日前，光明食品集團(tuán)旗下的海博股份重大資產(chǎn)重組最終方案出爐，農(nóng)房集團(tuán)100%股權(quán)將注入其中，實(shí)現(xiàn)整體上市。注入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，上市公司將聚焦物流、地產(chǎn)雙主業(yè)，形成“物流支持地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺物流”的總體發(fā)展思路。

         當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀形勢嚴(yán)峻，上市后的農(nóng)房集團(tuán)能否帶來新的增長亮點(diǎn)？“市場調(diào)整之際，尤其需要戰(zhàn)略眼光。”光明食品集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)行業(yè)有起伏波動(dòng)，行業(yè)暴利難以為繼，調(diào)整為正常水平是大勢所趨；而國內(nèi)城鎮(zhèn)化的全面推進(jìn)，以及人均收入水平的提高、人們改善居住需求的攀升，將共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展。光明食品集團(tuán)對(duì)農(nóng)房集團(tuán)發(fā)展十分看好，重組以后不會(huì)改變大股東的身份，且在戰(zhàn)略上把農(nóng)房集團(tuán)作為了光明的主要業(yè)務(wù)板塊。

        躊躇滿志的農(nóng)房集團(tuán)，更明確提出了新的發(fā)展目標(biāo)：通過未來的不懈努力，躋身上海房地產(chǎn)企業(yè)前5強(qiáng)、中國房地產(chǎn)前30強(qiáng)行列，成為上海、長三角乃至全國最具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一。與此同時(shí)，農(nóng)房集團(tuán)還從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)層面認(rèn)真研究，準(zhǔn)確判斷當(dāng)前的形勢，抓住機(jī)遇順勢而為，將轉(zhuǎn)型探索的主要方向聚焦到了養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

        而眼下，農(nóng)房集團(tuán)已經(jīng)攜手兄弟單位長江總公司，正式進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，邁出了轉(zhuǎn)型發(fā)展的第一步。

打造大眾化的大型養(yǎng)老項(xiàng)目

        7月21日，光明食品集團(tuán)子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司與光明集團(tuán)上海長江總公司正式簽署《光明養(yǎng)生莊園項(xiàng)目合作開發(fā)框架協(xié)議》。根據(jù)合作協(xié)議，農(nóng)房集團(tuán)、長江總公司將共同出資形成項(xiàng)目公司，先期投資在20億元左右，其中農(nóng)房集團(tuán)主要有開發(fā)管理優(yōu)勢，而長江總公司則有豐富的土地資源優(yōu)勢。

        “崇明養(yǎng)生莊園”項(xiàng)目位于崇明陳家鎮(zhèn)，規(guī)劃用地2000畝，其中700畝用于養(yǎng)老地產(chǎn)的地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，其余1300畝則用于休閑、旅游、公園和立體農(nóng)業(yè)等項(xiàng)目建設(shè)。總體來說，該項(xiàng)目將被打造成為一個(gè)具有居住、康復(fù)、養(yǎng)生、教育、旅游、游戲等多重功能的養(yǎng)生莊園，滿足“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所樂”等多重需求。項(xiàng)目計(jì)劃于2015年底至2016年初開工建設(shè)。

        這個(gè)莊園到底采取怎樣的養(yǎng)老模式？據(jù)介紹，目前整個(gè)上海的養(yǎng)老模式主要呈現(xiàn)“9073”格局，90%為居家養(yǎng)老，7%為社區(qū)養(yǎng)老，3%為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。而光明食品集團(tuán)打造的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，將把這三者有機(jī)結(jié)合起來，可以讓大部分體健的老人愉快地居住在莊園里的房子里，實(shí)現(xiàn)“居家養(yǎng)老”；同時(shí)，針對(duì)少部分老人的特殊需求，提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)；另外，還將引入兼具養(yǎng)老和醫(yī)療功能的老年護(hù)理醫(yī)院，為那些需要康復(fù)護(hù)理的老年人提供專業(yè)而周到的服務(wù)。

