12月22日,隨著不動產登記政策出臺,朋友圈被“不動產登記暫行條例公布 2015年3月1日起施行”的消息刷屏了。盡管靴子肯定落地,也盡管內容早已板上釘釘,但真當靴子落地時,還是恐慌了太多不明所以的群眾。評論分了以下三類:

第一類：房價下降論

        不動產登記是將來征收房產稅的基礎，一旦不動產登記落地那么意味著征收房產稅、遺產稅也不遠了，那些房子越多的，因為征稅越多而引發(fā)房產拋售，導致房價下跌。

第二類：反腐利器論
        貪官貪贓枉法來的財產往往以房屋等不動產的形式存在，中央此番推出不動產登記將讓貪官持有的房產現(xiàn)行，未來貪官也不敢再買房銷贓了，因而不動產登記條例出臺可謂是打擊貪官和腐敗的反腐利器。

第三類：老百姓倒霉論
        該類網友認為，一旦不動產登記之后，緊接著而來的房產稅將會降臨到老百姓頭上，最后倒霉的還是老百姓。

        對于以上三類觀點，算不得錯誤，但總歸是片面了。接下來，小田就把自己理解的不動產登記帶來的影響。當然，也必然有片面，還請多多指教。

客觀上將調控房價
        不動產登記從主觀意愿上來講，并不是為了房價，但客觀上將對房價產生直接和間接的影響。比如，不動產登記實施將會促使有產階層進行財富結構調整，降低房產在其財富結構中的比重，因而會產生部分有產階層一方面進行房產拋售，增加二手房供給；一方面減少房產購置，降低一手房的購房需求。

        當采取這種措施的有產階層達到一定量時就會對房價產生短期向下波動。當然，也不要盲目樂觀，因為有產階層購置的房產大都以豪宅、大戶型、別墅等形態(tài)，與剛需市場需求是不匹配的，并不會刺激剛性置業(yè)人群，只會刺激部分改善型需求。

客觀上將推動反腐
        不動產登記從主觀意愿上也不是為了反腐，反腐的手段有許多種，而不動產登記也只是個比較笨的辦法，但不動產登記客觀上將會對貪官污吏產生心理上的震懾作用。

        不動產登記因為涉及到個人隱私，尤其是官員財產，預計將在推進過程中受到比較大的阻力。而這阻力這也是全國住房信息聯(lián)網、不動產登記一再推遲的主要原因，盡管中央限定了落實日期，但想要真正推動恐怕還要推遲更久。

        所以，小田認為不動產登記只能是客觀上推動反腐，而且反腐效果也不會好。貪官污吏要是因為不動產登記而露出馬腳，不能歸功于不動產登記，而應該歸功于他們實在是笨死了。

客觀上存在老百姓倒霉的可能
        大偉看樓市在其評論文章開篇指出“不動產登記暫行條例公布 2015年3月1日起施行，內容沒有超過預期，但這其實是一個標志事件。標志著中國的財富分配、稅費機制，都將出現(xiàn)改變。從過去的交易環(huán)節(jié)過渡到存量環(huán)節(jié)。一吃：土地出讓金，房屋建設過程中的上百項稅費。二吃：房屋再交易的稅費，個稅等。三吃：將來的房地產稅，遺產稅。”

        大偉說的很精辟，不動產登記實施之后，中央必然推進的一件事情是房地產稅和遺產稅，而這兩項稅都將與老百姓直接相關，粗看老百姓將成為必然的受害者。小田認為別評論的那么簡單粗暴。稅收政策并不是一碗水端平的，相反的，稅收政策是用稅收的手段將社會變得更公平些：對于高產者征收高稅，對于低產者征收低稅或者補稅。

        以上，對于網友的觀點小田談了自己的看法，那么接下來說說網友們還沒有評論道、或者說還沒有意識到的一些影響。

引發(fā)新一輪的中央地方博弈
        不動產登記有個時代大背景：房地產從增量時代進入存量時代。時代變了，房地產的游戲規(guī)則也變了。在房地產增量時代，中央和地方曾對稅收做過一番激烈地對抗，造成的結果是：分稅制產生，中央獲得絕大部分稅收，而地方政府則是將土地出讓成為財政主要來源。

        但當房地產進入存量時代，土地出讓將越發(fā)的稀缺，地方政府的土地財政愈發(fā)難以為繼。由此，地方政府將會向中央施壓以獲取房地產稅和遺產稅的主導權，中央與地方將圍繞新開征的稅收展開新一輪的利益博弈。

引發(fā)人們置業(yè)觀念的改變
        此點很好理解，當不動產登記之后，當房地產稅、遺產稅隨之而來之時，房地產的長效機制將起到主導作用，房價的市場波動將趨于平緩，房地產行業(yè)進入平穩(wěn)期。人們對于購房的觀念將從投資增值，回歸到最基本的保值和必需品。

        以小田看來，置業(yè)觀念的改變才是最大的影響。當有產階層不再將房產作為主要財富存在形式，那么改善型需求將降低；當年輕人大量租房和將置業(yè)年齡推后，那么首次置業(yè)需求將降低。這些對于房地產的影響可是真真切切的。

引發(fā)房企發(fā)展模式的加快轉變
        上述提到了房地產的游戲規(guī)則改變了，作為房地產市場的參與主體房企也必然受到影響。不動產登記客觀上帶來的房價波動及人們置業(yè)觀念改變，也將促使房企高周轉增長模式的到頭。不過，實事求是的講，將不動產登記扯到房企轉型的確繞的彎有點大。

        你是不是會產生一個疑問，不動產來了，房地產稅和遺產稅必然開征，那我們老百姓該怎么辦？對于有產階層來講，他們又該怎么辦？

先來說說老百姓該怎么辦
        別擔心！以現(xiàn)有房產稅開征的試點地區(qū)來分析，房地產稅開征對于普通老百姓的影響微乎其微，對老百姓的生活也基本不會產生多少影響。而遺產稅雖然沒有試點，但從國外來看，對老百姓也不會帶來傷筋動骨的影響。

再來說說有產階層該怎么辦
        對于一個有產階層的家庭，如果房產在家庭財富中的比重較高，那么就必須要分散風險、尋找更大、更廣泛的投資機會了。如果你保有合理量的房產，房地產稅對于你的影響也不太大，多一筆生活支出而已。
但遺產稅，或許就將產生傷筋動骨的影響了。你必須早作打算，也必須學會如何最大限度的合法規(guī)避和減免遺產稅了。

如何合法規(guī)避和減免遺產稅
        小田也沒經歷過，就聽聽以下專家們的建議吧：
        方法一：財產轉移策略：
        1）、運用信托為遺產規(guī)劃工具進行資產保全、財產專業(yè)管理；
        2）、運用保險遺產規(guī)劃工具；
        3）、將公益信托與財團法人作為遺產規(guī)劃工具；

        方法二：遺產稅避稅策略：
        1）、生前將應稅財產轉為免稅財產，如購買保險和壽險；
        2）、選擇價值低估時期作為財產為身后財產（壓縮財產價值）；
        3）、設控股公司遞延應課稅賦；

        方法三：進行移民和海外資產配置，把財富轉移到免征遺產稅、和增值稅的國家和地區(qū)；
        例如：中國香港免征遺產稅和資本增值稅；新加坡免征資本增值稅、澳大利亞免征遺產稅。

        文章最后，不免俗的歌功頌德一下：這屆政府的調控思路越來越清晰了，更難能可貴的是敢于動手了。

附圖解

        作者：地產自媒聯(lián)盟劉小田  來源：地產大爆炸