在地產(chǎn)界人士眼里，“二線城市，一線樓價”是他們對杭州樓市的定位

很多杭州人至今仍固執(zhí)地堅信：綠城出品，必屬佳品，圖為豪宅綠城蘭園

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長 丁建剛

曾是江浙“炒房團”最熱衷之地 限購實施加上經(jīng)濟大環(huán)境不佳，流失了三成以上買家
2014《家天下》
記者天下行
“出來混，
遲早是要還的”
        杭州，這個東部經(jīng)濟發(fā)達省份的首府城市，她擁有的不僅是美不勝收的西湖，還有像一線城市那樣的發(fā)展?jié)摿?，在地產(chǎn)界人士眼里，“二線城市，一線樓價”是他們對杭州樓市的定位。
        杭州樓市曾經(jīng)不是一般的“牛”——在四年前的2010年前三季度，杭州房價以21064元/m2的成交均價成為全國樓價最貴的城市，比“榜眼”、“探花”深圳和北京的單價分別高出一兩千元，而且同比漲幅達到57.68%，樓價領漲全國，可謂牛氣沖天。隨后，限購限貸開始實施，時過境遷，杭州樓市在今年經(jīng)歷了不是一般的“慘”——2014年1月，杭州房價在連續(xù)上漲13個月后首次出現(xiàn)環(huán)比下跌；2月底，城北樓盤德信北海公園開啟了“全國第一跳”，接著同區(qū)域又有兩個樓盤跟進降價；3月開發(fā)商“屏住呼吸”；4月“悲傷”來臨，降價延伸到全市各板塊；5月到7月，樓市在“跌跌不休”的道路上漸行漸遠。從1月到8月，杭州整體樓價由18208元/m2降到15669元/m2，連續(xù)4個月領跌全國70個大中城市。從風光無限的領漲到一蹶不振的領跌，樓價甚至跌回到比四年前大漲之前更低的水平。杭州樓市這個過山車一樣的跌宕軌跡，生動地詮釋了“出來混，遲早是要還的”江湖定律。

        本版文/圖：記者 王荔玨、鄒峻
        抵達杭州采訪的時間是在這個城市全面解除限購后不到半個月。從位于城市東端的蕭山機場穿越主城區(qū)，一路往城西的余杭新區(qū)進發(fā)，隨處可見整片整片的樓盤或者在建工地，這在中國的大城市里似乎已經(jīng)是一個固定的場景。
        杭州這座婉約優(yōu)美充滿詩情畫意的城市，除了環(huán)西湖的核心圈限制蓋樓外，外圍全是密密麻麻的樓盤。我們采訪的第一站余杭區(qū)，以前并不屬于杭州城區(qū)，是近幾年才與另一個新板塊蕭山區(qū)一起納入到大杭州的范圍。余杭之所以聲名在外，更主要的原因在于它是“藏富”之地——在華爾街上市創(chuàng)造了有史以來最大融資規(guī)模的阿里巴巴，總部就在余杭，我們驅車經(jīng)過阿里總部淘寶城所在的未來科技城板塊時，沿途兩側的樓盤幾乎是呈隊列之勢，連廣東的地產(chǎn)商萬科、雅居樂、富力、合景等，北上杭州拿地也被阿里大佬的氣場所吸引而云集于此，有的房企甚至在附近一拿就是幾幅地。
充滿活力的省會城市
為何調整得如此徹底？
        杭州樓市的外來購買力以浙江本省為主，民間資本豐厚、藏富于民是一大特點，杭州幾乎是這些資本的唯一投向地。浙江人都以在杭州有套房為榮，“你在杭州買房了嗎？”是人們一句口頭問候語。但自從今年2月杭州出現(xiàn)“全國第一跳”，隨后引發(fā)大幅降價潮后，有關樓市泡沫、風險甚至“崩盤”的言論無不把杭州樓市作為例證之一。為什么在這輪限購中，杭州樓市會調整得如此深刻？
        戴德梁行杭州及南京公司總經(jīng)理湯耀光在接受記者采訪時分析，杭州樓市成交掉頭向下是從2011年開始。當?shù)厝艘恢庇羞@樣的說法：“杭州是浙江的杭州”，這里是大量富有的浙商熱衷置業(yè)之地，加之彼時“炒房團”肆意炒作，杭州樓市一飛沖天“領漲”全國。保守估計在杭州買房投資的30%以上是外地買家，而一旦限購就等于減少了三成買家。而剩下的70%本地買家里又少了改善型客戶，可見限購對杭州樓市購買力的削弱有多大。今年以來整體經(jīng)濟大環(huán)境不佳，私企的日子更難過，浙商們的投資趨保守，加上民間借貸鏈條出現(xiàn)危機，骨牌效應之下令更多人不敢也無力買樓。所以說，“水喉關了”才是杭州樓市降溫的根本原因。
