（原標(biāo)題：鄂爾多斯不限購 樓市點(diǎn)解“冧咗”）

        在鄂爾多斯，發(fā)展商應(yīng)對樓價暴跌所引起的業(yè)主糾紛一般用這樣的方法：補(bǔ)送一套房或者以小房換大房。圖中的伊泰華府項(xiàng)目帶精裝修發(fā)售，并且承諾“信譽(yù)如金 如約交房”，不過這個掛在路牌廣告上的價格已是明日黃花。

        在鄂爾多斯，從鐵西區(qū)到康巴什新區(qū)，到處是這樣觸目驚心的空置樓房以及爛尾樓。樓市高峰時這里集中了上千家房企“掘金”，現(xiàn)在只剩下幾家房企在苦苦支撐，靠的是賣現(xiàn)房才能打動買家。
實(shí)踐證明市場“看不見的手”最終比限購等行政手段更具決定性 
2014《家天下》記者天下行之同場加映
        放松限購與限貸的利好席卷全國，可惜在鄂爾多斯卻依然感受不到這股撲面而來的春風(fēng)，因2010年樓市泡沫而導(dǎo)致的樓市寒冬還籠罩在鄂爾多斯上空。記者趁“家天下記者天下行”采訪內(nèi)蒙古呼和浩特的機(jī)會，順道到鄂爾多斯親身感受“鬼城”的氛圍，曾經(jīng)有數(shù)百人的大樓盤如今只剩下十幾人留守，幾十人的營銷部僅剩下3名員工駐守；大部分售樓部已人去樓空，僅余一兩人在現(xiàn)場看著。從鐵西區(qū)到康巴什新區(qū)，到處是觸目驚心的空置樓房以及爛尾樓。記者隨機(jī)在鄂爾多斯街頭“逮著”居民采訪，幾乎個個都是爛尾樓業(yè)主。
        即使是在距離鄂爾多斯車程3小時的呼和浩特，鄂爾多斯留下的印記都非常明顯，曾經(jīng)東勝人（鄂爾多斯在內(nèi)蒙古當(dāng)?shù)乇环Q為“東勝”）是呼和浩特一大買家群體，占據(jù)比例達(dá)1/4~1/3，可惜2011年煤價下跌后鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)崩盤，東勝人已徹底離開呼和浩特樓市，仿如人間蒸發(fā)一樣。
        本專題文/圖：廣州日報記者 李鳳荷
幾乎每個鄂爾多斯人都是“苦主”
        在鄂爾多斯樓市泡沫最嚴(yán)重的時候，這里集中了1000家房企在此“掘金”，現(xiàn)在只剩下幾家房企在苦苦支撐，靠的是賣現(xiàn)房才能打動買家，甚至一名樓市人士以“沒有買賣就沒有傷害”來形容鄂爾多斯現(xiàn)今的畸形樓市。
官方：兩三年內(nèi)消化存量房
        鄂爾多斯房管局一名官員在今年9月底曾經(jīng)對媒體表示：“截至2014年9月底，全市待銷售商品住宅494.49萬平方米、3.8萬套。其中，中心城區(qū)待銷售商品住宅471.13萬平方米、3.42萬套。預(yù)計兩至三年可以將存量房源逐步消化。與此同時，通過回購房源、企業(yè)整合重組、協(xié)調(diào)信貸支持、包聯(lián)推進(jìn)項(xiàng)目等多種舉措，推進(jìn)在建工程收尾完工，大面積出現(xiàn)‘爛尾樓盤’的可能性微乎其微。”事實(shí)是否如官員預(yù)期這么樂觀呢？讓我們拭目以待吧。
民間：個個搖頭“不會再買了”
        來到人生地不熟的鄂爾多斯，記者曾一度擔(dān)心找不到人采訪，不過鄂爾多斯樓市崩盤影響之烈，超出記者想象，原來在街頭隨便逮一個人，他/她都可能是樓市崩盤的受害者。記者在鐵西區(qū)客運(yùn)站周邊遇到鄂爾多斯居民李女士。李女士得知記者的身份，連忙說她兒子的遭遇，她兒子與50多戶苦主一道在鐵西菜市場旁買了期房，后來爛尾收不到房子，現(xiàn)在兒子租房子住，一年交租16000~17000元，一直盼著早日住進(jìn)那100多平方米的新房。
