近日，溫州首例住宅土地使用權到期續(xù)期的案例出現(xiàn)后，引發(fā)社會各界關注和熱議。為此，金土地小編特意整理了土地使用權到期續(xù)期相關知識點，供大家參考。

一、什么是土地使用權？

土地使用權是指國家機關、企事業(yè)單位、農民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。

二、為什么會出現(xiàn)土地使用權過期問題？

       1、歷史原因造成20年期限。

1990年5月19日，國務院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，開始對城鎮(zhèn)國有土地使用權實行出讓制度；第八條規(guī)定：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為；第十二條規(guī)定：居住用地出讓年限最高為70年。

當時很多地方為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔。

       2、房產周期開發(fā)、閑置轉賣等耽擱銷售。

據(jù)了解，根據(jù)相關規(guī)定，住宅的土地使用年限為70年，綜合類土地使用年限多為50年。不過，研究發(fā)現(xiàn)部分樓盤或多或少都存在土地使用年限縮水等問題。從開發(fā)商獲得土地使用權開始，正常的房產規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年?；蛘呤求w量較大的樓盤還將分多期開發(fā)，等到項目的后期時，往往土地使用年限有不同程度“縮水”。

三、法律是怎么規(guī)定土地使用權續(xù)期問題？

《中華人民共和國物權法》（自2007年10月1日起施行）第一百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。但是，同年8月修訂通過的《城市土地管理法》第二十二條又規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”。續(xù)期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。

四、從溫州商品房的土地年限到期上，給我們哪些啟示？

       1、現(xiàn)行法律法規(guī)存在滯后，呼吁細則出臺。

《物權法》只規(guī)定了“自動續(xù)期”，該如何續(xù)期，需不需要交納土地出讓金以及交納標準都沒有明確。到目前，國家也尚未出臺關于出讓土地續(xù)期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續(xù)期出讓金收取標準作出規(guī)定。立法的滯后，使得基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續(xù)期手續(xù)，給群眾帶來不便。

       2、提醒市民關注土地使用權年期的問題。

在國有建設用地使用權出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關政策明確前，建議市民在住房的買賣過程中提前關注土地使用權年期的問題，不要讓自己買虧了。

       3、普通民眾無需太過擔心。

部分業(yè)內人士認為：未來住宅的土地使用權密集到期的年份，如果強行要求以現(xiàn)行土地出讓金的計算方式來繳納土地出讓金，恐怕會有不良影響。對于70年產權的住房，主流的做法是后續(xù)用地使用權會自動更新，而非補繳，所以普通民眾并不需要太擔心。而部分土地使用年限不清晰，或明顯短于30年，則補繳可能性比較大，尤其是一些市中心的用地用房，但此類物業(yè)估計比例不大。

五、結語

針對土地使用權到期續(xù)期的問題，一部分人認為可以從兩個方面來解決問題：第一，大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產稅全面開征以后，對“續(xù)期”的土地使用權不再征收出讓金。

但是，從根本上來說，國家立法機關在設計上應審慎權衡，盡快出臺關于出讓土地續(xù)期的實施細則和收取標準，并通過立法予以確認，以緩解公眾焦慮。

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2016年4月