        截至限購放松前，大杭州的整體均價大約下降了10%，其中市中心比最高位時跌了5%~10%，外圍地區(qū)則跌了15%~20%。
松限之后忙于去庫存
樓價繼續(xù)博弈探底
        即使在放松限購和限貸之后，當?shù)氐牡禺a(chǎn)專家大多還是作出“杭州樓市形勢依然嚴峻”的判斷。首當其沖的壓力是巨量的庫存，2013年9月底杭州庫存約10萬套，而2014年9月底樓市庫存已經(jīng)突破14萬套，短短一年的時間庫存就已經(jīng)增加了4萬套。
        從這個數(shù)據(jù)中我們可以看到，目前杭州樓市的供需矛盾已經(jīng)相當突出，而第四季度，在成交回暖的情況下，開發(fā)商會加大推盤力度，更多的新房源將會入市，杭州存量房數(shù)量將更為“可觀”。樓市需要更加有力的成交去庫存，預測接下來的一段時間杭州樓價仍有一個博弈探底的過程，會有樓盤以更低的價格出貨。 
經(jīng)歷9月繼續(xù)領跌后 杭州樓市終于緩過一口氣
10月成交強勢反彈 創(chuàng)64個月以來新高
        今年7月29日，杭州樓市迎來了局部限購松綁，3天后日均成交比松綁前上漲了近八成；8月29日，限購全面解禁，解禁第一天，杭州市(包括蕭山、余杭在內)迅速迎來成交上揚，簽約量達到482套。然而，只有當“松限”的激情褪去，真正的市場常態(tài)才會顯現(xiàn)。合富輝煌（中國）浙江公司開發(fā)研究中心總監(jiān)陳潔認為，短期沖高的原因主要是由于限購調整前累積的成交單在松綁后集中補備案或補網(wǎng)簽所致，但此舉并沒有帶動新增成交，因此沖高后只能回歸常態(tài)。
        今年9月，杭州住宅均價為15212 元/m2，環(huán)比下跌2.16%，跌幅仍居全國十大城市首位。
        到了10月，杭州樓市在經(jīng)歷了長達一年的市場降溫、價格大幅度下跌后，在解除限購和松綁限貸的雙重政策刺激下，成交量持續(xù)上升。10月杭州市區(qū)新建商品房成交12671 套，環(huán)比上升 23.6%，同比上升51.7%，為今年最高，創(chuàng)近七年同期新高，并創(chuàng)下2009年7月以來64個月的歷史新高，僅次于2009年5月和6月的成交量。10月杭州市區(qū)新建商品房成交均價15166元/m2，環(huán)比微跌0.3%，總體走勢平穩(wěn)；同比上漲5%，位列近五年倒數(shù)第二位，僅高于2013年10月。
        10月底杭州市區(qū)新建商品房可售房源達139998套，市區(qū)新建商品房可售房源在連續(xù)上漲7個月后首次下降，回落至14萬套以內。
親歷杭州，那些標志性事件……
馬年第一跳
全國“第一跳”在這里
        這里是杭州城北，連片都是新盤和工地。今年2月18日晚，德信北海公園以均價15800元/m2清盤，祭出近4000元/m2的降幅，此舉被業(yè)界視為“全國樓市馬年第一跳”。危機一旦爆發(fā)，波瀾壯闊的降價潮由此拉開序幕，杭州樓價的平均降幅達12%，整個樓價基準線則下降了25%。
松限第一盤
合景開盤喝了“頭啖湯”
        粵派地產(chǎn)商合景泰富在余杭區(qū)開發(fā)了他們入杭的第一個項目瑜翠園，說來真巧，8月30日開盤當天正好趕上了限購全面解禁，成為“頭啖湯”的受益者，當天推出的100多套均價約1.4萬元/m2的精裝“剛需”洋房順利售出八成，而周邊樓盤的毛坯均價才賣1.1萬元/m2。左圖中的合景杭州公司總經(jīng)辦副總經(jīng)理徐宵嵐對記者表示，政策松綁的關鍵是利于市場信心的提振。
豪宅逆襲狂簽
“松限”后豪宅又牛了