        隨后記者又遇到另一名鄂爾多斯居民鞏先生，他最近虧本賣出新大地奧林華苑的一套147平方米單位。鞏先生告訴記者，七八年前他是一個手下有10多名小工的包工頭，2006年一個房地產(chǎn)開發(fā)商欠他錢，用了奧林華苑這套單位來抵償。2009年，這套單位可以賣到7200元/m2，最高價時可以賣到8000多元/m2，在放盤幾年后今年年中他終于以6200元/m2賣掉，當(dāng)時房屋是毛坯收樓，他還賠了裝修。鄂爾多斯處處爛尾樓，鞏先生的小施工隊(duì)也找不到項(xiàng)目做，十多個工人早已解散，而他慶幸地在鄂爾多斯當(dāng)?shù)匾患覈笳业揭环莨ぷ?。記者問他，假如這些爛尾樓都建起來，他還買房不？鞏先生連忙搖頭甩手，說：“我現(xiàn)在都有4套房，不會再買了。”
        在呼和浩特某房企供職的王軍也曾是鄂爾多斯樓市大軍中的一員，當(dāng)年鄂爾多斯樓市興旺，他隨大潮裹挾至此。王軍回憶道，2010年他在鄂爾多斯下面一個旗的一個樓盤工作，當(dāng)?shù)貥莾r大約在3900~4200元/m2，但他所在的樓盤老板大膽開出5000~6000元/m2的高價，結(jié)果100多套單位在一周內(nèi)就清盤，印證了當(dāng)時樓價上漲的瘋狂。2011年他到一個福建老板的房地產(chǎn)公司做前期開發(fā)工作，這位老板本來希望在鄂爾多斯建一個別墅盤，可惜這個樓盤生不逢時，剛建好會所就發(fā)生樓市泡沫破滅，王軍估計老板在這里砸下的兩至三億資金“顆粒無收”。
煤價一日低迷 樓價一日難翻身
        鄂爾多斯的故事與煤炭息息相關(guān)，瘋狂炒房也是源于煤炭開采業(yè)累積的巨大財富。2004年，隨著國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，煤價開始飆升。隨之，煤礦的征地、轉(zhuǎn)讓，乃至周邊產(chǎn)業(yè)，讓一批鄂爾多斯人迅速富裕起來。與此幾乎同步的是，2005年，鄂爾多斯的居民住宅均價大約在每平方米1000元左右，2006年就漲到1800元，2007年開始出現(xiàn)3000元/m2的樓盤。而2008年樓市的短暫停滯后，隨著4萬億的放開，2009年，鄂爾多斯的樓市再度興盛起來。
        一名2009年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的銷售人員還記得，2009年下半年開始，鄂爾多斯的房價開始瘋漲：“原來每平方米2000多元的，到年底就變成每平方米5000多元了。”
當(dāng)?shù)孛P價格軌跡：1.5萬→2.3萬→1.2萬
        鄂爾多斯首屈一指的名盤——伊泰華府于2010年上半年開盤，價格為1.5萬元/m2，2011年二期開盤，價格更接近2.3萬元/m2。2013年11月價格依然堅(jiān)挺在2.1萬元/m2，11月后調(diào)整價格，樓價近乎“跳水”，小高層為1.4萬元/m2，高層1.2萬元/m2。伊泰華府有幾棟樓是1000平方米的超大戶型，共有21套，其余的戶型分別為380平方米、480平方米和560平方米。據(jù)一位在伊泰華府從事銷售工作的人士告訴記者，小區(qū)共有190套，真正售出100套，其中有幾十套業(yè)主沒有要開發(fā)商的補(bǔ)償面積而成功退房。如今這個高端樓盤已經(jīng)收樓，住進(jìn)來二三十戶。
        這名銷售人員告訴記者，伊泰華府高峰期共有100多個銷售人員，2012年她入職售樓部的時候，只剩下大約10個銷售人員，到今年銷售人員只剩下3名。記者9月在伊泰華府采訪時得知，去年11月調(diào)整價格后，伊泰華府在今年春節(jié)前后售出幾套單位，但5月至今又是吃“白果”。即使現(xiàn)房帶精裝修發(fā)售，開發(fā)商在廣告牌上也承諾“信譽(yù)如金 如約交房”，但鄂爾多斯購房者對樓市的信心依然未重建。
