鄭州樓市能在限購之下波瀾不驚，主要得益于“人口紅利”。譬如2011年因富士康招工，人口一下增長近20萬，是近幾年中增長最多的一年。根據(jù)河南省統(tǒng)計局的數(shù)字，截至2013年，鄭州市中心城區(qū)常住人口達到300余萬人，市區(qū)流動人口每年以25%的速度遞增，流動人口密度僅次于廣州。

        鄭州本土房企開發(fā)的項目多是毛坯房，個別“剛需”盤甚至連樣板房都沒有。近兩年全國知名房企進入后，才把“精裝房”概念引進當(dāng)?shù)亍?/p>

        鄭州新區(qū)的開發(fā)量也十分驚人

        取消限購后，看房人數(shù)增加了，但成交額并沒有明顯增加

        鄭州樓市尚處供求平衡階段

        《大河報》資深樓記 袁瑞清

2/3購房者來自周邊地市 主力產(chǎn)品都做中小戶型 無論政策如何波動樓市始終穩(wěn)定

2014《家天下》記者天下行
庫存水平處于
供求平衡區(qū)間
        今年9月，記者初到“中原之心”鄭州，最大感受是主城人多，新區(qū)地廣。鄭州市現(xiàn)轄六區(qū)五市一縣和鄭州新區(qū)、鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，在上述板塊，幾乎都有地鐵項目或大型房地產(chǎn)項目正在興建，塵土飛揚的工地在這座城市遍地開花。走訪鄭州樓市時了解到，無論是此前被限購約束的市內(nèi)五區(qū)和鄭東新區(qū)，還是不受限購影響的外圍片區(qū)，在取消限購后雖然部分樓盤的到訪人氣略有回溫，但成交量未見明顯回升，價格也與限購取消前無異。
        “河南是一個人口大省，鄭州是一個比較特殊的省府，所有的河南地市的實力購房者，都會首選在鄭州買房，所以相對而言，需求還是比較大的。”在當(dāng)?shù)啬持科蟮臓I銷老總李女士眼中，鄭州房地產(chǎn)的市場需求，是由整個河南省的購房需求所支撐起來的。無論是鄭州本地人還是河南其他城鎮(zhèn)的居民，他們對房地產(chǎn)投資的熱情較高。
        據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年9月底，鄭州市區(qū)商品住房累計可售面積608.01萬平方米，庫存消化周期為8.4個月，處于供銷平衡的區(qū)間（6~12月為供銷平衡區(qū)間），相當(dāng)難能可貴。
        本版文/圖/表：記者王雯倩
        2014年對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場而言是一個艱難的年份，一、二線城市的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)不同程度的萎縮。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的最新報告顯示，截至今年9月底，國內(nèi)35個典型城市的新建商品住宅庫存量持續(xù)上升，再創(chuàng)歷史新高。其中，二線城市的庫存去化速度首次超過一線城市。
        作為二線城市中庫存去化能力較強的鄭州，在過去三年半的限購大背景下，市場的新增供應(yīng)量持續(xù)上揚，而成交量也僅在2011年出現(xiàn)過短暫低迷，然后就迅速恢復(fù)至限購前的水平。即便在行情趨冷的2014年，鄭州新房的成交量雖出現(xiàn)下滑，但偶爾還能聽見“日光盤”的消息，而成交價格也依舊保持向上。這讓人不禁好奇：究竟是哪些力量在支撐作為二線城市的鄭州樓市的繁榮？
支點一：城市高速擴張
        有業(yè)內(nèi)人士分析指出，鄭州樓市之所以能在調(diào)控中逆市飄紅，離不開這座城市高速度的建設(shè)節(jié)奏，無論是對新區(qū)的開墾，還是對舊城區(qū)的改造，都在不斷地為鄭州房地產(chǎn)市場注入新活力。譬如中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)加速拉大鄭州城市框架，高鐵和地鐵的開通帶動城市區(qū)域發(fā)展，“一心兩翼規(guī)劃”促使西城區(qū)崛起。
另外，在城中村改造方面，鄭州的表現(xiàn)也非常活躍，僅今年前九個月，黃家庵、東韓砦、東關(guān)虎屯等多個城中村都開始了拆遷改造。又如去年，中原區(qū)有大型城中村改造及舊城改造項目開售，供應(yīng)量達148.78萬平方米。
支點二：省會城市向心力
