在看樓客眾多的十二院城，能夠感受到濃濃的晉系建筑風(fēng)格

太原在城市建設(shè)上投入加大，房地產(chǎn)市場也將因此受益

《山西日報》房地產(chǎn)事業(yè)部主任 第五博

萬達廣場天璽小區(qū)位于太原龍?zhí)逗希執(zhí)逗珗@周邊還有不少樓盤

受反腐和限購影響當(dāng)?shù)爻髴粜蜆潜P一律滯銷 開發(fā)商紛紛改戶型迎合改善型需求
2014《家天下》記者天下行
        在太原，取消限購對于不同類型的樓盤影響不一。“對于‘剛需’盤來說，限購放松不會有太大的影響；而對于中高端樓盤來說，影響會比較明顯。”廣電地產(chǎn)副總經(jīng)理利斌告訴記者。
        山西煤老板曾是太原甚至北京當(dāng)?shù)貥鞘械囊淮筚彿恐髁?，但?ldquo;反腐”和限購的影響，太原當(dāng)?shù)卮髴粜蜆潜P一律滯銷，開發(fā)商紛紛改規(guī)劃戶型，原本300~1000平方米的超豪戶型要么賣不動，要么改小戶型推遲面市。像高端盤太原星河灣和恒大華府，自2012、2013年已開始進行戶型調(diào)整，下調(diào)戶型面積來迎合市場主流需求。
        文/圖：記者 李鳳荷
買家故事
太原市區(qū)地段
有便宜“無本房”
        林小姐是記者在太原認(rèn)識的一位本地買家。她于2010年在太原高鐵站旁買了一個小房子，兩房單位因家里添了寶寶而不夠住。作為本地人，她在限購期還可以買一套房，但由于二套房貸要六成首付，所以她一直觀望未入市。林小姐看中了恒大華府一個180平方米四房單位，這里新樓云集，交通方便，且附近有多家名牌小學(xué)、中學(xué)以及山西當(dāng)?shù)氐拿拼髮W(xué)。而且小區(qū)綠化好，中心湖和噴泉給常年缺水的太原帶來清新的感受。9月底，限貸放開，符合首套房購買資格的林小姐決定下手，180平方米，單價約1.2萬~1.3萬元/m2，家里支持一部分就可以把三成首付解決。
        林小姐是買房非要“大紅本”（房產(chǎn)證）不可的購房者，不過她透露，太原市區(qū)中心地段還存在不少小產(chǎn)權(quán)房，如體育路世紀(jì)花苑5年前兩三千元/m2，沒有“大紅本”，現(xiàn)在市價七八千元/m2，若該項目是商品房，估計可賣到15000元/m2。
“剛需”盤基本無感
改善型中端盤受惠
        記者通過走訪太原多個樓盤了解到，取消限購以來，太原樓市發(fā)生了微妙的變化，“剛需”樓盤或是高端樓盤，表現(xiàn)仍然一切如常；而對部分主打改善型住房市場的中端樓盤來說，受限購解禁影響比較明顯。
改善型樓盤迎春天
        太原置業(yè)顧問周琪是一位入行兩年的樓盤銷售人員，她原先在萬科藍山工作，該樓盤以“剛需”戶型為主，限購初期影響不大，樓好賣。但是今年經(jīng)濟環(huán)境不大好，樓變得難賣。從萬科藍山的價格走勢來看，一期8000元/m2起，二期9000元/m2起，目前均價9500元/m2，3年限購期漲勢溫和。限購松綁后周琪手頭客戶比之前增加10~15%，都是因名額限購買不到房的本地客戶；9月底限貸放開，她的客戶進一步增加，多是之前受支付條件約束而無法買房的多套置業(yè)人士。
        “限購解除，一些受影響較大的樓盤會調(diào)整銷售策略加速出貨。改善型產(chǎn)品的消耗變快，這在多家樓盤都有所體現(xiàn)，一些在2008年到2010年首次購房的年輕夫妻，出于照顧孩子和老人的需要，急于改善居住條件，取消限購正迎合了他們的需求。松綁限購對市場還是一支‘鎮(zhèn)靜劑’，使外部政策環(huán)境得到改善，對很多高端樓盤來說也是利好。”山西世紀(jì)朗潤房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司策劃經(jīng)理劉偉娜說。
晉式風(fēng)格房屋好賣
        記者在太原探訪的多個樓盤，既有高端且偏歐式的太原星河灣、萬達廣場和恒大華府，也有標(biāo)準(zhǔn)化建造、全國風(fēng)格類似的萬科藍山，唯有在十二院城能夠感受到濃濃的晉系建筑風(fēng)格，而且在該樓盤的售樓部記者碰到的購房者也最多。
        從地段位置來看，該盤位于一條小路上，出入都不太方便，但是每棟樓都以花來命名，且每個組團都有晉系建筑的門庭設(shè)計，有聯(lián)排和小高層，也有高層洋房。與樓盤組團濃濃的本土風(fēng)格相映照的是，十二院城外立面充滿現(xiàn)代工業(yè)設(shè)計的硬朗風(fēng)格，兩者居然能夠和諧地融合在一起。
