在濟南東部，萬科城和保利華庭“貼身”競爭

山東財經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任 孫大海

齊魯晚報《齊魯樓市》副主編 矯 娟

成為全面松綁限購No.2主要因為房地產(chǎn)發(fā)展水平在全國“掉隊厲害”
2014《家天下》記者天下行
        這段時間有兩個熱門新聞與濟南有關(guān)，其一是7月10日，濟南成為繼呼和浩特之后第二個全面松綁限購的城市，其二就是神奇的藍翔技校。第一則新聞很快便被其他城市陸續(xù)解限的新聞淹沒，而第二則新聞還在持續(xù)發(fā)酵，由此可見，濟南樓市在全國來說真的不怎么引人關(guān)注。濟南樓市一直不溫不火地平穩(wěn)前行，雖有漲，并不離譜，雖有降，也不驚人。“濟南的房地產(chǎn)發(fā)展水平在同類城市中屬于落后，其實并不應(yīng)該限購”，而“隨著限購的松綁，周邊城市人口流入濟南，將成為下一階段濟南樓市的增長推動力”。
        文/表：記者 胡俊  圖：記者 劉麗琴
房價五連跌 九月遜去年
        “限購對于濟南樓市影響不大。濟南樓市起步較晚，限購這三年，其實是濟南樓市的‘補漲期’。而限購解除確實釋放了一些需求，但這些需求所占比例不大。”在談到限購與限購解除的影響時，濟南南部一個大型樓盤的負責(zé)人表示。
        在濟南地產(chǎn)界人士的力薦下，記者在9月3日來到這一濟南本地房企開發(fā)的大盤，此時距離濟南全面退出限購已近兩月。據(jù)濟南地產(chǎn)界人士介紹，濟南的北邊是黃河，南面是山，城市總體發(fā)展戰(zhàn)略為“東拓、西進、南控、北跨、中疏”，“因此，濟南的樓市主要向東、西兩邊發(fā)展，房地產(chǎn)項目數(shù)量和新建住宅供應(yīng)量也是這兩個區(qū)域占絕對大頭。濟南中心城區(qū)和南部的房地產(chǎn)項目相對較少，不過，卻也因為其稀缺性而受到追捧”。——記者本次所探訪的樓盤，正是在此樓市格局基礎(chǔ)之上所挑選的熱門板塊的代表性大盤。
東西部樓盤有外地客身影
溫州商人團購西部豪宅盤
        記者到達上述南部大盤時恰逢樓盤聯(lián)合電商在搞活動，“交5000元享9.1折”，雖非周末，售樓部人氣仍然不錯。銷售人員告訴記者，該樓盤早在2005年已開盤，開發(fā)了10年，如今還剩下1/3未開發(fā)，也因為開發(fā)多年，所以配套成熟，有4所省級名校，“來買房的基本是本地人，也有在濟南工作的外地人，想購房入戶”。
        “在我們這買房的以外地人居多，不少是來自周邊城市、在濟南做生意的人，也有浙江人，之前還有溫州商人來團購。”濟南西部高鐵新城一個豪宅盤的銷售人員表示。這個樓盤誕生于“后限購時代”，7月27日開盤，“但解除限購的影響很小，我們搞過‘特價房’、‘一口價’等活動”。記者在現(xiàn)場看到，該樓盤售樓部內(nèi)有幾臺客在下訂，而在售樓部外，周邊數(shù)個大型樓盤也在熱火朝天地施工——現(xiàn)在的高鐵新城就像個“大工地”。
        “限購取消后，我們的銷售量有增加。”濟南東部一個“剛需+首改”盤的銷售人員透露，“濟南樓市以二環(huán)為界，二環(huán)以內(nèi)算中心區(qū)，多是老房子，要買新房基本得到二環(huán)以外找，而濟南在不斷地向東發(fā)展，很多年輕‘剛需’都愛在東邊買房”，“在我們這買房的有本地人，也有外地人，而外地人中不少是老家在山東，在北京、上海、天津和南京等地工作的年輕人”。記者看到該樓盤打出了“三零風(fēng)暴”的巨幅廣告，稱將幫助購房者出“一年月供錢、一年物業(yè)費和購房契稅”。
成交量或上演大反轉(zhuǎn)
供大于求房價難瘋漲
        上述樓盤均價都是9000多元/m2。而濟南目前最貴的在售項目是10月開盤的“佛山靜院”，整體均價約26000元/m2，其所在地塊是2013年濟南單價地王，樓面地價近13000元/m2。從板塊上來說，城央板塊最貴，位于最繁華地段的恒大帝景均價近20000元/m2，東部板塊面積甚廣，在核心區(qū)奧體文博片區(qū)能找到像海爾綠城全運村這樣的豪宅盤，均價約1.4萬元/m2，而在唐冶片區(qū)，也能找到“四字頭”、“五字頭”的盤，西部高鐵新城樓盤均價在6000元/m2~10000元/m2之間，南部擁有2013年濟南“銷售冠軍”中海國際社區(qū)，均價約8000元/m2。