        豪宅盤是“松限”的最大受益者，在杭州最有代表性的當數(shù)位于主城區(qū)的指標豪宅盤武林壹號。這個成交均價高達6萬元/m2的豪宅盤，在限購解禁后的第一天成交額就達1.6億元，狠狠“井噴”了一把。在解禁半月后記者走進該盤售樓部，發(fā)現(xiàn)這里不僅價格傲人，連銷售人員也傲氣十足，問價格，答：“一房一價”；想看樣板房，答：“不可以，我們要預約。”
淘寶賬單抵房款
萬科淘寶營銷試驗田
        地產(chǎn)一哥萬科推出的營銷新招“以淘寶賬單抵扣房款”，杭州可謂其重點試驗田，有12個樓盤參與活動。這一針對年輕買家為主的營銷手段到底市場反應如何？記者來到位于余杭的萬科未來城，現(xiàn)場所見，這個“剛需”盤雖然宣傳“噱頭”十足，但當天人氣并不興旺。銷售人員告訴記者，用淘寶賬單抵扣房款，在這個樓盤最多優(yōu)惠只是5萬元，也就是相當于普通的折扣優(yōu)惠。
萬科綠城 一興一衰
看杭州樓市生存法則
杭州限購啟示錄
        杭州樓市是從2011年1月“國八條”推出限購限貸政策后進入速凍的，而在2013年卻出現(xiàn)了拿地高峰，土地出讓金達1300億元，創(chuàng)出歷史峰值，造成未來潛在供應量達5000萬平方米，以每套100平方米算，估計有50萬套的驚人潛在供應量。
        取消限購限貸后，杭州樓價會否出現(xiàn)大幅反彈？多位業(yè)內專家均認為：“基本不可能大漲。”拋開潛在供應不說，當前杭州樓市庫存已達14萬套，創(chuàng)下歷史新高，“千方百計去庫存，把房子賣出去”成為今年四季度杭州樓市的主基調。
        浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛對記者表示，未來兩三個月對杭州樓市而言是非常關鍵的考驗期，限購限貸的緊箍咒放松了，成交量能否回升？如果順利回升，顯示樓市緩過氣來了，有量就有生命力。但如果成交量依然上不去，無量且價跌，則預示著真的有崩盤的危機了。因為目前杭州出現(xiàn)虧損的房企已達上百家，它們都把未來兩三個月視為重要的觀察期。
在這次走馬杭州的采訪中，記者領悟到這個城市的樓市生存法則：正面典型如萬科，面對淡市主動出擊，推出多種靈活應對的促銷手段，例如聯(lián)手淘寶突圍沖量。反面典型如綠城，其不接地氣的開發(fā)模式便淪為了市場的犧牲品。逆市生存需要絕世武功，那就是敢于降價的膽識。大刀闊斧地搶現(xiàn)金、占先機?；孟牒偷榷疾滑F(xiàn)實，現(xiàn)金在手才能生存，只有生存下來，才能等到守得云開見月明的那一天。
宋衛(wèi)平的綠城 敗給了限購
最近他又反悔了 稱要“回歸綠城”
        在杭州地產(chǎn)人士的眼里，最悲壯的事情莫過于理想主義者宋衛(wèi)平敗給了樓市調控政策。限購前，綠城一直是杭州人心目中“高大上”的房企，能擁有一套綠城的房子是杭州人的驕傲。當年，若想買一套綠城旗下的物業(yè)，往往不是一件容易的事情。
        但也有地產(chǎn)人士認為，綠城的“精品開發(fā)模式”需基于市場很好的情況下才能生存，它就像一件奢侈品，存在就是為了錦上添花，而當市場一旦變得殘酷時，就會很難生存。
今年5月，融創(chuàng)宣布63億港元入主綠城，成為今年中國地產(chǎn)界最大的并購案。但到了上周，此樁交易卻突然風云突變，原先言退的綠城前老板宋衛(wèi)平突然反悔了，對外表示“將要回歸綠城”。而已經(jīng)接手綠城的融創(chuàng)老板孫宏斌據(jù)稱也已經(jīng)原則同意。有報道稱，宋衛(wèi)平對于“將要回歸綠城”的理由有三點：首先是他本人接到大量業(yè)主投訴，主要是涉及樓盤質量問題；第二是諸多業(yè)主對失去宋衛(wèi)平的綠城表示擔憂；第三是雙方在做事和考慮問題方面有諸多不同之處。無論如何，宋衛(wèi)平的回歸，估計掌聲大部分出自綠城的老業(yè)主之手。
限購時期的
買房故事
方先生“松綁之路”
