當(dāng)前市場(chǎng)處于下行通道，從制約購(gòu)房需求的因素分析，貨幣政策和房貸執(zhí)行的松緊程度，可能比限購(gòu)放松、取消與否更重要。對(duì)于廣州等城市而言，加快探索建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的步伐，可能比貿(mào)然退出限購(gòu)更重要。

　　隨著今年樓市身陷成交乏力的泥沼難以自拔，無(wú)錫、南寧、天津、沈陽(yáng)等地不時(shí)傳來(lái)放松或取消限購(gòu)的各種小道消息，呼和浩特昨日甚至流傳出一份松綁限購(gòu)的紅頭文件，再度把“限購(gòu)松綁”的猜測(cè)與討論推向高潮。

　　樓市的限購(gòu)時(shí)代始于2010年4月出臺(tái)的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，被稱為“國(guó)十條”，中國(guó)絕大部分熱點(diǎn)城市從此邁入限購(gòu)行列。十八屆三中全會(huì)以來(lái)，新一屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控上，轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)效機(jī)制”的思路十分明顯。而今年《政府工作報(bào)告》提出的“分類調(diào)控”，更讓不少人看到限購(gòu)松綁的希望。

　　對(duì)于成交量下滑、庫(kù)存壓力大、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的廣州樓市而言，取消限購(gòu)的窗口期出現(xiàn)了嗎？

　　從目前的實(shí)際情況看，去年成交量、房?jī)r(jià)站上山頂?shù)膹V州樓市剛剛走下了幾級(jí)臺(tái)階，距離低谷尚長(zhǎng)路漫漫。從房?jī)r(jià)看，廣州市國(guó)土房管局的官方數(shù)據(jù)顯示，上月廣州市10區(qū)二市網(wǎng)上簽約均價(jià)達(dá)到15767元/平方米，中心6區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)26229元/平方米，無(wú)論從哪個(gè)角度看，房?jī)r(jià)仍然居高臨下，俯瞰著這座城市的蕓蕓眾生。從成交量看，廣州樓市的網(wǎng)上簽約面積仍然維持在每月60萬(wàn)平方米的水平線上下，盡管與去年狂飆突進(jìn)的黃金時(shí)代難以相提并論，但是也仍然保持了一定水平，相比歷史低位仍溫飽有余。最近一段時(shí)間，盡管番禺多個(gè)樓盤出現(xiàn)大幅降價(jià)促銷，但是從目前來(lái)看，樓盤降價(jià)促銷還局限于某些庫(kù)存高企的外圍區(qū)域，市中心多數(shù)樓盤價(jià)格巍然不動(dòng)。

　　作為這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的核心內(nèi)容，限購(gòu)政策的任何調(diào)整，都將產(chǎn)生重大影響。應(yīng)該看到，限購(gòu)確實(shí)在廣州樓市起到一定作用，“炒房團(tuán)”、“投資客”減少，投機(jī)需求減弱，給曾經(jīng)高燒的樓市澆上了一盆冷水。當(dāng)前，通過(guò)市場(chǎng)博弈實(shí)現(xiàn)價(jià)格緩慢調(diào)整，對(duì)于利益牽扯的各方都是一種有利的選擇。在房地產(chǎn)市場(chǎng)從搶房的賣方市場(chǎng)向搶客戶的買方市場(chǎng)過(guò)渡時(shí)，真正體現(xiàn)消費(fèi)者意志的市場(chǎng)博弈，其實(shí)才剛剛拉開大幕。這個(gè)時(shí)候地方政府如果急匆匆跳出來(lái)救市，釋放出托舉樓市的政策信號(hào)，可能會(huì)讓房?jī)r(jià)抬起剛剛拾級(jí)而下的腳步，重新掉頭向上，未來(lái)房?jī)r(jià)可能會(huì)更高、更偏離理性的軌道。

　　過(guò)去一段時(shí)間房?jī)r(jià)的大幅上漲，就如同各種復(fù)雜因素不斷疊加累積的雪球，其中既有貨幣原因，亦有土地財(cái)政之弊，還有戶籍制度、收入分配、保障房建設(shè)等原因。種種問(wèn)題不得到解決，如果僅僅放松調(diào)控，特別是放開限購(gòu)，仍然難以改變滾雪球式的風(fēng)險(xiǎn)累積，只會(huì)讓房地產(chǎn)泡沫越來(lái)越大，增大未來(lái)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

　　限購(gòu)政策退出與否的糾結(jié)，恰恰說(shuō)明了市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的深切渴望。未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控將更多地依靠市場(chǎng)力量，規(guī)范商品房供應(yīng)，發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用，用市場(chǎng)手段促其健康發(fā)展。政府同時(shí)做好保障房建設(shè)，強(qiáng)化政策的民生托底功能，讓中低收入人群居有定所。從目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立和鋪開需要時(shí)間，很多城市較長(zhǎng)一段時(shí)間的“過(guò)渡期”是必須的，在過(guò)渡期內(nèi)，樓市調(diào)控可能難以放松，但市場(chǎng)手段將更多得到支持，調(diào)控或呈現(xiàn)表面松實(shí)質(zhì)緊的狀態(tài)。我們不應(yīng)該只把目光盯在限購(gòu)政策身上，能否借助樓市的周期性調(diào)整建立起未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，是一個(gè)值得探索的方向。

　　當(dāng)前市場(chǎng)處于下行通道，從制約購(gòu)房需求的因素分析，貨幣政策和房貸執(zhí)行的松緊程度，可能比限購(gòu)放松、取消與否更重要。對(duì)于廣州等城市而言，加快探索建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的步伐，可能比貿(mào)然退出限購(gòu)更重要。