        說起養(yǎng)老地產(chǎn)，許多人立刻想到了“高大上”的養(yǎng)老會(huì)所等，那里提供的各類養(yǎng)老服務(wù)聽起來頗具誘惑力，但收費(fèi)卻讓許多老人望而卻步。而這一次，光明食品集團(tuán)要打造的并非是“貴族式”養(yǎng)老項(xiàng)目，而是本土化、大眾化、平民化的大型養(yǎng)老項(xiàng)目，主要面向本市的老年人，力求讓大部分老人都消費(fèi)得起。也因此，養(yǎng)生莊園里建起的房子，將可能主要采取租賃的形式，在價(jià)格上更具親和力。

        農(nóng)場系統(tǒng)的知青群體，將成為崇明養(yǎng)生莊園鎖定的第一批重點(diǎn)客戶群。據(jù)介紹，上海農(nóng)墾有40多萬知青，其中許多人還在崇明島勞作、生活過，目前他們基本已處于退休年齡段，對(duì)養(yǎng)老的需求比較迫切。而項(xiàng)目的前期調(diào)研也反映出，對(duì)于到“第二故鄉(xiāng)”生態(tài)島崇明去養(yǎng)老，不少知青已表現(xiàn)出了濃厚的興趣。

進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的理由和優(yōu)勢

        農(nóng)房集團(tuán)選擇在崇明打造養(yǎng)老地產(chǎn)，經(jīng)過了充分的前期調(diào)研和研討，綜合考慮了當(dāng)前的宏觀背景和各方優(yōu)勢，并努力在光明食品集團(tuán)內(nèi)部充分整合資源，發(fā)揮協(xié)同作用。“要看明白這個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，必須先讀懂上海、讀懂崇明、讀懂光明、讀懂知青。”光明食品集團(tuán)副總裁莊國蔚如是說。

        所謂“讀懂上海”，就是要契合上海城市老齡化的形勢和需求。目前，上海擁有約400萬老年人口，老齡化比例遠(yuǎn)高于全國水平，但養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)卻呈嚴(yán)重的“供需不平衡”。眼下，全市九成以上老年人靠“居家養(yǎng)老”，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老基本是“一床難求”。在需求的刺激下，各路資本開始“淘金”養(yǎng)老行業(yè)，但他們打造的大多是“小眾化”的高端項(xiàng)目，且盈利模式還在摸索之中。如何為緩解上海城市老齡化問題作出應(yīng)有貢獻(xiàn)，進(jìn)而也培育出全新的產(chǎn)業(yè)增長點(diǎn)？曾經(jīng)，為了保障上海的“菜籃子”供應(yīng)，光明食品集團(tuán)打造出了“從田頭到餐桌”的食品供應(yīng)樣板；接下來，在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，光明食品集團(tuán)也將努力發(fā)揮出生力軍的作用。

        其次，是“讀懂崇明”。這里指的是崇明在發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上的生態(tài)優(yōu)勢。眾所周知，崇明正在推進(jìn)生態(tài)島建設(shè)，那里是上海的“長壽之鄉(xiāng)”，島上自然環(huán)境優(yōu)越，陽光充足、氣候適宜、空氣清新，是老年人安度晚年的理想之地。近些年來，不少市區(qū)老人曾自發(fā)組織到崇明島進(jìn)行考察，可惜島上缺乏比較成熟的養(yǎng)老項(xiàng)目，一些老人甚至希望能在島上農(nóng)戶家里嘗試“寄養(yǎng)式”養(yǎng)老。光明在崇明打造大型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，將是對(duì)在崇明島優(yōu)質(zhì)資源的開發(fā)。

        第三，是“讀懂光明”。在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，光明食品集團(tuán)不僅有豐富的存量土地資源，還有著其他配套資源的優(yōu)勢，可以在整個(gè)集團(tuán)內(nèi)發(fā)揮協(xié)同作用；而且，因?yàn)閯?dòng)用的是內(nèi)部資源，土地和運(yùn)營成本更低，這個(gè)大型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利可以預(yù)期。

