據(jù)12月14日媒體消息，中央政治局召開(kāi)會(huì)議分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作稱，明年要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)總基調(diào)，堅(jiān)持穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要抓住關(guān)鍵點(diǎn)、打好殲滅戰(zhàn)。政府計(jì)劃推出房地產(chǎn)去庫(kù)存措施，包括鼓勵(lì)中小城市對(duì)在城鎮(zhèn)首次購(gòu)買住房的農(nóng)民給予財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免。

對(duì)于房地產(chǎn)的表述，政治局表示：要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要擴(kuò)大有效供給，保持有效投資力度，著力補(bǔ)齊短板。

住房改革滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜女士分析稱，樓市去庫(kù)存的關(guān)鍵在于供需雙向發(fā)力。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前高庫(kù)存和去化難問(wèn)題之下，房企營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整旨在積極撬動(dòng)客戶入市，全方位調(diào)動(dòng)客戶需求。因此，強(qiáng)調(diào)主動(dòng)蓄客、攬客、拓客的渠道營(yíng)銷成為房企發(fā)力去庫(kù)存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

可見(jiàn)瞄準(zhǔn)真正有住房需求的客戶群，并制定一系列有利于剛需客戶購(gòu)房的相關(guān)政策才能真正助力樓市去庫(kù)存。

會(huì)議提出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。專家們認(rèn)為，這意味著新的住房改革思路已明確。

化解房地產(chǎn)庫(kù)存，必須長(zhǎng)期、短期手段并用，綜合運(yùn)用各項(xiàng)措施。從長(zhǎng)期看，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，主要是推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)定居落戶。這要求戶籍制度改革與深化住房制度改革同時(shí)推進(jìn)，形成合力。

據(jù)住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，商品房市場(chǎng)和棚改安置房打通；商品房與公租房打通；商品房和租賃市場(chǎng)打通。打通這三條渠道，有助于化解住房市場(chǎng)矛盾。

在供給側(cè)改革范疇，面向青年群體租賃需求的長(zhǎng)租公寓，也是去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)的新領(lǐng)域。一些開(kāi)發(fā)商已瞄上出租公寓這一萬(wàn)億元級(jí)市場(chǎng)。

農(nóng)民工每年購(gòu)房需求4.6億平方米

“按照未來(lái)5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購(gòu)房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購(gòu)房需求可達(dá)4.6億平方米，未來(lái)5年總共23.1億平方米”，相關(guān)人士指出。

且根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告的數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購(gòu)房人口占總體人口的1%。另從就業(yè)地看，目前1.7億外出農(nóng)民工69.1%在地級(jí)及以下城鎮(zhèn)就業(yè)。

“從購(gòu)買力看，根據(jù)農(nóng)民工在不同行政級(jí)別城市購(gòu)房的房?jī)r(jià)收入比測(cè)算：除省會(huì)以上城市外，如有住房抵押貸款支持，再加上相關(guān)的配套措施，多數(shù)農(nóng)民工家庭有能力在地級(jí)及以下城市購(gòu)房落戶，”上述人士如是介紹。

因此，要使農(nóng)民工真正有意愿又有能力購(gòu)房還需要匹配農(nóng)村的土地制度改革、戶籍制度改革以及改進(jìn)地級(jí)以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)等。

造成一、二線城市住房需求持續(xù)高漲與三、四線及以下城市需求乏力的根本原因是”，基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)在不同行政級(jí)別的城市存在巨大的落差，導(dǎo)致人口向行政級(jí)別高的城市流動(dòng)，小城鎮(zhèn)缺乏吸引力。因此，要加快制定向小城市傾斜的投資政策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在住房支付能力強(qiáng)的小城市布局，提高其就業(yè)吸納能力，改變我國(guó)城市就業(yè)吸納能力和住房支付能力錯(cuò)配的現(xiàn)狀，激勵(lì)更多的農(nóng)民工在小城鎮(zhèn)購(gòu)房和永久性遷徙。