        限購松綁影響甚小也表現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上。7月10日~20日，濟南住宅網(wǎng)簽量出現(xiàn)大反彈，但其中很大一部分是補簽。“以往因為不符合‘限購’政策而沒有網(wǎng)簽，現(xiàn)在政策放開，‘隱婚’的房子立馬去領(lǐng)了證。”克而瑞濟南機構(gòu)裴現(xiàn)梅分析道。但之后網(wǎng)簽量又迅速回落。至于房價，從5月開始，濟南新建商品住宅價格連續(xù)5個月環(huán)比下跌。9月房價跌至約8600元/m2，比去年同期還少約100多元/m2，這也是2012年12月份以來的首次同比下跌。有濟南房地產(chǎn)研究人士認為，房價“五連跌”與開發(fā)商降價促銷和很多新房源低價入市有關(guān)。
        終于，10月的濟南樓市因為限貸松綁而量價齊升。截至10月31日，濟南新建商品住宅網(wǎng)簽5555套，超過了9月份，但相比去年10月份的6250套還是少了一成多。對于成交量的提升，克爾瑞濟南機構(gòu)總經(jīng)理、房價點評網(wǎng)濟南首席分析師王偉認為，這是有充足的市場支撐的，“濟南樓市銷量會在最后兩個月上演大反轉(zhuǎn)”。
        不過，房價卻不會瘋狂上漲，這主要是由供需狀況決定的。截至10月14日，濟南可售房源為18.79萬套，庫存消化時間需要近兩年。
賣房者說
降價引來維權(quán)
銷售司空見慣
        濟南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，如今的庫存量，與2012年、2013年的大規(guī)模推地不無關(guān)系。而東部和西部所拍的地塊最多，新貨供應(yīng)量最大，降價促銷自然也最積極。
        幾乎所有的濟南房企人士在談到降價的時候，都會提到天鴻萬象新天。8月初，這個位于濟南東部的“剛需”盤直降1000元/m2，跌至6000元/m2。之后該樓盤老業(yè)主聚集在樓盤入口處，要求退房或補差價。而老業(yè)主的維權(quán)并未阻擋住新業(yè)主的“前仆后繼”，萬象新天依然銷售火爆。
        有樓盤銷售人員透露，濟南已經(jīng)發(fā)生了多起因為降價引發(fā)的業(yè)主維權(quán)事件。在濟南，常能看見這樣的場景：售樓部外老業(yè)主維權(quán)吵吵鬧鬧，售樓部內(nèi)看樓客買樓熱熱鬧鬧，甚至有人開玩笑說，要是看哪個樓盤外面沒有業(yè)主維權(quán)，那這個樓盤的降價肯定是“假摔”。“我們已經(jīng)習(xí)慣了，他們（業(yè)主）鬧他們的，我們賣我們的”。
買房故事
房企內(nèi)部人士
曾可五折購房
        于先生和吳先生都屬于濟南的非典型買房者。
        年近而立的于先生是在北京工作的山東聊城人，最近打算回濟南發(fā)展，與幾個朋友一起創(chuàng)業(yè)，“首先要做的就是在濟南買一套房，有一個家”。
        他從5月就開始四處看房，“坐京滬高鐵，不到2小時就（從北京）到濟南了。幾個朋友有車，帶著我把東邊、西邊和南邊的樓盤轉(zhuǎn)了個遍。東邊有不少大品牌發(fā)展商的項目，像萬科城、保利華庭，高鐵新城恒大的項目最多，我看的就有恒大金碧新城和恒大天璽，南邊的魯能領(lǐng)秀城簡直是超級巨無霸”。
        “在濟南看樓一定要有車，因為有些地方，像高鐵新城，離市中心又遠，公交還不行。另外，還要做好堵車的準備，我感覺濟南到處都在修路，走二環(huán)經(jīng)常一堵個把小時。這幾年，濟南的樓價漲得夠快的。我姐姐在濟南工作，她買房的時候濟南市中心的房價也不過5000多元/m2，現(xiàn)在，5000多元/m2的房子只能到郊區(qū)去找。”
        在買房的過程中最讓于先生感到糾結(jié)的就是各種各樣的降價信息，“我都看花了眼，也不知道哪個是真降，哪個是假摔。我特別怕剛買完房就遇上降價，憑白損失十幾萬元”。
        與于先生為真假降價而糾結(jié)所不同的是，吳先生拿到手的是實打?qū)嵉恼劭郏驗樗旧砭褪欠康禺a(chǎn)從業(yè)人員。
        來自武漢的吳先生目前是一家全國知名房企濟南分公司的中層，早年曾在一線城市打拼。他告訴記者，當年他入職該房企時，恰逢公司在向全國擴張，“當時我看了很多數(shù)據(jù)，濟南的人均可支配收入與房價比很高”，所以他最終選擇到濟南來“開疆拓土”。