        圍繞養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，光明食品集團(tuán)的許多資源可以整合進(jìn)來，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。在老年人的醫(yī)療保健方面，光明食品集團(tuán)擁有上海最大的東海老年護(hù)理醫(yī)院，目前有著1700多張養(yǎng)老床位，和中山醫(yī)院等全市多家醫(yī)院展開密切合作，具有非常完備的中老年人康復(fù)保健經(jīng)驗(yàn)和能力。根據(jù)規(guī)劃，東海老年護(hù)理醫(yī)院將在崇明養(yǎng)生莊園中開設(shè)分院。在老年人的休閑旅游方面，光明擁有上海最大的世紀(jì)森林公園，以及鮮花港、農(nóng)墾博物館、蔬菜主題公園、黃山基地等休閑板塊資源,均為空氣清新、風(fēng)景怡人之地，后期都可以互相打通，實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。在老年人的學(xué)習(xí)教育方面，光明食品集團(tuán)旗下的眾多黨校和老年大學(xué)等，也可全方位地為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)。

        最后，是“讀懂知青”。在光明食品集團(tuán)有關(guān)人士看來，曾經(jīng)，數(shù)十萬的知青為農(nóng)墾發(fā)展奉獻(xiàn)了自己的青春歲月，而今，這些知青基本已到了退休年齡，光明為他們打造養(yǎng)老場所也體現(xiàn)了一種責(zé)任和關(guān)愛。更何況，崇明生態(tài)島與光明食品集團(tuán)，對(duì)知青群體來說有著獨(dú)特的吸引力。

有望盤活上萬畝的存量土地

        抓住老齡化機(jī)遇，探索養(yǎng)老商業(yè)模式，光明食品集團(tuán)的大量存量土地資源有望被盤活，從而形成新投資、新利潤點(diǎn)。

        光明食品集團(tuán)副總裁莊國蔚表示，在上海近幾年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)改造中，集團(tuán)留下了30多塊待開發(fā)土地，各類存量土地面積至少上萬畝；結(jié)合存量資源，將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)資源相結(jié)合，因地制宜嘗試養(yǎng)老商業(yè)模式，未來集團(tuán)的房地產(chǎn)板塊受益內(nèi)部協(xié)同發(fā)展的空間巨大。

        比如崇明養(yǎng)生莊園，規(guī)劃用地2000畝，由長江總公司提供。這些土地指標(biāo)，將從島上的農(nóng)場各處“平移”過來，一旦盤活潛力可觀。

        而實(shí)際上，光明在崇明的存量土地還遠(yuǎn)不止這些。據(jù)了解，長江總公司在崇明擁有土地約230平方公里，其中非農(nóng)用地就有2萬余畝。這些存量的非農(nóng)用地相對(duì)分散，主要為農(nóng)場曾經(jīng)為知青的配套設(shè)施用地，包括工廠、宿舍、商店等，現(xiàn)在大多閑置著。接下來，光明將在相關(guān)政策和有關(guān)部門的支持和指導(dǎo)下，將部分的存量土地指標(biāo)“平移”到一起，再進(jìn)行集中的開發(fā)利用，其中重點(diǎn)方向就是養(yǎng)老地產(chǎn)。

         公開資料顯示，截至2011年3月，光明食品集團(tuán)所屬農(nóng)場經(jīng)營和管理的土地場域總面積約99.4萬畝，分布于上海市郊的崇明、奉賢、浦東新區(qū)(原南匯區(qū)域內(nèi))和江蘇省大豐市、安徽省黃山市，其中上海市郊約51.3萬畝，外省市約46.8萬畝。在上海市郊的51.3萬畝土地中，集團(tuán)及集團(tuán)所屬子公司產(chǎn)權(quán)土地約12.2萬畝，包括注入資本金土地約9.8萬畝和劃撥土地約2.4萬畝。

        農(nóng)房集團(tuán)總裁沈宏澤表示，農(nóng)房集團(tuán)轉(zhuǎn)型的主要方向?qū)⑹丘B(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，接下來將充分研究本土化的客戶需求，借助農(nóng)場存量工業(yè)用地、生活配套用地上進(jìn)行謀劃，打造集養(yǎng)老、休閑、生態(tài)、農(nóng)業(yè)資源為一體的現(xiàn)代化休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

