在濟(jì)南東部，萬科城和保利華庭“貼身”競(jìng)爭(zhēng)

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任 孫大海

齊魯晚報(bào)《齊魯樓市》副主編 矯 娟

成為全面松綁限購(gòu)No.2主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展水平在全國(guó)“掉隊(duì)厲害”
2014《家天下》記者天下行
        這段時(shí)間有兩個(gè)熱門新聞與濟(jì)南有關(guān)，其一是7月10日，濟(jì)南成為繼呼和浩特之后第二個(gè)全面松綁限購(gòu)的城市，其二就是神奇的藍(lán)翔技校。第一則新聞很快便被其他城市陸續(xù)解限的新聞淹沒，而第二則新聞還在持續(xù)發(fā)酵，由此可見，濟(jì)南樓市在全國(guó)來說真的不怎么引人關(guān)注。濟(jì)南樓市一直不溫不火地平穩(wěn)前行，雖有漲，并不離譜，雖有降，也不驚人。“濟(jì)南的房地產(chǎn)發(fā)展水平在同類城市中屬于落后，其實(shí)并不應(yīng)該限購(gòu)”，而“隨著限購(gòu)的松綁，周邊城市人口流入濟(jì)南，將成為下一階段濟(jì)南樓市的增長(zhǎng)推動(dòng)力”。
        文/表：記者 胡俊  圖：記者 劉麗琴
房?jī)r(jià)五連跌 九月遜去年
        “限購(gòu)對(duì)于濟(jì)南樓市影響不大。濟(jì)南樓市起步較晚，限購(gòu)這三年，其實(shí)是濟(jì)南樓市的‘補(bǔ)漲期’。而限購(gòu)解除確實(shí)釋放了一些需求，但這些需求所占比例不大。”在談到限購(gòu)與限購(gòu)解除的影響時(shí)，濟(jì)南南部一個(gè)大型樓盤的負(fù)責(zé)人表示。
        在濟(jì)南地產(chǎn)界人士的力薦下，記者在9月3日來到這一濟(jì)南本地房企開發(fā)的大盤，此時(shí)距離濟(jì)南全面退出限購(gòu)已近兩月。據(jù)濟(jì)南地產(chǎn)界人士介紹，濟(jì)南的北邊是黃河，南面是山，城市總體發(fā)展戰(zhàn)略為“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”，“因此，濟(jì)南的樓市主要向東、西兩邊發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量和新建住宅供應(yīng)量也是這兩個(gè)區(qū)域占絕對(duì)大頭。濟(jì)南中心城區(qū)和南部的房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)較少，不過，卻也因?yàn)槠湎∪毙远艿阶放?rdquo;。——記者本次所探訪的樓盤，正是在此樓市格局基礎(chǔ)之上所挑選的熱門板塊的代表性大盤。
東西部樓盤有外地客身影
溫州商人團(tuán)購(gòu)西部豪宅盤
        記者到達(dá)上述南部大盤時(shí)恰逢樓盤聯(lián)合電商在搞活動(dòng)，“交5000元享9.1折”，雖非周末，售樓部人氣仍然不錯(cuò)。銷售人員告訴記者，該樓盤早在2005年已開盤，開發(fā)了10年，如今還剩下1/3未開發(fā)，也因?yàn)殚_發(fā)多年，所以配套成熟，有4所省級(jí)名校，“來買房的基本是本地人，也有在濟(jì)南工作的外地人，想購(gòu)房入戶”。
        “在我們這買房的以外地人居多，不少是來自周邊城市、在濟(jì)南做生意的人，也有浙江人，之前還有溫州商人來團(tuán)購(gòu)。”濟(jì)南西部高鐵新城一個(gè)豪宅盤的銷售人員表示。這個(gè)樓盤誕生于“后限購(gòu)時(shí)代”，7月27日開盤，“但解除限購(gòu)的影響很小，我們搞過‘特價(jià)房’、‘一口價(jià)’等活動(dòng)”。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該樓盤售樓部?jī)?nèi)有幾臺(tái)客在下訂，而在售樓部外，周邊數(shù)個(gè)大型樓盤也在熱火朝天地施工——現(xiàn)在的高鐵新城就像個(gè)“大工地”。
        “限購(gòu)取消后，我們的銷售量有增加。”濟(jì)南東部一個(gè)“剛需+首改”盤的銷售人員透露，“濟(jì)南樓市以二環(huán)為界，二環(huán)以內(nèi)算中心區(qū)，多是老房子，要買新房基本得到二環(huán)以外找，而濟(jì)南在不斷地向東發(fā)展，很多年輕‘剛需’都愛在東邊買房”，“在我們這買房的有本地人，也有外地人，而外地人中不少是老家在山東，在北京、上海、天津和南京等地工作的年輕人”。記者看到該樓盤打出了“三零風(fēng)暴”的巨幅廣告，稱將幫助購(gòu)房者出“一年月供錢、一年物業(yè)費(fèi)和購(gòu)房契稅”。
