肖喜學(xué)老師在其新浪博客上寫的一篇文章《土地年期的界限街》，講了我國土地70年租期的由來，文章比較長，小編把它編輯了一下。簡單直接，上干貨。

中國的住宅土地使用年限70年，確立于1990年，早已成為慣例，很少人會(huì)問為什么是“70”這個(gè)數(shù)字。其實(shí)，1980年代初，霍英東向中央政府建議土地有償出讓，成為后來土地財(cái)政的先聲，而70年的設(shè)定與他的香港經(jīng)驗(yàn)不無關(guān)系。

香港的九龍半島，有一條“界限街”(BoundaryStreet)，街道兩側(cè)的土地使用年限有可能大不相同，而且一邊要交租金，一邊則不要。

1841年，英軍占領(lǐng)香港島之后，開始賣地。

1844年，港府把土地租期確定為75年，且不可續(xù)約。

1849年，把租期原來為75年的土地延長924年，合計(jì)999年，而且不補(bǔ)交任何地價(jià)。

1898年5月，香港政府在新批土地時(shí)取消了999年租期的租約，代之以75年可再續(xù)租75年且不另收地價(jià)的租約。75年租期成為界限街以南土地的標(biāo)準(zhǔn)租期。

1898年6月，界限街以北的土地由英國政府向中國租借，港府接管后，以99年減3天(從1898年7月1日起計(jì))批租給土地開發(fā)商和使用者，在1997年6月27日期滿時(shí)收回，再由港府在6月30日歸還中國。

香港回歸時(shí)，界限街北的所有土地批租契約都將期滿，為了保持香港在過渡期內(nèi)政治和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，《中英聯(lián)合聲明》規(guī)定，港英時(shí)期的土地批租制度將繼續(xù)實(shí)行下去，并規(guī)定1997年7月1日以前期滿的土地契約可以自動(dòng)續(xù)期至50年后的2047年6月30日，不需要補(bǔ)地價(jià)，但是從續(xù)期之日起，每年交納一定的租金(按照經(jīng)評(píng)估的土地年租金的3%計(jì)算)。于是，界限街再次成為土地特征的分界線：在界限街以北，已有土地的年期只能到2047年，而且必須交租金;而在界限街以南，只要原來的土地期限未到，就不需要交租金，而且即使是原來規(guī)定沒有續(xù)期權(quán)的土地，也可以在1997年以后到期時(shí)免地價(jià)再續(xù)一次50年。

此外，從《中英聯(lián)合聲明》生效之日1985年5月27日至1997年6月30日止，港府可以批出租期不超過2047年6月30日的新的土地。該土地的新業(yè)主須交納地價(jià)并交納象征式租金至1997年6月30日，該日以后不需要補(bǔ)地價(jià)，但須交納租金。

1997年7月15日，香港行政會(huì)議決定除了特殊用途土地（如加油站用地是21年）外，新批土地的年期定為50年，與社會(huì)制度“50年不變”的“50年”保持一致。 

當(dāng)年霍英東最早向中央領(lǐng)導(dǎo)提出建議，租地給外商進(jìn)行開發(fā)，而后來的“70年”也是從霍英東建議的“99年”、 “也可以75年”中來。其中的“99年”來自于界限街以北的批租土地，而“75年”則是當(dāng)時(shí)港府在界限街以南的批租年限，中國最終為住宅選擇了一個(gè)比75年更短一些的70年，而其他類型的土地年期則更短。

“70年土地使用權(quán)”到底是怎么出爐的？據(jù)時(shí)任國家土地管理局局長的王先進(jìn)后來回憶：

“我們國家土地歸國家所有，英國的土地全部歸國王所有。他們批租年限最高為999年，實(shí)際是永租制。但是在香港，因?yàn)槭敲x上租了中國的，租期99年，所以香港政府批租期就以99年為上限，按年頭逐漸減少。我們先定了50年，理由主要有三個(gè)，第一個(gè)土地出讓歷史上沒有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，年限短點(diǎn)比較好調(diào)整；二是一個(gè)人的工作年限，一般為50年，假設(shè)從20歲開始，50年后就70歲了，可以夠他們一輩子經(jīng)營，而且可以轉(zhuǎn)讓、繼承、續(xù)期；另外就是過去在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般使用年限就是按50年計(jì)算，50年后房產(chǎn)就不能再用了。按照價(jià)值來算，用了50年就沒什么價(jià)值了。后來中央討論轉(zhuǎn)讓土地的問題時(shí)，一位主要領(lǐng)導(dǎo)問年限長一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果覺得50年時(shí)間短了，再增加幾十年可以。后來制定法律時(shí)，就變成最高年限70年?！?

在中國，不管年限多長，城鎮(zhèn)土地都是100%歸國家所有。中國與世界大多數(shù)國家的土地所有制結(jié)構(gòu)不同，而是采取了與兩個(gè)英國的前殖民城市——香港和新加坡趨同的規(guī)則。問題是香港和新加坡都是一個(gè)小的經(jīng)濟(jì)體，而且都屬于低稅收地區(qū)，它們可以用循環(huán)收取的高地價(jià)來彌補(bǔ)低稅收和高福利，通過不斷的資本進(jìn)入得以支撐高房價(jià)，而中國則是高稅收、高政府開支、低福利的大經(jīng)濟(jì)體，依靠“外來資本持續(xù)進(jìn)入”沒有可能，那么又有誰來支撐我們長期的高地價(jià)呢?