重慶商報訊 房地產(chǎn)投資增速連續(xù)6個月下滑。國家統(tǒng)計局13日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1~7月，全國房地產(chǎn)投資、銷售同比增速繼續(xù)下滑，多數(shù)指標(biāo)均處在階段性低點。分析人士表示，目前整個行業(yè)雖處于持續(xù)調(diào)整中，下半年房地產(chǎn)投資機遇其實并不匱乏，開發(fā)商可打出“差異化、特色化”應(yīng)對牌，積極向養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)進軍。

房地產(chǎn)投資增速下滑

        國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50381億元，同比名義增長13.7%，增速比1~6月回落0.4個百分點。今年2月以來，該指標(biāo)連續(xù)6個月下滑。

        “房地產(chǎn)投資增速的下降顯示出房企信心不足。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛認(rèn)為，目前地產(chǎn)行業(yè)前景不明，企業(yè)投資較為謹(jǐn)慎，多以手握現(xiàn)金來增強抵御市場發(fā)展風(fēng)險。

        上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進對商報記者表示，今年整個市場持續(xù)低迷，對于房企的擴展戰(zhàn)略有致命性的打擊。“今年以來整個信貸環(huán)境在收緊，房企的銷售回籠資金的節(jié)奏在放緩，增加了資金鏈的緊張程度。投資力度放緩，實際上是希望過冬，以防出現(xiàn)破產(chǎn)等尷尬。”

        國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，1~7月份，商品房銷售面積同比下降7.6%，降幅比1~6月份擴大1.6個百分點。銷售的不暢，也導(dǎo)致了存量房的增加。

旅游養(yǎng)老地產(chǎn)成亮點

        在地產(chǎn)景氣度低迷的情況下，部分房企在旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域看到了全新的商機。近一段時期，萬達、綠地等大型房企均開始大手筆投資建設(shè)文化地產(chǎn)。來自中國房地產(chǎn)研究會數(shù)據(jù)顯示，過去30年，中國旅游地產(chǎn)投資總額僅8000億元，近兩年每年的投資總額卻都超過了1萬億元。

        除了旅游產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)也被地產(chǎn)公司看好。保利集團董事長徐念沙日前對媒體透露，未來5年保利養(yǎng)老地產(chǎn)項目計劃投入60億~80億元。實際上，如萬科、保利、綠城等龍頭地產(chǎn)公司都已有一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

        對此嚴(yán)躍進表示，“目前來看，此類領(lǐng)域目前主要是一些非房地產(chǎn)的國企來做，所以房企不妨積極和國企進行合作，通過輸入開發(fā)經(jīng)驗，和國企雄厚資金做對接，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。”殷旭飛則建議，大型房企應(yīng)由原來的專一向多元化發(fā)展，為了規(guī)避住宅市場風(fēng)險，可以適當(dāng)向養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等發(fā)展，采取靈活的經(jīng)營方式，多樣化的業(yè)態(tài)，增加盈利點。

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弱周期尋并購 私募機會多

        房地產(chǎn)進入弱周期，基金正在伺機而動。記者日前在博鰲房地產(chǎn)論壇上獲悉，市場下行的態(tài)勢下直接融資不給力，而間接融資上，一方面開發(fā)商融資仍然非常依賴不太給力的銀行體系，困難重重；另一方面其他渠道并不發(fā)達，業(yè)內(nèi)急于尋求各種合作和并購機會。業(yè)內(nèi)估算目前房地產(chǎn)融資成本高企，平均或達20%。

        “主流金融機構(gòu)的收緊往往會讓私募基金的需求量更旺盛，投資機會選擇更多，談判的地位也變高了，弱周期應(yīng)該正是投資的窗口期。”在德信資本董事長陳義楓看來，房地產(chǎn)會進入一年半左右的一個弱周期，但是調(diào)整幅度不會太深，而且時間是有限的。值得重視的是，房地產(chǎn)金融配套環(huán)境在變緊，但地產(chǎn)基金作為一個逆周期的金融支持來源，反而將面對更多的機會。

        包括盛世神州基金、德信資本等多家基金機構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，弱周期的價格波動比較小，但是去化的速度減慢意味著房企會面臨流動性的壓力。這個流動性的壓力會有很多影響，也帶來很多機會。

        房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資現(xiàn)狀已經(jīng)引起了業(yè)內(nèi)廣泛注意，但同時與國際發(fā)達水平相比，國內(nèi)目前在多個方面是空白的。一是房地產(chǎn)的信托基金，即REITs，作為一種迎合市場金融手段，其有望解決商業(yè)地產(chǎn)大型融資和老百姓投資渠道。二是項目類型偏少，比如房地產(chǎn)的直接投資基金等，這意味著未來的市場投資空間可能非常大。

        德信資本負(fù)責(zé)人表示，在項目選擇上，目前會傾向于經(jīng)濟體量比較大、產(chǎn)業(yè)競爭力較強的城市投資，專注于一定規(guī)模的開發(fā)商和快速周轉(zhuǎn)的業(yè)態(tài)。另外，如何保障項目方面，德信資本傾向于通過對股權(quán)和物權(quán)的控制以實現(xiàn)封閉管理，同時降低投資風(fēng)險。

        “在金融還不夠?qū)捤傻那闆r下，基金有機會去購買并購，既解救一些小型開發(fā)商的困境，同時又能夠盡快把資產(chǎn)變成有價值的資產(chǎn)，通過品牌、通過適當(dāng)?shù)母脑?、適當(dāng)?shù)耐晟?，使得產(chǎn)品的價值提高。”盛世神州基金首席執(zhí)行官李萬明表示，未來5年甚至10年時間，房地產(chǎn)基金還會有很多類似的機會，通過基金的管理和資金注入，能夠給投資人帶來更多增值機會。