經過一段時間的運營，由北京國資公司下屬全資子公司誠和敬集團和日本木下集團合資成立的北京厚樂居健康科技有限公司（以下簡稱“厚樂居”）已在北京落地了3個養(yǎng)老地產項目，其中一個項目萬科幸福匯將于今年10月份開業(yè)。
        在萬科幸福匯養(yǎng)老項目開業(yè)之際，中國房地產報記者就日本養(yǎng)老機構運營模式及厚樂居中國發(fā)展策略采訪了厚樂居總經理曾濤。
        中國房地產報：日本養(yǎng)老機構運營模式一直是國內企業(yè)學習的樣本之一，在你看來，它們運營較好的原因是什么？
        曾濤：目前，日本養(yǎng)老企業(yè)共有5000家，每一家企業(yè)都有獨特的運營模式。但也有共性，在老年人護理方面均有介護保險支撐。介護保險保證了企業(yè)運營正常及老年人部分護理費用。
        在日本，40歲以上就需要繳納介護保險，保費分別由個人和政府支付，各承擔50%。
        介護保險根據老年人身體狀況設置不同級別，介護狀態(tài)從介護支援1到介護支援5，會有不同的保險補助。這筆補助國家會統(tǒng)一交由養(yǎng)老機構保管、使用。這一政策保證了養(yǎng)老機構運營的穩(wěn)定性以及客源的有效性，直接促進了日本養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展。
        此外，入住老年公寓，日本養(yǎng)老機構會統(tǒng)一收取入住金，中端項目為300萬~600萬元人民幣，高端的為1200萬~1300萬元人民幣。入住金的收取會平衡養(yǎng)老機構部分投資成本。在入住金基礎上，老年人每個月還需要繳納管理費，根據房型、護理內容不同，金額為1萬~3萬元人民幣。
        正是介護保險、入住金的存在，推動了日本養(yǎng)老機構及養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展。
        中國房地產報：這么說來，是政府的支持推動了日本養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展？
        曾濤：也可以這么說，養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展離不開政府的支持，但企業(yè)通過良好運營也可以實現(xiàn)盈利。
        實際上，對于木下集團來說，在沒有實施介護保險的2000年之前，其已實現(xiàn)了盈利。它們通過改造已有建筑為老年公寓的方式，開始在城市中心發(fā)展。因改造項目收費較低，符合工薪階層需求，再加上良好的服務和口碑相傳，木下集團開始在市場上小有名氣。
        在日本，包括木下集團在內的大多數養(yǎng)老機構都是輕資產運營模式。這一模式的產生與20世紀90年代日本的經濟危機有關。經濟泡沫后，在資產貶值的狀況下很少有養(yǎng)老企業(yè)投資建設養(yǎng)老公寓項目，一般采取租賃形式，租賃期為20年。這些養(yǎng)老機構會將租金成本分攤在整個運營期間。輕資產模式國內企業(yè)可以借鑒。
        中國房地產報：輕資產模式在國內市場也有體現(xiàn)，但因回報等問題，國內企業(yè)更傾向于重資產模式。
        曾濤：在國內發(fā)展重資產模式還是有空間的，比如資產升值空間，因此很多企業(yè)布局養(yǎng)老地產時都加重了重資產比重。但不管是輕資產模式還是重資產模式，養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的關鍵是做好服務，目前在服務方面國內市場較為缺乏。
        中國房地產報：木下集團是一家怎樣的公司，厚樂居是否會全盤引入木下集團的運營模式？
        曾濤：木下集團成立于1956年，于1995年進入介護市場，其發(fā)展幾乎伴隨著日本養(yǎng)老產業(yè)過程。截至目前，在日本養(yǎng)老產業(yè)市場中，木下集團屬于前十大企業(yè)之一。
        木下集團定位于城市養(yǎng)老院，主要開設在人口密度較大的城市中心，進行連鎖化運營。厚樂居將延用木下集團的經營模式拓展國內市場。并且，通過連鎖化經營可以分攤單個項目虧損成本。
        中國房地產報：對于萬科幸福匯養(yǎng)老項目，厚樂居將如何運營？
        曾濤：目前，厚樂居在北京有3個運營項目，分別是東直門日間活動中心、望京高端社區(qū)養(yǎng)老院以及幸福匯高端老年公寓。
        幸福匯養(yǎng)老項目共有130間房屋，總床位260張，計劃今年10月份開業(yè)。自從接手這一項目后，我們在團隊組建、模式構建、服務標準體系建設以及項目自身改建方面都在調整。經過調整后，我們傾向于月費制的運營模式，但現(xiàn)在還沒有具體確定。市場還需要慢慢摸索。