12月22日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（下稱(chēng)《條例》）。從2015年3月1日起，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將正式實(shí)施。記者注意到，《條例》并沒(méi)有要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行強(qiáng)制登記，但如果權(quán)利人不登記，其不動(dòng)產(chǎn)交易安全將受到嚴(yán)重影響。這意味著，如果你不去登記，也不會(huì)被強(qiáng)行要求，但容易出現(xiàn)糾紛。

        至于現(xiàn)有房產(chǎn)證是否因《條例》的施行而重新登記？雖然此前國(guó)土資源部透露，不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一簿冊(cè)證樣式已設(shè)計(jì)完成，但昨日國(guó)土資源部官員在回應(yīng)媒體查詢(xún)時(shí)表示，手中的各種房產(chǎn)證、權(quán)屬證書(shū)也將按照“不變不換”的原則執(zhí)行。

為何不強(qiáng)制登記

        為何不動(dòng)產(chǎn)登記不采取行政強(qiáng)制措施？國(guó)土資源部政策法規(guī)司副司長(zhǎng)魏莉華解釋稱(chēng)，不動(dòng)產(chǎn)登記是服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)交易，以保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利、維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全、提高不動(dòng)產(chǎn)交易效率為目的的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性制度。不動(dòng)產(chǎn)交易屬于民事活動(dòng)，民事活動(dòng)應(yīng)遵循的基本原則就是意思自治，即自愿原則。我國(guó)《民法通則》第4條明確規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)遵循自愿原則?！逗贤ā返?條也規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。”

        清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯表示，在不動(dòng)產(chǎn)登記上，申請(qǐng)?jiān)瓌t包括以下幾層涵義：首先，除非法律另有規(guī)定或者依據(jù)有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)的囑托，否則不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只能依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行登記。當(dāng)事人不申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)不能主動(dòng)登記。即申請(qǐng)是啟動(dòng)登記程序的原因。

        其次，當(dāng)事人是否申請(qǐng)登記以及何時(shí)申請(qǐng)登記，應(yīng)由其自行決定。登記機(jī)構(gòu)不能隨意為當(dāng)事人的申請(qǐng)確定期限，或?qū)Τ^(guò)期限的申請(qǐng)不予登記或施加處罰。

        再次，當(dāng)事人的登記申請(qǐng)界定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的活動(dòng)范圍，登記機(jī)構(gòu)不得超越該登記申請(qǐng)范圍從事活動(dòng)。也就是說(shuō)，如果當(dāng)事人申請(qǐng)的是抵押權(quán)登記，登記機(jī)構(gòu)不能辦理所有權(quán)登記；當(dāng)事人申請(qǐng)的是轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)不能辦理注銷(xiāo)登記。

        最后，只要登記尚未完成，即沒(méi)有記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，申請(qǐng)人就可以單獨(dú)或共同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤回登記申請(qǐng)。

不去登記易出現(xiàn)糾紛

        既然不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)遵循自愿原則，那么如果當(dāng)事人都不來(lái)申請(qǐng)登記，國(guó)家建立登記制度的目的豈不打折扣？或許正是基于這種擔(dān)心，一些人才提出需要對(duì)不登記或不及時(shí)登記的當(dāng)事人給予處罰。

        “事實(shí)上，這種擔(dān)心是完全沒(méi)有必要的。因?yàn)槲覈?guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易原則上采取的是‘登記生效要件主義’。程嘯表示，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，不登記就無(wú)法發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的物權(quán)變動(dòng)的效果（如所有權(quán)不轉(zhuǎn)移、抵押權(quán)沒(méi)有產(chǎn)生等）。比如，張三將一套房屋賣(mài)給李四，兩人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同并且張三將房屋交付給了李四，李四也搬進(jìn)去住了一段時(shí)間。但是，兩人如果沒(méi)有到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，雖然在法律上張三與李四簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是合法有效的，但是，因未辦理登記，故此房屋的所有權(quán)仍然是張三而非李四的。在法律上，李四只是債權(quán)人而已。張三作為房屋的所有權(quán)人依然可以將房屋出售給王五或抵押給銀行。當(dāng)張三因拖欠他人債務(wù)而被起訴時(shí)，該房屋也可以被法院查封。顯然，不辦理登記，李四就無(wú)法得到房屋的所有權(quán)，勢(shì)必要承受巨大的法律上的風(fēng)險(xiǎn)。

原有房產(chǎn)證不會(huì)作廢

        根據(jù)《條例》，在不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型方面，分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記等8大類(lèi)。根據(jù)規(guī)定，原有的登記證書(shū)不會(huì)作廢。

        國(guó)土資源部地籍司(不動(dòng)產(chǎn)登記局)司長(zhǎng)(局長(zhǎng))王廣華表示，為了讓老百姓盡量適應(yīng)這種變化，手中的各種房產(chǎn)證、權(quán)屬證書(shū)也將按照“不變不換”的原則執(zhí)行。即已經(jīng)依法發(fā)放的證書(shū)繼續(xù)有效。若是產(chǎn)權(quán)人在新證書(shū)頒布前就已經(jīng)申請(qǐng)了登記，將會(huì)繼續(xù)發(fā)放舊版證書(shū)；新的證書(shū)頒布后申請(qǐng)登記的，發(fā)放新版證書(shū)。

關(guān)鍵詞

        ●當(dāng)事人不申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)不能主動(dòng)登記。

        ●登記機(jī)構(gòu)不能隨意為當(dāng)事人的申請(qǐng)確定期限。

        ●登記機(jī)構(gòu)不得超越該登記申請(qǐng)范圍從事活動(dòng)。

        ●對(duì)尚未完成的登記申請(qǐng)人可撤回申請(qǐng)。