        “崇明一期養(yǎng)老項(xiàng)目，只是個(gè)試驗(yàn)。未來，這一產(chǎn)業(yè)的想象空間很大。”有關(guān)人士透露，光明食品集團(tuán)打造的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，也并不一定全放在崇明；今后，農(nóng)房集團(tuán)也可以探索開發(fā)“候鳥式養(yǎng)老”項(xiàng)目，因?yàn)楣饷魇称芳瘓F(tuán)在安徽黃山也有農(nóng)場，且靠近黃山風(fēng)景區(qū)，對(duì)上海市民有著足夠的吸引力。

關(guān)于農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)

        農(nóng)房集團(tuán)前身為上海農(nóng)口房產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營總公司,成立于1988年5月。公司注冊資本為11.2億元，截至2013年底資產(chǎn)總額312.3億元，凈資產(chǎn)51.7億元。農(nóng)房集團(tuán)擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國家一級(jí)資質(zhì)，是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事單位、上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長單位。

        農(nóng)房集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略為精耕上海，深耕長三角，輻射全國。足跡遍布上海、江蘇、浙江、安徽、廣西、河南、山東、湖南、湖北等八省一市，實(shí)施了全國性戰(zhàn)略發(fā)展，在售、在建及擬建的項(xiàng)目50多個(gè)，近五年累計(jì)開發(fā)量超600萬平方米。截至2013年12月31日，農(nóng)房集團(tuán)土地儲(chǔ)備達(dá)300余萬平方米。

        農(nóng)房集團(tuán)重視開發(fā)質(zhì)量，近10年來連續(xù)進(jìn)入上海房地產(chǎn)10強(qiáng)企業(yè)行列，2012年起連續(xù)進(jìn)入中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)、穩(wěn)健經(jīng)營10強(qiáng)。2014年獲上海市“五星級(jí)誠信創(chuàng)建企業(yè)”稱號(hào)。“農(nóng)工商房產(chǎn)”品牌為上海市著名商標(biāo)。

        農(nóng)房集團(tuán)在開發(fā)高品質(zhì)普通商品房的同時(shí)，積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，參與拆遷安置房建設(shè)，成為上海市保障性住房的主要開發(fā)商之一。公司建設(shè)的拆遷安置房項(xiàng)目，主要包括“歐風(fēng)家園”、“丹桂佳苑”、“航頭基地經(jīng)濟(jì)適用房”等項(xiàng)目。隨著中央和地方政府加大保障性住房建設(shè)力度，農(nóng)房集團(tuán)將利用在該業(yè)務(wù)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)參與各地經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房的開發(fā)。

        公司定位自主、改善型、中產(chǎn)階級(jí)為主要客戶群。圍繞“聚焦主業(yè)，規(guī)模與質(zhì)量同步穩(wěn)健發(fā)展”的總目標(biāo)，農(nóng)房集團(tuán)將不斷拓展戰(zhàn)略合作，提高管理水平，未來力爭成為上海房地產(chǎn)的50強(qiáng)前5強(qiáng)，中國房地產(chǎn)的前30強(qiáng)；并以光明食品集團(tuán)為核心，構(gòu)建社區(qū)商務(wù)中心，加強(qiáng)在物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面的積極探索。

        位于蘇河灣板塊的農(nóng)房?西藏北路項(xiàng)目，是農(nóng)工商房產(chǎn)品牌轉(zhuǎn)型的精品代表之作。該項(xiàng)目地處蘇州河北岸，西藏路與蒙古路交匯處，距人民廣場僅1公里，離外灘約2公里。“科技、生態(tài)、健康”，將是該項(xiàng)目的主旋律。“科技”體現(xiàn)在其建筑用材、供應(yīng)水系、智能工程上。“生態(tài)”強(qiáng)調(diào)小區(qū)的大環(huán)境與每個(gè)家庭的小環(huán)境深度融合。“健康”方面，更將實(shí)現(xiàn)因人而異、因群而籌的精細(xì)化服務(wù)，營造健康生活的良好氛圍。