國(guó)家土地法律、法規(guī)、政策較多，同一個(gè)問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定往往散見(jiàn)于不同的法規(guī)和政策文件之中；同時(shí)，不同的項(xiàng)目有不同的特點(diǎn)，對(duì)用地的要求也不同。各地在項(xiàng)目用地上對(duì)政策規(guī)定不了解、不會(huì)用、不敢用和懶得用都不同程度存在，由此人為造成了大量違法用地。要解決這些問(wèn)題，就要求國(guó)土資源管理部門(mén)正確理解和集成應(yīng)用政策，及早介入主動(dòng)服務(wù)，根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、特點(diǎn)和用地需求，明確相應(yīng)的土地提供方式，研究提出項(xiàng)目用地解決方案，提升土地保障能力，預(yù)防和減少違法用地。

為此，梳理相關(guān)土地法規(guī)政策和項(xiàng)目類(lèi)型，形成《項(xiàng)目用地解決方案系列》。

系列之一：提供國(guó)有存量建設(shè)用地。

一、存量國(guó)有建設(shè)用地的供應(yīng)方式

在提供存量國(guó)有建設(shè)用地時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)不同，主要有以下五種方式：

1．批準(zhǔn)使用：市政道路、公園、綠地、廣場(chǎng)等屬于公共用地，沒(méi)有具體的使用者，所以不能辦理劃撥或出讓等需要明確具體用地者的供地手續(xù)，而應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)使用手續(xù)，即批準(zhǔn)用于建設(shè)市政道路等，可以發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，但不用發(fā)劃撥決定書(shū)或出讓合同等。這些用地在土地登記時(shí)也是只登記不發(fā)證。需要注意區(qū)分建設(shè)單位、管理單位與土地使用權(quán)人的不同。

2．國(guó)有土地劃撥--行政方式

3．國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)簠f(xié)議或招拍掛方式

4．國(guó)有土地租賃：協(xié)議或招拍掛

5．國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股：協(xié)議方式

二、提供存量國(guó)有建設(shè)用地時(shí)需要明確的內(nèi)容

市縣國(guó)土資源部門(mén)在供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地時(shí)，需要考慮以下內(nèi)容：

1.能不能供應(yīng)？（供地政策、目錄）

2.供多少地？（供地標(biāo)準(zhǔn)：兩類(lèi)指標(biāo)）

3.劃撥還是有償供應(yīng)？（劃撥目錄）

4.有償用地方式？（出讓、租賃、作價(jià)出資或入股）

5.具體配置方式？（協(xié)議還是招標(biāo)拍賣(mài)掛牌）

6.供應(yīng)實(shí)施、合同履行與登記發(fā)證

具體來(lái)說(shuō)：

一是要按供地政策供地：

國(guó)家有供地目錄：《禁止供地目錄》和《限制供地目錄》。

二是要按供地標(biāo)準(zhǔn)供地：

國(guó)家有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)：《建設(shè)工程用地定額指標(biāo)》和《工業(yè)用地投資強(qiáng)度指標(biāo)》（投資強(qiáng)度、最低容積率、配套用地等）。

三是要嚴(yán)格限制劃撥供地范圍：

《土地管理法》第54條、《城市房地產(chǎn)管理法》第23條、《物權(quán)法》137條；--《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》等明確了劃撥供地范圍，具體落實(shí)在《劃撥用地目錄》中。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）明確：國(guó)土資源部要嚴(yán)格限定劃撥用地范圍，及時(shí)調(diào)整劃撥用地目錄。今后除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類(lèi)社會(huì)事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對(duì)其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。其他建設(shè)用地應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行市場(chǎng)配置，有償使用。

四是要確定合適的有償使用方式：

有償使用方式包括出讓、租賃、作價(jià)出資入股等。

五是要嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌等公開(kāi)市場(chǎng)配置制度：

1.應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的范圍：

（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地；

（2）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；

（3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；

（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)秶?guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；

（5）出讓土地使用權(quán)改變用途時(shí)，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；

（6）依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的其他情形。

對(duì)不能確定是否符合上述規(guī)定條件的具體宗地，可由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。

2.符合下列條件，方可采取協(xié)議方式：

（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；

（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；

（3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；

（4）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；

（5）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。

對(duì)不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。

六是要供地實(shí)施，按時(shí)交地，明確權(quán)利義務(wù)，嚴(yán)格履行，嚴(yán)格登記發(fā)證：

出讓、租賃、作價(jià)出資或入股的，市縣國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)與土地使用者簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，按合同約定及時(shí)交付土地，發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。用地者應(yīng)當(dāng)及時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，交清土地使用權(quán)出讓金后，辦理登記發(fā)證。

劃撥供地的，應(yīng)當(dāng)發(fā)放劃撥決定書(shū)，明確雙方權(quán)利義務(wù)。用地者完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，辦理登記發(fā)證。