成交增加多因優(yōu)惠
        數(shù)據(jù)也顯示，太原整體樓市并沒有因為限購松綁而銷量明顯增加，樓盤銷售依然人氣不旺。
        取消限購當(dāng)月（8月），太原樓市整體表現(xiàn)平穩(wěn)，商品住宅成交量較上月有所上漲，全月累計成交45.58萬平方米，環(huán)比上漲8.37%，同比上漲21.42%。2014年9月，太原市商品住宅成交面積46.6萬平方米，環(huán)比上漲2.24%，同比上漲48.55%。2014年9月，太原市商品住宅成交均價8825元/m2，環(huán)比下跌9.2%，同比上漲12.52%。
        不過，成交量上升最主要卻不是取消限購的“功勞”，開發(fā)商的“以價換量”是重要原因。截至8月25日，整個太原樓市活躍項目約362個，在售樓盤數(shù)為263個，其中優(yōu)惠樓盤達到154個。而11月太原樓市打折優(yōu)惠數(shù)量較10月又有所增加，增加了8個樓盤，10月份打折優(yōu)惠樓盤數(shù)量為158個，11月打折優(yōu)惠樓盤數(shù)量為166個。
煤老板沒了蹤影 三四百平方米超大戶型成了“雞肋”
太原豪宅盤無奈給戶型“瘦身”
        受政界反腐以及煤炭行業(yè)不景、樓市限購的因素影響，原來以大平層為主的高端盤紛紛改戶型來應(yīng)變。
曾有煤老板整條梯買樓
        太原星河灣率先從2012年開始改戶型面積，之前1號園和2號園都是三四百平方米的大平層，如今戶型面積下調(diào)到200多平方米，以適合改善型置業(yè)的3房舒適設(shè)計為主，過往置業(yè)門檻至少要在800萬元，如今四五百萬元已可以買到，置業(yè)人群大增。代理太原星河灣的易居中國人士告訴記者，以往都是大型企業(yè)的企業(yè)主或管理人員才買得起的星河灣，現(xiàn)在中小企業(yè)主和高管都能買得起。
        位于城北龍?zhí)逗娜f達廣場天璽小區(qū)也是改戶型的“代表”之一。該小區(qū)2008年開售，毛坯發(fā)售，價格6000~9000元/m2，如今二手房賣到11000~12000元/m2。一位銷售人員告訴記者，當(dāng)年煤炭行業(yè)景氣，該小區(qū)的確出現(xiàn)過煤老板整條梯買房屋的情況。目前銷售的是萬達公館二期，三戶一層，戶型面積290、300和360平方米，望湖的東向房屋價格在18000元/m2以上。由于戶型偏大，限購期銷售不太好，萬達將戶型調(diào)整為190、245和247平方米。
        同樣出現(xiàn)改戶型的還有恒大華府，原來戶型較大，分別是300、400和500平方米的大平層，其中尤其以500平方米的大平層滯銷，至今只售出30%，故此項目后期重新規(guī)劃，改成188平方米的三居室和200多平方米的四居室。
戶型一百多平方米最好賣
        與這些需要調(diào)整戶型的高端盤相比，10月18日才開盤的保利香檳花園無疑是幸運的。保利地產(chǎn)從今年4月開始進入太原市場，保利香檳花園是其進入太原的第一個項目，位于長治路上。該項目戶型以89平方米和93平方米兩居、143平方米三居為主，合適的戶型設(shè)計以及“驚喜”的開盤價——毛坯均價8500元/m2，令其推出的680套單位一下子賣出300多套。從銷售的戶型來看，143平方米三居室賣得最好。
        其實，縱觀整個限購期的太原樓市，不僅僅是超大戶型高端盤的日子不好過，到限購取消前，太原樓市已到了調(diào)控的谷底。2014年上半年，山西省商品住宅開發(fā)投資額為440.6億元，同比增長6.4%，增幅同比大幅下跌；土地購置面積同比下降50%，增幅同樣大幅下滑。
        面對冷淡的市場表現(xiàn)，眾多開發(fā)商打出“優(yōu)惠”、“特價”以價換量。然而，這些措施讓購房者對房價進一步“去泡沫”有了新的期待，很多投資者更不敢輕易出手，持幣觀望情緒愈加濃厚。
太原限購啟示錄
反腐之下，太原樓市告別豪奢
        記者到訪太原之際，正是官場反腐最高峰之時。一個個山西高官落馬，使得當(dāng)?shù)卣缒酥翗鞘卸即灯鹨还珊L(fēng)。記者在當(dāng)?shù)夭稍L，甚至行業(yè)協(xié)會人士都因此而三緘其口，不愿就限購松綁后的樓市發(fā)表意見。而記者在各樓盤采訪時發(fā)現(xiàn)高端樓盤人氣非常差，而在“剛需”為主的樓盤，售樓部卻是門庭若市，絲毫沒有受到政界臺風(fēng)的影響。