成交量或上演大反轉(zhuǎn)
供大于求房?jī)r(jià)難瘋漲
        上述樓盤均價(jià)都是9000多元/m2。而濟(jì)南目前最貴的在售項(xiàng)目是10月開盤的“佛山靜院”，整體均價(jià)約26000元/m2，其所在地塊是2013年濟(jì)南單價(jià)地王，樓面地價(jià)近13000元/m2。從板塊上來說，城央板塊最貴，位于最繁華地段的恒大帝景均價(jià)近20000元/m2，東部板塊面積甚廣，在核心區(qū)奧體文博片區(qū)能找到像海爾綠城全運(yùn)村這樣的豪宅盤，均價(jià)約1.4萬元/m2，而在唐冶片區(qū)，也能找到“四字頭”、“五字頭”的盤，西部高鐵新城樓盤均價(jià)在6000元/m2~10000元/m2之間，南部擁有2013年濟(jì)南“銷售冠軍”中海國(guó)際社區(qū)，均價(jià)約8000元/m2。
        限購(gòu)松綁影響甚小也表現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上。7月10日~20日，濟(jì)南住宅網(wǎng)簽量出現(xiàn)大反彈，但其中很大一部分是補(bǔ)簽。“以往因?yàn)椴环?lsquo;限購(gòu)’政策而沒有網(wǎng)簽，現(xiàn)在政策放開，‘隱婚’的房子立馬去領(lǐng)了證。”克而瑞濟(jì)南機(jī)構(gòu)裴現(xiàn)梅分析道。但之后網(wǎng)簽量又迅速回落。至于房?jī)r(jià)，從5月開始，濟(jì)南新建商品住宅價(jià)格連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌。9月房?jī)r(jià)跌至約8600元/m2，比去年同期還少約100多元/m2，這也是2012年12月份以來的首次同比下跌。有濟(jì)南房地產(chǎn)研究人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)“五連跌”與開發(fā)商降價(jià)促銷和很多新房源低價(jià)入市有關(guān)。
        終于，10月的濟(jì)南樓市因?yàn)橄拶J松綁而量?jī)r(jià)齊升。截至10月31日，濟(jì)南新建商品住宅網(wǎng)簽5555套，超過了9月份，但相比去年10月份的6250套還是少了一成多。對(duì)于成交量的提升，克爾瑞濟(jì)南機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)濟(jì)南首席分析師王偉認(rèn)為，這是有充足的市場(chǎng)支撐的，“濟(jì)南樓市銷量會(huì)在最后兩個(gè)月上演大反轉(zhuǎn)”。
        不過，房?jī)r(jià)卻不會(huì)瘋狂上漲，這主要是由供需狀況決定的。截至10月14日，濟(jì)南可售房源為18.79萬套，庫(kù)存消化時(shí)間需要近兩年。
賣房者說
降價(jià)引來維權(quán)
銷售司空見慣
        濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如今的庫(kù)存量，與2012年、2013年的大規(guī)模推地不無關(guān)系。而東部和西部所拍的地塊最多，新貨供應(yīng)量最大，降價(jià)促銷自然也最積極。
        幾乎所有的濟(jì)南房企人士在談到降價(jià)的時(shí)候，都會(huì)提到天鴻萬象新天。8月初，這個(gè)位于濟(jì)南東部的“剛需”盤直降1000元/m2，跌至6000元/m2。之后該樓盤老業(yè)主聚集在樓盤入口處，要求退房或補(bǔ)差價(jià)。而老業(yè)主的維權(quán)并未阻擋住新業(yè)主的“前仆后繼”，萬象新天依然銷售火爆。
        有樓盤銷售人員透露，濟(jì)南已經(jīng)發(fā)生了多起因?yàn)榻祪r(jià)引發(fā)的業(yè)主維權(quán)事件。在濟(jì)南，常能看見這樣的場(chǎng)景：售樓部外老業(yè)主維權(quán)吵吵鬧鬧，售樓部?jī)?nèi)看樓客買樓熱熱鬧鬧，甚至有人開玩笑說，要是看哪個(gè)樓盤外面沒有業(yè)主維權(quán)，那這個(gè)樓盤的降價(jià)肯定是“假摔”。“我們已經(jīng)習(xí)慣了，他們（業(yè)主）鬧他們的，我們賣我們的”。
買房故事
房企內(nèi)部人士
