產(chǎn)行業(yè)綜合實力30強，上海房地產(chǎn)行業(yè)綜合實力力爭前5名，力爭進入全國房地產(chǎn)行業(yè)第一集團。在光明集團系統(tǒng)內(nèi)，農(nóng)工商地產(chǎn)的利潤總額要確保第一，行業(yè)規(guī)模確保第二，力爭第一。

       宋會雍對新金融記者表示，農(nóng)房集團在借殼重組上市消息發(fā)布的前夕，宣布開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，很可能也是為借殼重組提供利好，向外界展示母公司光明集團旗下土地和產(chǎn)業(yè)鏈資源的價值。