當(dāng)?shù)孛繃嵜簝r軌跡：400元→200元→130元
        與樓價依然在低谷徘徊的是煤價。從2004年開始狂飆的煤價在2011年達(dá)到峰值，鄂爾多斯地區(qū)高熱值動力煤坑口價格400元/噸。根據(jù)記者查詢鄂爾多斯高熱值煤坑口價，今年9月份價格在200元/噸，煤老板們普遍開采的是低熱值煤，其坑口價在130元/噸左右。
        據(jù)一名當(dāng)?shù)孛禾咳耸扛嬖V記者，高熱值煤的坑口價與澳大利亞出口中國的秦皇島到港價差不多，加上未來中國與澳大利亞建立自貿(mào)區(qū)，進(jìn)口關(guān)稅為零，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為用進(jìn)口煤好過用本國煤。因此，鄂爾多斯煤炭工業(yè)復(fù)蘇遙遙無期，煤炭價格重回2011年峰值更是不敢奢望。 
鄂爾多斯啟示錄
“鬼城”之殤
救贖路漫漫
        呼和浩特房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)協(xié)會會長高雄齊是鄂爾多斯人，外界對鄂爾多斯以及康巴什新區(qū)冠以“鬼城”的名號，他對此非常反感，認(rèn)為康巴什新區(qū)只不過是超前而已，它絕對是未來城市發(fā)展的一個范本。高雄齊充滿感情地說起康巴什新區(qū)：“筆直的大馬路在藍(lán)天白云映照之下通往康巴什新區(qū)，兩旁都是綠油油的草原，這是鄂爾多斯人的心靈故鄉(xiāng)。”
        的確，沒有心靈歸宿感的外地媒體看到的只是一棟棟空房子，規(guī)劃30萬人的康巴什新區(qū)如今人口只有5萬人，住宅以及配套公建堪稱“浪費(fèi)”。記者去鄂爾多斯之前以為那一棟棟都是空置住宅而已，但在鐵西區(qū)記者看到沿馬路都是一棟棟空置的商業(yè)樓或者爛尾樓，以一個百萬人口以煤炭工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的鄂爾多斯，又怎能容納如此之多的商業(yè)樓宇？鄂爾多斯官員表示“2~3年可以逐步消化庫存”，對此記者表示嚴(yán)重懷疑。
        鄂爾多斯空置房屋乃至爛尾樓已是擺在眼前的事實(shí)，每棟空置房屋或爛尾樓背后都可能牽涉數(shù)不清的債務(wù)關(guān)系，該如何解開這個死結(jié)呢？高雄齊認(rèn)為，政府應(yīng)牽頭解決這個問題，首先應(yīng)引入第三方機(jī)構(gòu)詳細(xì)調(diào)查每個項(xiàng)目背后的債務(wù)關(guān)系并組建債權(quán)人會議，再通過債權(quán)人的決議來得出每個項(xiàng)目的盤活方案，一些具有使用功能的住宅和商業(yè)樓宇可以在征得債權(quán)人同意之下進(jìn)行出租。
        從浙江到呼和浩特開發(fā)房地產(chǎn)的杭州人黃大成，他曾經(jīng)走南闖北，上世紀(jì)90年代初經(jīng)歷海南地產(chǎn)泡沫，當(dāng)時海南的景象與鄂爾多斯現(xiàn)狀不遑多讓，樓價從6000多元/m2斷崖式下跌到2000多元/m2。最后解決海南和北海一帶爛尾樓的方法是“四個輪子一起轉(zhuǎn)”，個人、企業(yè)、銀行和政府各自承擔(dān)應(yīng)負(fù)的責(zé)任，各有損失。不過他認(rèn)為，像鄂爾多斯和溫州一帶的房地產(chǎn)困境來源于民間游資，而海南當(dāng)時大部分資金來自于“國字號”投資，故此當(dāng)時政府需要負(fù)擔(dān)的責(zé)任較大，如今鄂爾多斯和溫州一帶身陷樓市三角債，都是自然人或者民間借貸機(jī)構(gòu)，解決問題更棘手，需時更久。