曾可五折購(gòu)房
        于先生和吳先生都屬于濟(jì)南的非典型買房者。
        年近而立的于先生是在北京工作的山東聊城人，最近打算回濟(jì)南發(fā)展，與幾個(gè)朋友一起創(chuàng)業(yè)，“首先要做的就是在濟(jì)南買一套房，有一個(gè)家”。
        他從5月就開始四處看房，“坐京滬高鐵，不到2小時(shí)就（從北京）到濟(jì)南了。幾個(gè)朋友有車，帶著我把東邊、西邊和南邊的樓盤轉(zhuǎn)了個(gè)遍。東邊有不少大品牌發(fā)展商的項(xiàng)目，像萬科城、保利華庭，高鐵新城恒大的項(xiàng)目最多，我看的就有恒大金碧新城和恒大天璽，南邊的魯能領(lǐng)秀城簡(jiǎn)直是超級(jí)巨無霸”。
        “在濟(jì)南看樓一定要有車，因?yàn)橛行┑胤?，像高鐵新城，離市中心又遠(yuǎn)，公交還不行。另外，還要做好堵車的準(zhǔn)備，我感覺濟(jì)南到處都在修路，走二環(huán)經(jīng)常一堵個(gè)把小時(shí)。這幾年，濟(jì)南的樓價(jià)漲得夠快的。我姐姐在濟(jì)南工作，她買房的時(shí)候濟(jì)南市中心的房?jī)r(jià)也不過5000多元/m2，現(xiàn)在，5000多元/m2的房子只能到郊區(qū)去找。”
        在買房的過程中最讓于先生感到糾結(jié)的就是各種各樣的降價(jià)信息，“我都看花了眼，也不知道哪個(gè)是真降，哪個(gè)是假摔。我特別怕剛買完房就遇上降價(jià)，憑白損失十幾萬元”。
        與于先生為真假降價(jià)而糾結(jié)所不同的是，吳先生拿到手的是實(shí)打?qū)嵉恼劭?，因?yàn)樗旧砭褪欠康禺a(chǎn)從業(yè)人員。
        來自武漢的吳先生目前是一家全國(guó)知名房企濟(jì)南分公司的中層，早年曾在一線城市打拼。他告訴記者，當(dāng)年他入職該房企時(shí)，恰逢公司在向全國(guó)擴(kuò)張，“當(dāng)時(shí)我看了很多數(shù)據(jù)，濟(jì)南的人均可支配收入與房?jī)r(jià)比很高”，所以他最終選擇到濟(jì)南來“開疆拓土”。
        吳先生買的房都是其所屬房企開發(fā)的樓盤，“幾年前，我買房時(shí)我們內(nèi)部員工可以在市場(chǎng)優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再打7折，幾乎相當(dāng)于原價(jià)的五折。不過，現(xiàn)在買房就沒有這么低的折扣了”。
濟(jì)南限購(gòu)啟示錄
政策回顧
        2011年1月21日
        濟(jì)南“限購(gòu)令”正式出臺(tái)
        2011年2月25日
        “濟(jì)十條”正式實(shí)施，規(guī)定“對(duì)在濟(jì)南市區(qū)(包括歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)和濟(jì)南高新區(qū))已有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女)、能夠提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在濟(jì)南市區(qū)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房”。
        2014年7月2日
        濟(jì)南松綁限購(gòu)“鬧烏龍”，有關(guān)限購(gòu)政策調(diào)整的有關(guān)文件提前在網(wǎng)上曝光。
        2014年7月10日
        濟(jì)南全面取消限購(gòu)。
“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，有時(shí)候沒有政策就是最大的政策”
“掉隊(duì)”的濟(jì)南，被限購(gòu)“誤傷”
        有分析認(rèn)為，濟(jì)南之所以全面解除限購(gòu)，是因?yàn)閹?kù)存壓頂，不過，在山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大?？磥?，濟(jì)南的房地產(chǎn)發(fā)展水平在同類城市中的落后，才是濟(jì)南退出限購(gòu)的主要原因，“濟(jì)南，其實(shí)是一座被限購(gòu)誤傷的城市”。
購(gòu)買力“完勝”鄭州
商品房成交卻更少