        杭州樓市限購四年有余，其間發(fā)生的買房故事形形色色，滋味各異。方先生在杭州打拼了十多年，也算小有積蓄，相繼在杭州買了三套房。他說，“四五年前杭州房價一直在漲，買房都要看銷售員的臉色，根本不會去考慮房價會不會跌。”
        但是，還沒來得及享受炒房帶來的收益，市場就被幾記政策重拳擊得一蹶不振。這時，他和妻子迎來了第二個孩子，父母也搬來杭州和他們同住，160平方米的房子漸漸顯得不夠住了。他于是把其余兩套房掛到二手中介待售，想騰名額和資金買套大房子。今年以來，眼見樓價節(jié)節(jié)下跌，但手中的二手房就是脫不了手，也買不了新房，心里真著急。今年7月28日晚，終于盼到了好消息：140平方米以上房源不再限購。隨后，銀行放松貸款的政策也出臺了。“我們全家很高興，終于有機會換房了。”在剛剛過去的“十一”黃金周，方先生已經(jīng)成功下定了一套大房子。
        在中原地產(chǎn)資產(chǎn)管理部經(jīng)理荊海燕看來，四年的限購政策“重傷”了大批像方先生這樣的改善型買家。最大弊端還在于導致了房屋再次買賣受阻，“二手房市場流通不暢，也阻礙了一手新增供應量的消化。” 
限購與解限進程
        2011年2月28日：杭州開始限購，本市居民限購2套房，非本市居民限購1套房。第三套住宅停售。
        2014年7月21日：蕭山限購松綁。
        2014年7月29日：主城區(qū)140平方米及以上住房和蕭山余杭兩區(qū)不再限購。
        2014年8月29日：全面取消限購。主城區(qū)140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)取消限購。
樓市持續(xù)復蘇
不會大幅逆轉
當?shù)貥鞘?br /> 主流媒體地產(chǎn)主編
當?shù)貥鞘?br /> 點評
        “中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著一場危機”,作出這個判斷是基于以下四方面的原因——調控并沒有加碼；與經(jīng)濟下行高度同步；各地市場表現(xiàn)一致、量價齊跌，與當?shù)厥袌龅墓┬桕P系沒有聯(lián)系；危機引發(fā)了宏觀經(jīng)濟加速下行。杭州成為這次危機的先行城市，又與浙江在這一輪經(jīng)濟下行中受到重創(chuàng)高度吻合。
        “雙限”解開之后，杭州商品房成交量出現(xiàn)了強勁的復蘇，市場仍然主要是“剛需”在支撐。根據(jù)浙報地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計，6月杭州有43個樓盤面臨虧損，到現(xiàn)在，虧損面已經(jīng)擴大到100個以上。就算在8~10月快速銷售的情況下，庫存量仍然在歷史最高位14萬套左右?；谏鲜鍪袌霰憩F(xiàn)和數(shù)據(jù)，我認為未來房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)兩大走勢：第一，政策繼續(xù)為市場輸送信心，比如推出稅收、財政補貼等措施，貨幣政策繼續(xù)寬松，年底或明年1月降息降存準。第二，在短暫的復蘇之后，市場重新陷入低迷和觀望，如出現(xiàn)這種情況，將引發(fā)全局危機，就不僅僅是房地產(chǎn)的危機了。我認為第一種走勢可能性的概率要大一些。過去兩個月的政策走向表明，第三輪救市很可能馬上就會出來，所以幾乎可以判定，未來的政策走勢是“寬松、寬松，再寬松；救市、救市，再救市”。提醒購房者們注意，即使是繼續(xù)救市，也幾乎可以排除短期內市場大幅度逆轉的可能性，房價不會重現(xiàn)2009年的“半年之內房價上漲50%，甚至翻番”的瘋狂。無論政策如何，如果市場逐步趨于正常，市場將呈現(xiàn)嚴重分化：城市分化、區(qū)域分化、板塊分化、開發(fā)商分化以及樓盤分化，部分開發(fā)商將會出局，既有合并重組的良性出局，也有爛尾的出局。