21世紀(jì)網(wǎng) 國(guó)土資源部8月10日公布了關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知，明確將宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施進(jìn)程，“農(nóng)房”納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍。

        不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為一項(xiàng)基礎(chǔ)制度，是房產(chǎn)稅等多項(xiàng)改革的重要前期準(zhǔn)備。而此次國(guó)土資源部發(fā)布通知將農(nóng)房宅基地納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，繼房地產(chǎn)稅改革后，不動(dòng)產(chǎn)登記制度將再度成為土地改革的重要前哨。

        官方的表態(tài)也佐證了土改前哨的說(shuō)法，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，十八屆三中全會(huì)提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，改革完善宅基地管理制度的要求，推進(jìn)確權(quán)登記發(fā)證工作是實(shí)現(xiàn)、改革目標(biāo)的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)和法律保障。

        此外，多位專家接受21世紀(jì)網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，農(nóng)房宅基地納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化管理，除了保護(hù)農(nóng)民權(quán)益外，預(yù)計(jì)還將為未來(lái)宅基地和農(nóng)房抵押轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)化做前期準(zhǔn)備，將加快土地要素流轉(zhuǎn)，并將倒逼小產(chǎn)權(quán)房的解決。

農(nóng)房宅基地有望市場(chǎng)化

        國(guó)土資源部、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家林業(yè)局聯(lián)合下發(fā)通知，明確要求結(jié)合國(guó)家建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有關(guān)要求，將農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物納入宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證的工作范圍，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一確權(quán)登記、統(tǒng)一發(fā)證。

        中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國(guó)祥對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示，將宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，“農(nóng)房”納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍，當(dāng)前最直接的影響就是保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。

        李國(guó)祥解釋，之前社科院組織過(guò)多次調(diào)查，發(fā)現(xiàn)很多地方對(duì)于農(nóng)民的宅基地和農(nóng)房保護(hù)十分落后，不管理、不承認(rèn)現(xiàn)象十分普遍。進(jìn)行統(tǒng)一登記發(fā)證，最現(xiàn)實(shí)的影響就是農(nóng)民將有產(chǎn)權(quán)保障。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看將是為宅基地和農(nóng)房的抵押轉(zhuǎn)讓和市場(chǎng)化做準(zhǔn)備。

        此前多家媒體報(bào)道稱，國(guó)土資源部已開(kāi)始對(duì)農(nóng)村宅基地領(lǐng)域的改革做出原則性的部署。在“宅基地管理辦法”的制定過(guò)程中，國(guó)土資源部已經(jīng)會(huì)同有關(guān)部門，考慮賦予農(nóng)村宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的相關(guān)權(quán)利。

        而地方上已經(jīng)開(kāi)始了相關(guān)探索，安徽省在全省范圍內(nèi)提出了要建立宅基地退出補(bǔ)償激勵(lì)機(jī)制，并探索宅基地流轉(zhuǎn)制度。浙江省則明確表示，將借鑒重慶“地票”制度，將宅基地使用權(quán)量化為“宅基地權(quán)票”，通過(guò)權(quán)票交易、流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民宅基地自由、有償退出。

        社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國(guó)英告訴記者，農(nóng)房宅基地納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍，房地實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記，這是一個(gè)必然的做法，也釋放出了強(qiáng)烈的改革信號(hào)。實(shí)現(xiàn)農(nóng) 民的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)，一個(gè)重要的障礙就是房地不統(tǒng)一，房屋屬于私人財(cái)產(chǎn)，但宅基地歸集體所有，割裂的現(xiàn)狀嚴(yán)重阻礙了抵押流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)。將房地統(tǒng)一登記，就是開(kāi)始 清除市場(chǎng)化的障礙。

        但李國(guó)祥也表示，宅基地和農(nóng)房的抵押轉(zhuǎn)讓和市場(chǎng)化，包括農(nóng)民進(jìn)城后，宅基地的有償退出，都不是目前可以立刻實(shí)現(xiàn)的事情，必須要和戶籍改革等相匹配。農(nóng)房和宅基地的流轉(zhuǎn)，一般都是伴隨著人的流轉(zhuǎn)，只有農(nóng)民在就業(yè)落戶城市擁有平等權(quán)利，房轉(zhuǎn)地轉(zhuǎn)才不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

        國(guó)務(wù)院7月底發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)》，城鄉(xiāng)二元戶籍管理模式將正式退出歷史舞臺(tái)，意見(jiàn)提出要，全面實(shí)行居住證制度，穩(wěn)步推進(jìn)義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋全部常住人口。

倒逼解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題

        無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)登記還是農(nóng)房宅基地確權(quán)，都有一個(gè)繞不過(guò)去的問(wèn)題，就是小產(chǎn)權(quán)房。從北上廣深等特大城市到二三線城市，很多城市都存在小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。專家預(yù)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將倒逼小產(chǎn)權(quán)房的解決。

        國(guó)土資源部等五個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布的通知中，對(duì)于宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及農(nóng)房等集體建設(shè)用地上建筑物、構(gòu)筑物確權(quán)登記發(fā)證工作，多次提到應(yīng)發(fā)盡發(fā)的原則，是否釋放小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正放松信號(hào)，為市場(chǎng)所關(guān)注。

        《通知》明確，各地在制定政策和指導(dǎo)意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)以化解矛盾、應(yīng)發(fā)盡發(fā)為原則，堅(jiān)持農(nóng)村違法宅基地和集體建設(shè)用地必須依法補(bǔ)辦用地批準(zhǔn)手續(xù)后，方可進(jìn)行登記發(fā)證。

        李國(guó)祥接受21世紀(jì)網(wǎng)(微博)記者采訪時(shí)表示，確權(quán)登記發(fā)證堅(jiān)持應(yīng)發(fā)盡發(fā)原則，針對(duì)的是本集體組織村民的宅基地、住房糾紛問(wèn)題，例如沒(méi)有宅基地或者宅基地面積位置存在問(wèn)題等情況。小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題在于并非該村集體成員，不會(huì)在放松的行列中。

        但黨國(guó)英認(rèn)為，伴隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，小產(chǎn)權(quán)房必定是要給出一個(gè)解決方案的，農(nóng)房宅基地納入不動(dòng)產(chǎn)登記將形成倒逼作用。

        “不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度重要目標(biāo)之一就是要對(duì)全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行摸底、便于以后統(tǒng)一管理。小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)，推行不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)法回避，登不登記必須要有一個(gè)答案，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的發(fā)布，這一問(wèn)題預(yù)計(jì)將明朗化”，黨國(guó)英說(shuō)。        

        此前國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在兩會(huì)期間接受媒體采訪時(shí)表示，針對(duì)在建在售小產(chǎn)權(quán)房“拆除一批、教育一批、震懾一批、問(wèn)責(zé)一批”。同時(shí)，國(guó)土資源部也在對(duì)各地小產(chǎn)權(quán)房的情況進(jìn)行清理、統(tǒng)計(jì)，在這個(gè)基礎(chǔ)上將研究提出分類處理的意見(jiàn)。

        對(duì)于分類處理，黨國(guó)英表示贊同，他表示，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該被納入不動(dòng)產(chǎn)登記中，但是需要進(jìn)行分類，那些違反城市和農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的和占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該堅(jiān)決拆除，部分符合一定條件小產(chǎn)權(quán)房可以考慮納入登記。