近日，有人報料稱，買的一手新房，發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)只有30年。而據(jù)他了解，一般住宅土地使用年限是70年。為何如此大幅“縮水”？到期后怎么辦？這些成了正在買房看房的人們熱切關(guān)注的問題。
以前買房，很多人除了看價格、看地段、看戶型、看配套，直接忽略了土地使用權(quán)年限。不過近年來，隨著消費者越來越理性，加上存量房較多，土地使用權(quán)期限越來越受關(guān)注。
貓膩：許多住宅用地使用年限不同程度“縮水”
去年，陳先生以每平方米近5000元的價格在某樓盤買下一套三居室。但等他加入業(yè)主QQ群，才發(fā)現(xiàn)有人提出土地使用年限問題，明明自己買的是新房，其實是已經(jīng)擁有十幾年“地齡”的老盤。該樓盤的銷售人員跟他解釋，這種情況在各地樓市相當(dāng)普遍，有的開發(fā)商從拿地到開發(fā)，周期從三五年到十年都很常見。
事實上，開發(fā)商坦言，在目前一手房的交易過程中，購房者對所購商品房的土地使用年限提出異議的很少。
“一般情況下，我們房子預(yù)售時會提供5證，其中會注明房子使用期限。不過，很少有看房者和購房者關(guān)注土地使用年限，也不問。即使偶爾有問的，我們會告訴他，按照政策，可以自動續(xù)期，大多數(shù)客戶也不會深究?！毙鲁且恢麡潜P工作人員介紹。
據(jù)了解，很多購房者在買房時，更多的是關(guān)注售價、地理位置、配套等，關(guān)心的是房子的價值和增長空間。
“我以為所有的房子買下來都是70年的產(chǎn)權(quán)，所以去年買房的時候壓根就沒有問過關(guān)于土地使用年限的問題。”李小姐表示，她買房時更關(guān)注價格，而不怎么注意使用年限。
“畢竟房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，它的投資屬性不會因為產(chǎn)權(quán)年限的影響產(chǎn)生太多改變。”投資者老張對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)縮水問題持樂觀態(tài)度，按照現(xiàn)在的建筑物使用壽命和城市的更新速度來看，很可能不到70年，一棟建筑就會被重建。
不過，仍有不少業(yè)主憂心使用權(quán)“縮水”問題?！巴瑯拥膬r錢，當(dāng)然希望買個年限長點的，況且到時候期滿了怎么辦呢？”陳先生擔(dān)心。
究因：房產(chǎn)周期開發(fā)、閑置轉(zhuǎn)賣等耽擱銷售
據(jù)了解，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅的土地使用年限為70年，綜合類土地使用年限多為50年。記者走訪發(fā)現(xiàn)，部分樓盤或多或少都存在土地使用年限縮水等問題。如有的樓盤2000年左右開發(fā)，至今已經(jīng)15年過去了，項目仍沒未開發(fā)完畢。還有新城多個樓盤，因為土地轉(zhuǎn)手幾次才進入樓盤開發(fā)期，土地使用權(quán)限也只剩下30多年。
不過，據(jù)了解，土地使用權(quán)縮水表現(xiàn)最為明顯的是早期一批住宅用地，其總共使用年限只有50年，這和早期政策有關(guān)。因為各種原因，有的推遲了10年才開發(fā)，有的項目大，持續(xù)開發(fā)了十多年，因此使用權(quán)可能只有30多年。
采訪還了解到，從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)開始，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至?xí)仙先哪?。或者是體量較大的樓盤還將分多期開發(fā)，等到項目的后期時，往往土地使用年限有不同程度“縮水”。
新城一開發(fā)商相關(guān)人員表示，“如果在開發(fā)過程中再遇到一些資金不到位，或者是相關(guān)證件未辦理好等客觀因素，開發(fā)周期還將繼續(xù)延長?！币虼耍m當(dāng)“縮水”屬于正?，F(xiàn)象。不過，他還表示，不排除另外一種情況。即在過去十年，房價飛漲，土地迅速增值，溢價高，一些所謂房企做起了土地買賣生意，即通過土地高溢價獲利，而且風(fēng)險小，有的土地甚至被轉(zhuǎn)賣了很多次，在不斷的轉(zhuǎn)賣中耽擱了開發(fā)，從而縮短了使用期限。
房子沒有了？照樣要交管理費
萬一房子還沒到70年便成為危房，或者因為其他原因被拆了，那還有原來業(yè)主的事嗎？有律師認為，盡管我國有土地使用權(quán)的限制，但是，業(yè)主資格的取得，不僅基于權(quán)利人對房屋的所有權(quán)，也基于權(quán)利人對房屋所對應(yīng)土地的使用權(quán)。也就是說，房子沒有了，業(yè)主依然還是業(yè)主。
舉一個極端的案例：上海湯臣高爾夫園區(qū)物業(yè)狀告業(yè)主張某，要求張某繳納物業(yè)管理費，但事實上，該地塊上的別墅已經(jīng)被拆除，成為空地。法院最終認為：不存在房屋實體，不能成為免除業(yè)主交納物業(yè)管理費義務(wù)的理由。即使房子沒有了，業(yè)主的身份卻不會改變，業(yè)主還是照樣要交納物業(yè)管理費。
你知道嗎？房子也有黃金年齡
購房不僅要注意產(chǎn)權(quán)期限，還有特別注意樓齡，房子也有黃金年齡。
二手中介的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10年樓齡是房子的一道坎，排除地段、學(xué)位等因素，樓齡超過10年的房子的各項設(shè)備已經(jīng)進入老化期，價值也開始走下坡路，很多投資客不會買超過10年樓齡的房子。當(dāng)然，假如有名校學(xué)位支撐，“二三十歲”的老房子仍可能大有擁躉。
房屋產(chǎn)權(quán)到期要這么辦
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于：房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是永久的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有，“房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的”；土地使用權(quán)是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。
也就是說，房子的所有權(quán)是永久的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的。但在中國，土地是國家的。根據(jù)項目的立項不同，租用國家土地的周期也不同，住宅70年，工業(yè)/科教文衛(wèi)體/綜合類50年，商業(yè)/旅游/娛樂40年。
土地使用年限到期怎么辦?
1、延長土地使用權(quán)期限。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補交土地出讓金，這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。
2、根據(jù)規(guī)劃需要，國家收回土地和地上建筑物的，對業(yè)主進行相應(yīng)補償，用類似拆遷安置的辦法解決。
通過調(diào)查了解，第一種方法得到大家的普遍認可，也有一部分人認為房子根本就住不到70年就會拆遷。
不管是40年、50年還是70年，都有到期的時候，土地使用年限到期后，只要房子還能住，就都得續(xù)簽土地。這就是關(guān)鍵了，怎么續(xù)簽？續(xù)簽金額怎么計算？根據(jù)國家現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，土地到期后按照當(dāng)時的樓面毛地指導(dǎo)價格，依一定比例繳費。