        山西地產(chǎn)人士表示，限購加上政商界風(fēng)氣的轉(zhuǎn)變是影響太原樓市的最大因素。以往過千平方米的大平層很好賣，多是能源老板或者其他人士所購買，如今高端盤也肯放下身段來考慮首次改善或者二次改善置業(yè)者的需求，戶型變得更親民，以往豪奢做派的房屋將不復(fù)存在。本次限購調(diào)控背后還“隱藏”著全國不動產(chǎn)登記的聯(lián)網(wǎng)以及可能發(fā)生的房產(chǎn)稅立法等，而不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)與官員財產(chǎn)申報制度息息相關(guān)，限購限貸取消有利于有真正需求的購房者人士，而以往以各種方式得來不義之財?shù)姆孔又魅丝峙聦⒃诜锤L(fēng)暴中落馬。
        太原調(diào)入善于城市改造的大同市長也是當(dāng)?shù)貥鞘凶兓囊淮笠蛩?。以往開發(fā)商可以與城中村一起談合作，曾經(jīng)有一個開發(fā)商與某個村談好，4億元拿下一塊優(yōu)質(zhì)的村地，到時再通過一些手續(xù)轉(zhuǎn)成國有土地，不過政府發(fā)現(xiàn)有關(guān)交易后，立即取消交易，退回4億元，由政府來改造土地。同樣一塊地，后來掛牌轉(zhuǎn)讓價高達20億元。地產(chǎn)人士普遍對新市長的作風(fēng)非常認(rèn)同，因為唯有政府手里有錢，才能在城市建設(shè)上花上大價錢來改造城市面貌。
政策回顧
2011年1月12日
        太原出臺限購政策，太原市原則上對擁有一套市轄六區(qū)住房的本市居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上市轄六區(qū)住房的本市居民家庭、擁有1套及以上市轄六區(qū)住房的非本市居民家庭和無法提供在本市1年以上的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭，暫停在本市市轄六區(qū)內(nèi)向其售房。
2014年8月4日
        太原正式取消樓市限購政策。
主流媒體地產(chǎn)主編
當(dāng)?shù)貥鞘?br /> 點評
山西房地產(chǎn)業(yè)
將步入新常態(tài)
        8月初，在杭州、西安等多個城市限購全面松綁，全國再掀限購松綁潮的大背景下，太原宣布取消始于2011年的商品住房限購政策。9月30日，央行推行房貸新政，改善型置業(yè)者限貸松綁。不過，太原整體樓市并沒有因為限購和限貸松綁而銷量明顯增加，樓盤銷售依然人氣不旺。
        在大部分城市樓市未見太大波動，走勢平穩(wěn)，僅有少數(shù)城市成交回暖幅度較大的大背景下，結(jié)合山西樓市現(xiàn)狀，短期來看，取消限購并不能達到立竿見影的效果。限購令取消后，太原市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)，房價一直在合理區(qū)間內(nèi)穩(wěn)定波動。此外，由于長期限購，太原樓市一直處于下降通道，消費者對市場有觀望期，因此取消限購對樓市的作用仍需進一步觀察。
        山西房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長于世瑋認(rèn)為，山西省房地產(chǎn)價格比西部地區(qū)要低，在中部地區(qū)也處于中下水平。山西房價長期處于一個相對穩(wěn)定的區(qū)間，房價不會因為取消限購而暴漲暴跌。影響房價構(gòu)成的成本如土地成本、建安成本、配套費、稅費、貸款利息以及營銷成本等沒有減少，房價就很難下降。通過深度調(diào)整，山西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將步入新常態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)將告別暴利時代，進入持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展階段。
        業(yè)內(nèi)專家也指出，太原取消限購，形勢意義大于實際意義，此次政府解除限購也是正常舉措，無需過度解讀。取消限購的單一政策很難扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，更不可能逆轉(zhuǎn)市場的供需狀況。取消限購并不能立即催熱樓市，短期看來影響不大。但從中長期看，取消限購有利于太原樓市的規(guī)范發(fā)展。