《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）就不動(dòng)產(chǎn)的概念、登記的穩(wěn)定連續(xù)性、權(quán)利體系、登記機(jī)構(gòu)、登記單元、依申請(qǐng)登記原則等作出了一系列重大制度規(guī)定。
界定了不動(dòng)產(chǎn)的概念
        《物權(quán)法》沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的概念進(jìn)行界定。這次起草《暫行條例》，對(duì)于什么是不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)涵外延，各個(gè)部門包括專家學(xué)者都沒(méi)有分歧和爭(zhēng)議，關(guān)鍵是如何給不動(dòng)產(chǎn)下一個(gè)準(zhǔn)確的概念。而對(duì)概念的界定主要有兩種方法，一種是通過(guò)確定事物的特性和本質(zhì)即內(nèi)涵的方式來(lái)確定概念；一種是明確外延的方式來(lái)確定。由于從確定內(nèi)涵的方式來(lái)確定不動(dòng)產(chǎn)的概念，學(xué)理化的色彩濃重，不能通俗地為大眾所接受。因此，《暫行條例》通過(guò)列舉明確外延的方式來(lái)確定不動(dòng)產(chǎn)的概念?！稌盒袟l例》第二條規(guī)定，本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
明確了不動(dòng)產(chǎn)登記的穩(wěn)定連續(xù)性
        穩(wěn)定連續(xù)原則主要有幾個(gè)方面：一是從保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的角度出發(fā)，要求建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，不影響權(quán)利人行使權(quán)利。《暫行條例》中關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響”的規(guī)定就是穩(wěn)定連續(xù)原則的具體體現(xiàn)。同時(shí)，《暫行條例》第三十三條還規(guī)定：“本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。”二是從行政管理角度出發(fā)，國(guó)家建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，不影響各部門繼續(xù)行使其權(quán)屬管理、交易管理等法定職責(zé)，僅僅是將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合到一個(gè)部門。
梳理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系
        按照物權(quán)法定原則，除了《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之外，各專門法也分別規(guī)定了土地、房屋、森林、草原、海域等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。但是目前涉及不動(dòng)產(chǎn)的各專門法律，對(duì)各自所涉及的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所作的規(guī)定，與《物權(quán)法》所規(guī)定的權(quán)利種類并不完全一致，存在著名稱、內(nèi)涵不一致的現(xiàn)象。如《土地管理法》的土地使用權(quán)其實(shí)包含了《物權(quán)法》所規(guī)定的“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)”，《物權(quán)法》所規(guī)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的客體除了包括實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)的耕地之外，還包括實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)的“四荒地”、林地、草原以及水域、灘涂等。為此，《暫行條例》第五條對(duì)相關(guān)法律中明確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利種類進(jìn)行了歸并，并通過(guò)列舉的方法明確了需要登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利種類。
確定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)
        整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)。按照國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案以及中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知精神，《暫行條例》第六條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的機(jī)構(gòu)，即國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。同時(shí)，按照中央編辦關(guān)于“在堅(jiān)持中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)的前提下，支持地方結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)部門”的要求，《暫行條例》第六條第二款明確縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。
規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記單元
        不動(dòng)產(chǎn)登記單元是《暫行條例》起草的一個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題。以前在分部門登記的模式下，不同的不動(dòng)產(chǎn)登記單元是不同的，比如土地以宗地為登記單元，房屋以幢套層間為登記單元，海域則以宗海為登記單元。在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后如何確定不動(dòng)產(chǎn)登記單元，經(jīng)反復(fù)研究后，《暫行條例》最終以原則性概括不動(dòng)產(chǎn)登記單元，即不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。登記單元必須綜合考慮各類不動(dòng)產(chǎn)的空間物理特征和其組合情況。不動(dòng)產(chǎn)登記單元?jiǎng)t是由這些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬界限封閉范圍所形成的獨(dú)立空間，具體的界定標(biāo)準(zhǔn)和編碼規(guī)則下一步將進(jìn)行細(xì)化。
明確了不動(dòng)產(chǎn)依申請(qǐng)登記原則
        關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)，《暫行條例》依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，采取的是依申請(qǐng)登記原則?！稌盒袟l例》第十四條對(duì)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)和當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形做了規(guī)定。對(duì)于采用依申請(qǐng)登記原則還是強(qiáng)制登記原則，主要涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的啟動(dòng)及效力問(wèn)題。
        從登記效力方面看，國(guó)外基本有兩種立法體例：一種是登記生效主義；另一種是登記對(duì)抗主義。所謂登記生效主義，即登記決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅是否生效，亦即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各項(xiàng)變動(dòng)都必須登記，不登記者不生效。這種體例為德國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所采納。按照這種體例，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的法律行為，還需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實(shí)決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。登記對(duì)抗主義，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的效力，僅僅以當(dāng)事人的法律行為作為生效的充分必要條件，登記與否不決定物權(quán)變動(dòng)的效力。但是為交易安全考慮，法律規(guī)定，不經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不得對(duì)抗第三人。
根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行的是登記生效為原則，以登記對(duì)抗為例外，同時(shí)第28條至第30條，規(guī)定了三種不登記即可發(fā)生物權(quán)效力的行為。就需要登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利種類來(lái)說(shuō)，《物權(quán)法》對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)明確規(guī)定的是登記對(duì)抗，對(duì)于其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利都是登記生效。
        《暫行條例》根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，沒(méi)有要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行強(qiáng)制登記。但如果權(quán)利人不登記，其不動(dòng)產(chǎn)交易安全將受到嚴(yán)重影響，也容易發(fā)生權(quán)屬糾紛。因此，條例重點(diǎn)從保護(hù)權(quán)利人物權(quán)的角度作了依申請(qǐng)登記的制度安排。隨著制度的不斷完善，登記機(jī)構(gòu)的不斷健全，不動(dòng)產(chǎn)登記的重要意義就會(huì)不斷地被權(quán)利人所認(rèn)知，在自愿的基礎(chǔ)上，營(yíng)造權(quán)利人主動(dòng)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的良好制度環(huán)境。