        值得關(guān)注的是，鄭州房地產(chǎn)市場的“剛需”購房群體不僅有本地客戶，來自周邊地市的買家也在不斷增加。房價點評網(wǎng)（鄭州）首席分析師趙爽表示，鄭州房地產(chǎn)市場上有67%的購房者來自周邊地市，“歷年來不管政策、經(jīng)濟如何波動，鄭州的市場表現(xiàn)基本穩(wěn)定。主要是因為鄭州是以‘剛需’為主的城市，需求旺盛。各家開發(fā)商的產(chǎn)品供應(yīng)也是以‘剛需’為主，投資和改善型的客戶偏少，這是限購政策也難以引起市場大波動的主要原因。”
數(shù)讀
鄭州樓市
        2011年年初，鄭州限購開始，新房供應(yīng)量同比萎縮約10.3%，成交量下跌逾四成。但隨著限購政策逐漸被消化，加上市場上強勁的剛性置業(yè)需求，2012年的鄭州樓市出現(xiàn)明顯回暖，當(dāng)年新房供應(yīng)量同比增加約35.2%，成交量亦基本恢復(fù)至限購前的水平。2013年，全國房地產(chǎn)市場一片向好，鄭州樓市亦是春風(fēng)不斷，成交量和供應(yīng)量均創(chuàng)歷史高位。到了2014年，隨著房貸政策收緊、限購令升級，前九個月的新房成交量同比下滑5%，但供應(yīng)量同比上漲26%。
取消限購前
半年內(nèi)火爆轉(zhuǎn)向黯淡
        從2013年第三季度起，隨著限購政策升級以及房貸政策的持續(xù)收緊，鄭州樓市由紅火轉(zhuǎn)向黯淡?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2014年上半年鄭州住宅成交量為263萬平方米，同比下降24.7%，同比降幅略高于中部省會城市，但低于一線城市與華東區(qū)域城市。
        在價格方面，鄭州住宅成交均價穩(wěn)中微漲，鄭州市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度商品房均價9818元/m2，較2013年同期的8786元/m2上漲11.7%。 
取消限購后
還是一如既往地平穩(wěn)
        “鄭州樓市一直相對比較理性，原因首先是河南只有一個中心城市鄭州，鄭州的吸附能力很強，再加上河南人口基數(shù)比較大，這就能支撐起整個市場。”合富輝煌鄭州分公司相關(guān)負責(zé)人表示，調(diào)控最嚴(yán)厲的時候，市場都沒有出現(xiàn)降價或大幅的市場波動，現(xiàn)在可以預(yù)見市場即便有上行態(tài)勢，也不會波動過大。因此限貸解除后，可能會有短期井噴，但長期看應(yīng)該比較平穩(wěn)。
        目前就項目來看，鄭州取消限購以后，只是看房人數(shù)增加了，成交額并沒有明顯增加。一方面是由于時間較短，整體市場現(xiàn)象還沒有明顯反映出來，另一方面9月30日限貸取消的刺激作用并不能立竿見影，“目前利率依然執(zhí)行上浮標(biāo)準(zhǔn)，購房者仍在觀望。”
        房價點評網(wǎng)（鄭州）首席分析師趙爽表示，近一段時間政策調(diào)整頻繁，使得購房者的觀望情緒加重，尤其是信貸政策，對各層面的客戶均有很大的影響。貸款政策放松一定程度上激發(fā)了“剛需”客戶的購房意向，但現(xiàn)階段多數(shù)銀行限貸松綁的執(zhí)行細則未出臺，貸款利率仍普遍按照上浮20%計算，對于工薪族來說寧愿等一等。首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)較此前顯著放寬，并且執(zhí)行相對到位，改善類客戶入市愿望增強，而商業(yè)、辦公等產(chǎn)品受政策限制較小，市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定。
后市預(yù)測
供應(yīng)大增銷售有壓力
        “雖然政策環(huán)境越來越寬松，但對于鄭州樓市的前景不能盲目樂觀，整體市場并未發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)。”房價點評網(wǎng)（鄭州）首席分析師趙爽指出，僅今年四季度，鄭州房地產(chǎn)市場的新推貨量就有354萬平方米左右，明年會有更集中的放量。客戶現(xiàn)階段普遍存在觀望情緒，對于開發(fā)商而言，如何提升購房人群的購買信心是下一階段的關(guān)鍵所在。第四季度是實現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的重要時間段，“開發(fā)商應(yīng)抓住產(chǎn)品、土地等方面的窗口期，現(xiàn)金為王始終是王道。”
鄭州樓市長期以80~90平方米的兩房、三房產(chǎn)品為主，“剛需”屬性明顯
        對于鄭州普通工薪族而言，1萬元/m2左右的房價已經(jīng)不低，而鄭州市區(qū)標(biāo)桿豪宅的價格約2萬元/m2。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，此類豪宅物業(yè)的成交量在取消限購后，出現(xiàn)小幅度的回升。