        吳先生買的房都是其所屬房企開發(fā)的樓盤，“幾年前，我買房時我們內(nèi)部員工可以在市場優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再打7折，幾乎相當于原價的五折。不過，現(xiàn)在買房就沒有這么低的折扣了”。
濟南限購啟示錄
政策回顧
        2011年1月21日
        濟南“限購令”正式出臺
        2011年2月25日
        “濟十條”正式實施，規(guī)定“對在濟南市區(qū)(包括歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)和濟南高新區(qū))已有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)、能夠提供自購房之日起前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在濟南市區(qū)范圍內(nèi)限購1套住房”。
        2014年7月2日
        濟南松綁限購“鬧烏龍”，有關(guān)限購政策調(diào)整的有關(guān)文件提前在網(wǎng)上曝光。
        2014年7月10日
        濟南全面取消限購。
“對于房地產(chǎn)市場而言，有時候沒有政策就是最大的政策”
“掉隊”的濟南，被限購“誤傷”
        有分析認為，濟南之所以全面解除限購，是因為庫存壓頂，不過，在山東財經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海看來，濟南的房地產(chǎn)發(fā)展水平在同類城市中的落后，才是濟南退出限購的主要原因，“濟南，其實是一座被限購誤傷的城市”。
購買力“完勝”鄭州
商品房成交卻更少
        濟南擁有眾多“光環(huán)”：它是經(jīng)濟大省兼人口大省山東的省會，孔孟之鄉(xiāng)，人才濟濟，它還是京滬高鐵上的重要樞紐，傍著京津冀、環(huán)渤海、長三角。雖然濟南的GDP并不拔尖，甚至落后于同省的青島與煙臺，但濟南的人均可支配收入?yún)s一直在全國排名靠前。2013年，濟南的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為35648元，完勝青島、煙臺、西安、鄭州等一眾城市。然而，濟南的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀卻與這些“光環(huán)”不匹配。西安和鄭州，一個是西部樞紐，一個是人口大省省會，2013年，西安商品房成交1476萬平方米，鄭州商品房成交950.09萬平方米，而濟南商品房僅成交719.42萬平方米。
        相比全國的房地產(chǎn)市場，濟南房地產(chǎn)起步比較晚，全國性大品牌房企從2008年、2009年才開始大規(guī)模進軍濟南。“在此之前，濟南是本土房企的天下，而本土房企的項目大多開發(fā)周期長，開發(fā)速度慢。”一位濟南房企人士透露。“這些年，濟南的房地產(chǎn)市場一直在‘補課’。”孫大海說。
        孫大海認為，濟南住宅市場一直很平穩(wěn)。從2009年到2013年，濟南住宅銷售均價分別為5547元/m2、7279元/m2、7374元/m2、7199元/m2和7502元/m2。2010年房價之所以大漲，是因為2008年金融危機波及房地產(chǎn)市場，2009年企業(yè)拿地謹慎，導(dǎo)致2010年市場有效供給不足。而2010年后，經(jīng)濟復(fù)蘇，大型房企又紛紛進駐濟南，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)使住宅市場有效供應(yīng)大幅增加；城市人口也不斷擴容，大量的置業(yè)需求不斷釋放，供需的平衡作用使得濟南房價基本保持穩(wěn)定。
        濟南房企人士也愛用“平穩(wěn)”一詞來形容濟南樓市。“可能是受到孔孟文化的影響，濟南人內(nèi)斂、低調(diào)，消費很理性，只有在真正需要買房的時候才會掏腰包，投資房產(chǎn)的人很少。”濟南東部一豪宅盤的銷售主管說。
