據(jù)12月14日媒體消息，中央政治局召開會議分析研究2016年經(jīng)濟工作稱，明年要堅持穩(wěn)中求進(jìn)總基調(diào)，堅持穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。會議強調(diào)，2016年經(jīng)濟社會發(fā)展要抓住關(guān)鍵點、打好殲滅戰(zhàn)。政府計劃推出房地產(chǎn)去庫存措施，包括鼓勵中小城市對在城鎮(zhèn)首次購買住房的農(nóng)民給予財政補貼和稅收減免。

對于房地產(chǎn)的表述，政治局表示：要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要擴大有效供給，保持有效投資力度，著力補齊短板。

住房改革滿足新市民為出發(fā)點

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜女士分析稱，樓市去庫存的關(guān)鍵在于供需雙向發(fā)力。對于房企來說，在當(dāng)前高庫存和去化難問題之下，房企營銷戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整旨在積極撬動客戶入市，全方位調(diào)動客戶需求。因此，強調(diào)主動蓄客、攬客、拓客的渠道營銷成為房企發(fā)力去庫存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

可見瞄準(zhǔn)真正有住房需求的客戶群，并制定一系列有利于剛需客戶購房的相關(guān)政策才能真正助力樓市去庫存。

會議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。專家們認(rèn)為，這意味著新的住房改革思路已明確。

化解房地產(chǎn)庫存，必須長期、短期手段并用，綜合運用各項措施。從長期看，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，主要是推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)定居落戶。這要求戶籍制度改革與深化住房制度改革同時推進(jìn)，形成合力。

據(jù)住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，商品房市場和棚改安置房打通；商品房與公租房打通；商品房和租賃市場打通。打通這三條渠道，有助于化解住房市場矛盾。

在供給側(cè)改革范疇，面向青年群體租賃需求的長租公寓，也是去庫存、穩(wěn)市場的新領(lǐng)域。一些開發(fā)商已瞄上出租公寓這一萬億元級市場。

農(nóng)民工每年購房需求4.6億平方米

“按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米”，相關(guān)人士指出。

且根據(jù)國家統(tǒng)計局對農(nóng)民工調(diào)查報告的數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購房人口占總體人口的1%。另從就業(yè)地看，目前1.7億外出農(nóng)民工69.1%在地級及以下城鎮(zhèn)就業(yè)。

“從購買力看，根據(jù)農(nóng)民工在不同行政級別城市購房的房價收入比測算：除省會以上城市外，如有住房抵押貸款支持，再加上相關(guān)的配套措施，多數(shù)農(nóng)民工家庭有能力在地級及以下城市購房落戶，”上述人士如是介紹。

因此，要使農(nóng)民工真正有意愿又有能力購房還需要匹配農(nóng)村的土地制度改革、戶籍制度改革以及改進(jìn)地級以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)等。

造成一、二線城市住房需求持續(xù)高漲與三、四線及以下城市需求乏力的根本原因是”，基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)在不同行政級別的城市存在巨大的落差，導(dǎo)致人口向行政級別高的城市流動，小城鎮(zhèn)缺乏吸引力。因此，要加快制定向小城市傾斜的投資政策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在住房支付能力強的小城市布局，提高其就業(yè)吸納能力，改變我國城市就業(yè)吸納能力和住房支付能力錯配的現(xiàn)狀，激勵更多的農(nóng)民工在小城鎮(zhèn)購房和永久性遷徙。