        另外，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，鄭州市場長期以兩房、三房為主，面積區(qū)間集中在80~90平方米，城市“剛需”屬性較為明顯，且集中在中原區(qū)和高新區(qū)?，F(xiàn)在三房和90~100平方米面積段有所提升，“剛需”客戶的需求正在被激發(fā)出來。2014年上半年，兩房成交量占總成交的47%，三房占37%，一房占10%，四房及其他占6%。
        在客戶群體方面，20~30歲購房客戶占比近50%，其次為30~40歲，占比為29%；整體客群年輕，婚房類“剛需”客戶和改善類客戶需求強烈。值得注意的是，鄭州購房客戶中有67%以上來自周邊地市，周口、駐馬店等人口大市以及開封、新鄉(xiāng)等鄰近地市客戶較多，鄭州仍然是省內(nèi)購房首選主力城市。
鄭州限購啟示錄
坐享“人口紅利”的樓市打不垮
        限購之下，鄭州樓市的繁榮主要來自于“人口紅利”的末班車。2010年以來，鄭州市人口基本以每年17萬左右的數(shù)量增長，譬如2011年因富士康招工，人口增長將近20萬，是近幾年中增長最多的一年。根據(jù)河南省統(tǒng)計局的數(shù)字，截至2013年，鄭州市中心城區(qū)常住人口達到300余萬人，市區(qū)流動人口每年以25%的速度遞增，流動人口密度僅次于廣州。2012年年底，鄭州全市(包括郊縣市區(qū))常住人口有903.1萬人，人口密度僅次于廣州市，位居全國第二。另據(jù)《河南省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014~2020年)》，2020年，鄭州市中心城區(qū)常住人口將達到700萬左右。
        常住人口的持續(xù)增加和省會城市對周邊城鎮(zhèn)強大的向心力，為鄭州樓市帶來了源源不斷的購買力，當(dāng)中除了有自住的“剛需”客戶，更不乏看好這座城市未來發(fā)展的外地投資者。據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，在限購令實施以前，房地產(chǎn)市場中投資客占比起碼在三成左右。
        不過，在限購細則出臺后，特別是銀行限貸政策的落地，市場上的投資客便迅速減少。據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的“鄭房指數(shù)”顯示，在限購令出臺后的2011年3月，鄭州市區(qū)商品住宅銷售量呈現(xiàn)銳減趨勢，銷量僅為3460套，與2010年3月9526套的成績相比，急劇萎縮63.7%。
        然而，經(jīng)過了一年多的政策消化期后，鄭州樓市很快就恢復(fù)了供需兩旺的勢頭，根據(jù)合富輝煌鄭州分公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年鄭州的商品住宅成交量已基本與限購前的2010年持平，到了2013年，商品住宅的成交量和投放量甚至還出現(xiàn)了上漲的趨勢。如果不是鄭州限購令冷不防的升級加碼和限貸政策趨緊，需求強勁的鄭州樓市將繼續(xù)紅火。
        從鄭州的案例不難看出，只要房地產(chǎn)市場的“剛性”需求強烈，無論限購與否，樓市行情都會持續(xù)上揚。至于房價的漲跌，最終取決于市場供求關(guān)系。鄭州的房價在限購三年半上漲約25%，尤以2013年的上漲最為迅猛。而在取消限購以后，盡管總有樓盤對外放出風(fēng)聲要“漲價”，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，高庫存之下，大多數(shù)樓盤仍保持原價不變。所謂“漲價”，只是一種營銷策略。“限購、限貸都放松了，還不趁市場政策寬松期走量，就等著年終業(yè)績哭慘了吧。”
“雙限”期間當(dāng)?shù)赜胁簧倏兆涌摄@
給“服務(wù)費”可獲購房名額
        記者日前電話回訪得知，“9·30”限貸放松后，鄭州多家銀行已“認(rèn)貸不認(rèn)房”，但利率優(yōu)惠仍未松動。
        對于鄭州樓市，限購的影響很有限，嚴(yán)苛的房貸政策才是掐準(zhǔn)了樓市的命門。據(jù)了解，從去年開始，當(dāng)?shù)氐氖滋追恐脴I(yè)者在申請房貸時，不但沒有利率優(yōu)惠，還得承受15%~20%的利率上浮，二套房貸的利率上浮空間更是高達30%。記者日前回訪當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士得知，受到“9·30”央行限貸放松的影響，鄭州多家銀行已達成“認(rèn)貸不認(rèn)房”的共識，但在利率優(yōu)惠上仍難有松動。