        濟(jì)南擁有眾多“光環(huán)”：它是經(jīng)濟(jì)大省兼人口大省山東的省會(huì)，孔孟之鄉(xiāng)，人才濟(jì)濟(jì)，它還是京滬高鐵上的重要樞紐，傍著京津冀、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角。雖然濟(jì)南的GDP并不拔尖，甚至落后于同省的青島與煙臺(tái)，但濟(jì)南的人均可支配收入?yún)s一直在全國(guó)排名靠前。2013年，濟(jì)南的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為35648元，完勝青島、煙臺(tái)、西安、鄭州等一眾城市。然而，濟(jì)南的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀卻與這些“光環(huán)”不匹配。西安和鄭州，一個(gè)是西部樞紐，一個(gè)是人口大省省會(huì)，2013年，西安商品房成交1476萬平方米，鄭州商品房成交950.09萬平方米，而濟(jì)南商品房?jī)H成交719.42萬平方米。
        相比全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，濟(jì)南房地產(chǎn)起步比較晚，全國(guó)性大品牌房企從2008年、2009年才開始大規(guī)模進(jìn)軍濟(jì)南。“在此之前，濟(jì)南是本土房企的天下，而本土房企的項(xiàng)目大多開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)速度慢。”一位濟(jì)南房企人士透露。“這些年，濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在‘補(bǔ)課’。”孫大海說。
        孫大海認(rèn)為，濟(jì)南住宅市場(chǎng)一直很平穩(wěn)。從2009年到2013年，濟(jì)南住宅銷售均價(jià)分別為5547元/m2、7279元/m2、7374元/m2、7199元/m2和7502元/m2。2010年房?jī)r(jià)之所以大漲，是因?yàn)?008年金融危機(jī)波及房地產(chǎn)市場(chǎng)，2009年企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，導(dǎo)致2010年市場(chǎng)有效供給不足。而2010年后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，大型房企又紛紛進(jìn)駐濟(jì)南，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)使住宅市場(chǎng)有效供應(yīng)大幅增加；城市人口也不斷擴(kuò)容，大量的置業(yè)需求不斷釋放，供需的平衡作用使得濟(jì)南房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定。
        濟(jì)南房企人士也愛用“平穩(wěn)”一詞來形容濟(jì)南樓市。“可能是受到孔孟文化的影響，濟(jì)南人內(nèi)斂、低調(diào)，消費(fèi)很理性，只有在真正需要買房的時(shí)候才會(huì)掏腰包，投資房產(chǎn)的人很少。”濟(jì)南東部一豪宅盤的銷售主管說。
        “濟(jì)南其實(shí)不應(yīng)該限購(gòu)，”孫大海表示，“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，有時(shí)候沒有政策就是最大的政策。在一定時(shí)期內(nèi)保持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定，對(duì)于各方（包括購(gòu)房者）都是一件好事”。
        “濟(jì)南規(guī)定，購(gòu)買90平方米以上房子就能落戶，而限購(gòu)政策又規(guī)定，外地人要買房必須先繳納1年以上個(gè)人所得稅或社保，這兩項(xiàng)政策根本是矛盾的”
周邊人口流入，將成庫(kù)存救星
        孫大海認(rèn)為，濟(jì)南服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)，對(duì)周邊城市人口吸引力不足，是濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展水平落后的重要原因。眾所周知，服務(wù)業(yè)能解決大量就業(yè)，而流動(dòng)人口只有找到了工作，才可能買房定居。“山東雖然是人口大省，但卻是人口凈流出省份，大量的人才流入北京、上海等大城市。即使有些人選擇留在省內(nèi)，也可能會(huì)去青島。”
