近日報(bào)道了市民李先生購買了十年的深圳歷史遺留違建（俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”）被原開發(fā)商分文不償索回的案例，引起社會反響。不少市民打來電話，擔(dān)心自己買的“小產(chǎn)權(quán)房”也遭此命運(yùn)。記者咨詢一些司法機(jī)構(gòu)的人士及專業(yè)律師得知，目前這樣的裁決結(jié)果還只是個(gè)案，不太可能成為類似案件的通用裁決，但購買“小產(chǎn)權(quán)房”權(quán)益確實(shí)很難得到法律保護(hù)，希望市民謹(jǐn)慎。

      “小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險(xiǎn)全由買主承擔(dān)或有不公

       本報(bào)日前報(bào)道，市民李先生2004年在開發(fā)商深圳經(jīng)宏鵬實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司承諾辦綠本的條件下，以116萬元的總價(jià)購買了一套“小產(chǎn)權(quán)房”，先后交付了近52萬元房款，由于開發(fā)商未按約備案，綠本也被辦證部門告知無法辦理，剩余房款一直未交。十年后，開發(fā)商卻通過深圳仲裁委員會成功將房子索回，并在扣除十年每月6000元的房屋使用費(fèi)后，李先生首付錢款也落得一場空。裁決依據(jù)便是4月1日剛生效的深圳市《〈關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點(diǎn)實(shí)施辦法》（以下簡稱《實(shí)施辦法》），其中規(guī)定類似違建不予“確權(quán)”，從而裁定當(dāng)初買賣合同無效。

       不過李先生認(rèn)為，該裁決明顯不公，“在這場交易中，開發(fā)商負(fù)有主要責(zé)任，這是仲裁庭確認(rèn)的，那么責(zé)任就主要由開發(fā)商承擔(dān)，為何開發(fā)商毫發(fā)無傷地索回了房產(chǎn)，回頭還可以賣高價(jià)，而我還要負(fù)擔(dān)租金？”其律師劉春認(rèn)為，如果所有的開發(fā)商都如法炮制，那么所有的“小產(chǎn)權(quán)房”就都可以被索回，《實(shí)施辦法》就會成為開發(fā)商利用的工具。目前，李先生已向市中級人民法院申請撤銷該裁決。

        國家（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房交易有風(fēng)險(xiǎn)，但應(yīng)該風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，追究違法而言，開發(fā)商違法在先，先違法拿地，違法建房，再違法賣房，應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，但卻還要追討租金確實(shí)不公，按理說，買家和開發(fā)商都不得獲得不當(dāng)利益。”

       違建開發(fā)商成功索回房產(chǎn)尚屬個(gè)案

        律師劉春擔(dān)心《實(shí)施辦法》被違建開發(fā)商利用索回大量的“小產(chǎn)權(quán)房”，這在現(xiàn)實(shí)中可能嗎？

記者咨詢了多位司法系統(tǒng)人士及律師，大家表示，目前李先生案子的裁決結(jié)果尚屬個(gè)案，更多的裁決是維持現(xiàn)狀，等待行政機(jī)關(guān)對房屋定性和處理。市規(guī)土委查違辦的相關(guān)工作人員表示，尚未聽說其他房產(chǎn)被開發(fā)商無償索回的案例。

       “維持現(xiàn)狀”的司法裁決也有相應(yīng)的法律依據(jù)。廣東省中安律師事務(wù)所高級合伙人凌青介紹，此案仲裁直接判定某歷史違建的歸屬結(jié)果，并不妥當(dāng)。“該建筑明顯屬歷史違建，能否作為交易標(biāo)的物，都只能由行政機(jī)關(guān)做出認(rèn)定后，法院或仲裁機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行裁決，這樣才能防止利益方利用政策模糊地帶損害其他人利益。”

       據(jù)介紹，根據(jù)廣東省高院《2012年全省民事審判工作紀(jì)要》的69條規(guī)定，涉農(nóng)案件中涉及違法建筑的，應(yīng)當(dāng)由行政主管部門先行處理才能由法院或仲裁機(jī)構(gòu)再行裁決。“法院或仲裁機(jī)構(gòu)不能代替行政機(jī)關(guān)的該項(xiàng)職能。”凌青表示。

        宋丁也認(rèn)為，目前大量存在的違法建筑，“行政機(jī)關(guān)應(yīng)該對各方的責(zé)、權(quán)、利有個(gè)說法，該確權(quán)的確權(quán)，該處罰的處罰，該沒收的沒收。”

       記者獲得的另外一份與李先生處于同一社區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛裁決，來自于“中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會”，該仲裁委員會的裁決獲得業(yè)界較高的認(rèn)可度，其裁決就對產(chǎn)權(quán)暫未下結(jié)論。

       購買“小產(chǎn)權(quán)房”仍冒大風(fēng)險(xiǎn)

       市查違辦工作人員孫先生接受記者采訪時(shí)表示，《實(shí)施辦法》中規(guī)定“以房地產(chǎn)開發(fā)為目的未經(jīng)批準(zhǔn)建投的住宅類違法建筑”不會予以確權(quán)，這說明開發(fā)商與買方利益都不會得到保護(hù)。

按照孫先生的說法，即使司法機(jī)構(gòu)判決房產(chǎn)歸任何一方，也無法成為獲得確權(quán)并在行政部門辦理房產(chǎn)證的依據(jù)，“如果是債權(quán)關(guān)系，也許還能辦下綠本，但這明顯是合同糾紛，辦不了房產(chǎn)證。”

宋丁對記者表示，該案件也對購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人提出了風(fēng)險(xiǎn)警示，“我曾多次告訴來咨詢買小產(chǎn)權(quán)房的人，這需要冒很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而沒有任何組織力量的買房人，其利益最可能得不到保障。”