        “濟南其實不應(yīng)該限購，”孫大海表示，“對于房地產(chǎn)市場而言，有時候沒有政策就是最大的政策。在一定時期內(nèi)保持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定，對于各方（包括購房者）都是一件好事”。
        “濟南規(guī)定，購買90平方米以上房子就能落戶，而限購政策又規(guī)定，外地人要買房必須先繳納1年以上個人所得稅或社保，這兩項政策根本是矛盾的”
周邊人口流入，將成庫存救星
        孫大海認為，濟南服務(wù)業(yè)不發(fā)達，對周邊城市人口吸引力不足，是濟南房地產(chǎn)發(fā)展水平落后的重要原因。眾所周知，服務(wù)業(yè)能解決大量就業(yè)，而流動人口只有找到了工作，才可能買房定居。“山東雖然是人口大省，但卻是人口凈流出省份，大量的人才流入北京、上海等大城市。即使有些人選擇留在省內(nèi)，也可能會去青島。”
        限購，也在一定程度上影響了周邊城市人口向濟南聚集，“濟南規(guī)定，購買90平方米以上房子就能落戶，而限購政策又規(guī)定，外地人要買房必須先繳納1年以上個人所得稅或社保，這兩項政策根本是矛盾的”。解除限購，為周邊城市人口通過購房落戶濟南掃除了障礙，將促進周邊魯西和魯中的人流入濟南，這才是解除限購對于濟南樓市的真正意義。
        人，對于房地產(chǎn)市場的重要性是不言而喻的。西安和鄭州2013年商品房成交量高于濟南，與其常住人口之多不無關(guān)系。2013年，西安市常住人口為858.81萬人，鄭州市常住人口為919萬人，而濟南市常住人口為699.9萬人，其中戶籍總?cè)丝?13.2萬人。“濟南的流動人口真的不算多。山東作為擁有9000多萬人口的經(jīng)濟大省，其省會城市應(yīng)該可以擁有1000萬的人口規(guī)模。我認為，流動人口會成為下一階段濟南樓市的增長推動力。”一位在濟南本土房企服務(wù)多年的資深管理人士表示。
人，也是濟南樓市目前高庫存的破解之道。“只要通過不斷地發(fā)展產(chǎn)業(yè)來引進人口，同時開發(fā)商保持適當?shù)臓I銷和供應(yīng)節(jié)奏，濟南住宅市場可以把存量‘吃掉’。”孫大海表示。
主流媒體地產(chǎn)主編
當?shù)貥鞘悬c評
搶房熱潮退了
置業(yè)時機到來
        樓市，十年發(fā)展，數(shù)次調(diào)控，幾度沉浮。中間，既吃過“興奮劑”，也服過“感冒藥”。值得慶幸的是，樓市已經(jīng)走過青春期，逐漸理性成熟，市場主導(dǎo)已經(jīng)成為樓市新常態(tài)。
        月前，一位營銷操盤手在某項目銷售“壓力山大”之下無比懷念2012年重汽翡翠清河開盤的盛況：兩千多人爭搶千套房源，未搶到房者怒而攻擊售樓處。搶房熱潮反映的恰是樓市的非理性發(fā)展——越漲越買，越買越漲，房價水漲船高，購房者心態(tài)失衡。
        個人認為，目前樓市理性回歸，真正的購房時機到來，理由有三：
        首先，市場競爭充分。一位樓市同仁評價濟南樓市：“以西客站為例，一年的新建商品房能成交100萬平方米，20個項目一分，一家5萬平方米，什么概念？房價按照6000元/m2算，不過才三個億。”三億銷售額對開發(fā)商而言無異于杯水車薪，但對于購房者而言，同區(qū)域樓市的競爭充分可以遴選到更滿意的產(chǎn)品。
        其次，價格走勢。若說價格像2009年那樣一年多時間翻一番幾乎不可能，促銷依然是主旋律：華山瓏城號稱4000多元/m2起價；萬科“三零風(fēng)暴”再次來襲；保利聲稱多交1元可以贏得最多12平方米。如果你要問我，這房子還有多少跌的空間，我會告訴你，不可能了。根據(jù)記者的調(diào)查，優(yōu)惠之后的房源價格較之前并未下跌，甚至略有上漲，以萬科為例，“三零風(fēng)暴”過后，房價也較一年前上漲六七百元，漲幅大約5%，尚不及貨幣貶值速度。
        再次，房子向其本質(zhì)回歸。限貸、限購放開，新一輪的刺激政策尚處于消化期，相比于2008年的V形快速反轉(zhuǎn)、2011年的U形反轉(zhuǎn)，雙限取消后的樓市將何去何從？
        如果你有購房需求，又攢夠了首付，那么果斷出手，去售樓處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。