最近，全國(guó)各地對(duì)樓市限購和限價(jià)令的松綁之聲此起彼伏，南寧、無錫、杭州、福州等需求相對(duì)不足的地方是對(duì)限購松綁，北京和廣州等需求旺盛的地方則是對(duì)限價(jià)松綁。其實(shí)，以行政指令調(diào)控房?jī)r(jià)的方法始終不是長(zhǎng)久之計(jì)，對(duì)各種 “限令”的松綁，其實(shí)是一種正常的市場(chǎng)回歸。
          中國(guó)樓市未來的發(fā)展趨勢(shì)，應(yīng)該是溫和增長(zhǎng)，既不會(huì)出現(xiàn)斷崖式暴跌，也不會(huì)出現(xiàn)井噴式暴漲。因?yàn)闆Q定中國(guó)房?jī)r(jià)的幾個(gè)因素，始終是被控制的。
          首先是成本因素。中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么高，已經(jīng)說了千遍萬遍，成本高。這里面，有土地成本、人工建安成本、資金成本和稅收成本?？梢哉f，構(gòu)成房?jī)r(jià)的80%以上是由這些剛性成本硬撐起來的，其中一個(gè)地價(jià)就可以占30-40%。大家只需要抽絲剝繭看一看，如果土地價(jià)格從房?jī)r(jià)中抽離是個(gè)什么狀況，房?jī)r(jià)直接下降30-40%，但短時(shí)間內(nèi)土地價(jià)格會(huì)被剝離嗎？肯定不會(huì)，因此，很多人認(rèn)為的房?jī)r(jià)斷崖式暴跌是不會(huì)出現(xiàn)的。
          其次是資金因素。能影響房?jī)r(jià)的是供求，而需求的一個(gè)很大因素不是居住，而是流動(dòng)性對(duì)固定資產(chǎn)的喜愛。怎么理解這個(gè)意思呢？中國(guó)的房?jī)r(jià)高，原因就是擴(kuò)張型M2的推動(dòng)，中國(guó)人一旦有錢了，就喜歡去購買固定資產(chǎn)，自己住也好，出租也好，轉(zhuǎn)手也好，就是要買。中國(guó)這幾年多發(fā)的M2，大部分是進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)了，而且由于以前買得相對(duì)便宜，收益相對(duì)很高，即使現(xiàn)在房?jī)r(jià)滯漲，其收益也很可觀，還沒到拋售的地步，于是造成了房?jī)r(jià)的相對(duì)堅(jiān)挺。就目前的情況看，央行還斷然不會(huì)大舉收縮流動(dòng)性，相反還在定向放水，你說這樣的情況下房?jī)r(jià)有多大下跌空間？
          第三是供給因素。說這點(diǎn)的目的是要表明，即使目前房?jī)r(jià)難以斷崖式暴跌，但要像前幾年那樣大幅上漲也不現(xiàn)實(shí)，即便這樣松那樣松，從上到下都不具備大漲的基礎(chǔ)。這個(gè)從上，就是供給。最近，新任住建部的領(lǐng)導(dǎo)第一個(gè)重要工作就是視察安置房建設(shè)，再結(jié)合各地如火如荼的棚戶區(qū)改造，相信以解決剛需為主的安置房將大規(guī)模入市，廉價(jià)商品房的擴(kuò)容將有效平抑房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)。
          于是，未來的房?jī)r(jià)有可能按照一種穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)運(yùn)行，溫和平靜上漲，漲幅有限，有需求的買得到、買得起，投機(jī)客黯然離場(chǎng)。其實(shí)，房地產(chǎn)既然隸屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)范疇，就應(yīng)該讓其回歸本位，行政要做的事情，就是把能讓這個(gè)市場(chǎng)不健康發(fā)展不合理發(fā)展的東西限制住，而不是直接限制購買和價(jià)格。