        鄭州市中原區(qū)的某“剛需”大盤項目經(jīng)理告訴記者，限購雖然持續(xù)了3年半，但在實際交易中，相關(guān)部門對買家購房資格的審核還有漏洞可鉆。倘若多套房買家愿意多給一筆 “服務(wù)費”，購房名額還是能順利到手。
        在庫存“壓力山大”的新區(qū)和外圍板塊，部分樓盤為求盡快去庫存，從去年開始面向購房者推出“三年分期免息付款”服務(wù)，此類樓盤的價格不高，一套80多平方米的緊湊三房單位，總價在40多萬元。買家可分多次繳房款，首付約3萬~5萬元，“這種服務(wù)也吸引了部分買家入市，但整體成交量還是不高。”
        限貸松綁前，記者9月在鄭州火車站附近的一個住宅項目踩盤時打聽到，該樓盤可為客戶提供房貸方面的“特殊服務(wù)”，即可為多套房買家申請房貸，并且還是以首套房購買者的身份獲批房貸。據(jù)了解，該項目背后的發(fā)展商背景雄厚，屬于“后臺硬，渠道多”的實力房企，只要買家已還清名下房屋的貸款，就可通過其合作銀行，為客戶以首套房購買者身份申請貸款，而買家需要為此支付一筆千余元的“中介費”。但此類能為買家提供“特殊服務(wù)”的開發(fā)商，在鄭州樓市并不常見。
限購時期的買房故事
為避限貸
借錢買房
        限貸松綁之前，鄭州各大銀行的房貸政策持續(xù)收緊，就連首次置業(yè)的婚房買家也被限貸“誤傷”。鄭州市民宋小姐原計劃于2013年年底，在中原區(qū)的某個大型樓盤為父母購入一套三房單位。適逢年底銀行額度緊張，宋小姐打聽了一圈，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)銀行的首套房貸利率已上浮15%，而且放款時間普遍較長。當(dāng)時擔(dān)心房價再度上漲的宋小姐，決定向身邊親朋好友借錢，“我自己手上有50多萬元，后來問親戚朋友借了30萬元，直接一次性付清房款。”
        由于是一次性付款，宋小姐還額外拿到了5個點的折扣。“當(dāng)時我家里人都很支持，朋友們也很仗義，借來的30萬元分3年還清，而且都只是以4%利息放給我。”
限購與解限進程
        限購：2011年1月5日，鄭州市出臺的《關(guān)于本市及非本市戶籍居民家庭在我市限購商品住房的通知》，限購開始。
        細化：2011年3月3日，鄭州市政府發(fā)布“鄭十五條”。
        升級：2013年9月2日，鄭州房管局證實已從2013年9月1日起，執(zhí)行限購新政。
        取消：從2014年8月9日起，在鄭州市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購買住房時不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情況證明。
主流媒體地產(chǎn)主編
當(dāng)?shù)貥鞘悬c評
未來十年保持
穩(wěn)中有升基調(diào)
        8月9日，鄭州限購政策放開，市場聞風(fēng)而動，兩類產(chǎn)品表現(xiàn)最為積極：一類是學(xué)區(qū)房，一類是高端樓盤。農(nóng)業(yè)路上主打?qū)W區(qū)房的建業(yè)貳號城邦剩余的數(shù)十套房源，一天之內(nèi)被哄搶一空；棉紡路上的依托伊河路小學(xué)分校的某樓盤更為詭異，售樓部外一期業(yè)主的白布條維權(quán)，絲毫不影響售樓部內(nèi)火熱的賣房景象，解限前后一周內(nèi)銷量暴漲了40%。鄭東新區(qū)的建業(yè)天筑，定位高端物業(yè)，限購取消的第二天，來訪量增長了四成；保利海上五月花來電、來訪量增長一倍。這其中絕大多數(shù)為來自各地市的“土豪”型買家。
        當(dāng)然，這些只是特定產(chǎn)品的特殊表現(xiàn)，從限購放開至今的兩個多月，整體樓市反響平平，對成交量的提升十分有限?？硕饠?shù)據(jù)顯示，鄭州9月商品住宅成交4003套，成交面積41.87萬平方米，成交量較去年同期下降29.6%，環(huán)比8月下降34.39%。倒是房價比8月漲了315元/m2。金九“量跌價漲”，足以說明解限作用式微。事實上，就如同蘋果從IOS6到IOS7所追求的扁平化效果一樣，如今的樓市也更多地呈現(xiàn)出扁平化、多元化的態(tài)勢，想依靠某一單項政策就能逆轉(zhuǎn)市場，幾無可能。
        不過，鄭州作為中部核心城市，自有其獨特之處，全省一億人口的龐大基數(shù)，加上鄭州在省內(nèi)無可匹敵的首位度，鄭州樓市仍然具有不錯的前景，至少在未來10年內(nèi)仍會保持穩(wěn)中有升的主基調(diào)。