        限購(gòu)，也在一定程度上影響了周邊城市人口向濟(jì)南聚集，“濟(jì)南規(guī)定，購(gòu)買90平方米以上房子就能落戶，而限購(gòu)政策又規(guī)定，外地人要買房必須先繳納1年以上個(gè)人所得稅或社保，這兩項(xiàng)政策根本是矛盾的”。解除限購(gòu)，為周邊城市人口通過購(gòu)房落戶濟(jì)南掃除了障礙，將促進(jìn)周邊魯西和魯中的人流入濟(jì)南，這才是解除限購(gòu)對(duì)于濟(jì)南樓市的真正意義。
        人，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性是不言而喻的。西安和鄭州2013年商品房成交量高于濟(jì)南，與其常住人口之多不無關(guān)系。2013年，西安市常住人口為858.81萬人，鄭州市常住人口為919萬人，而濟(jì)南市常住人口為699.9萬人，其中戶籍總?cè)丝?13.2萬人。“濟(jì)南的流動(dòng)人口真的不算多。山東作為擁有9000多萬人口的經(jīng)濟(jì)大省，其省會(huì)城市應(yīng)該可以擁有1000萬的人口規(guī)模。我認(rèn)為，流動(dòng)人口會(huì)成為下一階段濟(jì)南樓市的增長(zhǎng)推動(dòng)力。”一位在濟(jì)南本土房企服務(wù)多年的資深管理人士表示。
人，也是濟(jì)南樓市目前高庫(kù)存的破解之道。“只要通過不斷地發(fā)展產(chǎn)業(yè)來引進(jìn)人口，同時(shí)開發(fā)商保持適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷和供應(yīng)節(jié)奏，濟(jì)南住宅市場(chǎng)可以把存量‘吃掉’。”孫大海表示。
主流媒體地產(chǎn)主編
當(dāng)?shù)貥鞘悬c(diǎn)評(píng)
搶房熱潮退了
置業(yè)時(shí)機(jī)到來
        樓市，十年發(fā)展，數(shù)次調(diào)控，幾度沉浮。中間，既吃過“興奮劑”，也服過“感冒藥”。值得慶幸的是，樓市已經(jīng)走過青春期，逐漸理性成熟，市場(chǎng)主導(dǎo)已經(jīng)成為樓市新常態(tài)。
        月前，一位營(yíng)銷操盤手在某項(xiàng)目銷售“壓力山大”之下無比懷念2012年重汽翡翠清河開盤的盛況：兩千多人爭(zhēng)搶千套房源，未搶到房者怒而攻擊售樓處。搶房熱潮反映的恰是樓市的非理性發(fā)展——越漲越買，越買越漲，房?jī)r(jià)水漲船高，購(gòu)房者心態(tài)失衡。
        個(gè)人認(rèn)為，目前樓市理性回歸，真正的購(gòu)房時(shí)機(jī)到來，理由有三：
        首先，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分。一位樓市同仁評(píng)價(jià)濟(jì)南樓市：“以西客站為例，一年的新建商品房能成交100萬平方米，20個(gè)項(xiàng)目一分，一家5萬平方米，什么概念？房?jī)r(jià)按照6000元/m2算，不過才三個(gè)億。”三億銷售額對(duì)開發(fā)商而言無異于杯水車薪，但對(duì)于購(gòu)房者而言，同區(qū)域樓市的競(jìng)爭(zhēng)充分可以遴選到更滿意的產(chǎn)品。
        其次，價(jià)格走勢(shì)。若說價(jià)格像2009年那樣一年多時(shí)間翻一番幾乎不可能，促銷依然是主旋律：華山瓏城號(hào)稱4000多元/m2起價(jià)；萬科“三零風(fēng)暴”再次來襲；保利聲稱多交1元可以贏得最多12平方米。如果你要問我，這房子還有多少跌的空間，我會(huì)告訴你，不可能了。根據(jù)記者的調(diào)查，優(yōu)惠之后的房源價(jià)格較之前并未下跌，甚至略有上漲，以萬科為例，“三零風(fēng)暴”過后，房?jī)r(jià)也較一年前上漲六七百元，漲幅大約5%，尚不及貨幣貶值速度。
        再次，房子向其本質(zhì)回歸。限貸、限購(gòu)放開，新一輪的刺激政策尚處于消化期，相比于2008年的V形快速反轉(zhuǎn)、2011年的U形反轉(zhuǎn)，雙限取消后的樓市將何去何從？
        如果你有購(gòu)房需求，又?jǐn)€夠了首付，那么果斷出手，去售樓處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。