不動產(chǎn)登記來了，房產(chǎn)稅還遠(yuǎn)嗎？

《不動產(chǎn)登記暫行條例》明年3月1日起實(shí)施，登記資料只有權(quán)利人和利害關(guān)系人可查

        作者：葛倩 吳斌 羅苑尹 新華社

        屢破“最后限期”的不動產(chǎn)登記條例終于在年底前公之于世。從明年3月1日起，原先分散在房屋、土地、林業(yè)、海洋等部門的各類不動產(chǎn)權(quán)屬登記將合并，并由統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，結(jié)束“多頭登記”的時(shí)代。

        國務(wù)院總理李克強(qiáng)日前已簽署國務(wù)院令，通過《不動產(chǎn)登記暫行條例》(下簡稱“條例”)。《條例》共六章35條，對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等作出規(guī)定?！稐l例》明確由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，同時(shí)要求縣級以上地方人民政府確定一個(gè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域不動產(chǎn)登記工作，并接受上級不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

        方便了群眾進(jìn)行不動產(chǎn)登記，但外界翹首以盼的“以人查房”并未完全實(shí)現(xiàn)，而是規(guī)定，可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的對象僅僅為“權(quán)利人、利害關(guān)系人”。

為何要統(tǒng)一登記？結(jié)束“多頭登記”，方便公眾

        此前，我國的不動產(chǎn)登記分散在多個(gè)部門。如建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國土資源部門登記，房屋所有權(quán)等由住建部門登記，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記，海域使用權(quán)則由海洋部門登記。

        在農(nóng)村，老百姓辦理住房、宅基地、承包土地甚至栽種樹木都要到不同的部門辦理不同證件。城市居民也至少要到建設(shè)部門和國土部門登記兩次。

        “原有的分散登記，由于各部門登記方法、技術(shù)規(guī)程等不一致，很容易導(dǎo)致各種不動產(chǎn)權(quán)利的重疊、漏登現(xiàn)象”，國土資源部政策法規(guī)司負(fù)責(zé)人表示，由于不同部門管理和登記，容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地以及林牧用地之間的權(quán)屬界限不清、權(quán)利歸屬不明確，引發(fā)諸多矛盾和糾紛。

        《條例》規(guī)定，國土資源部將會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，由此確保國家、省、市、縣四級登記信息的實(shí)時(shí)共享。

        國務(wù)院法制辦和國土資源部負(fù)責(zé)人表示，制定出臺條例，通過立法規(guī)范登記行為、明確登記程序、界定查詢權(quán)限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責(zé)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

        一直參與《條例》的制定等相關(guān)立法工作的國土資源部政策法規(guī)司副司長魏莉華表示，統(tǒng)一登記之后，可以讓當(dāng)事人少跑路，大大減輕群眾負(fù)擔(dān)，方便企業(yè)和群眾。

如何登記？實(shí)施前辦理的產(chǎn)權(quán)證依然有效

        實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，原有登記證書是否會作廢？

        對此，《條例》明確，不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響?！稐l例》的附則中也明確表示，本條例實(shí)施前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。

        南都記者了解到，根據(jù)《條例》，不動產(chǎn)登記的程序按照申請、受理、審核、登簿4個(gè)步驟進(jìn)行?！稐l例》對申請人、申請材料、初審受理、查驗(yàn)要求、實(shí)地查看、辦理期限等均作出明確規(guī)定。

        清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯對南都記者說，簡單講，就是從事不動產(chǎn)交易的人都需要登記，可以是對不動產(chǎn)的抵押、買賣，或者作為房地產(chǎn)企業(yè)去拿地，進(jìn)行商品房開發(fā)，繼承、遺贈等涉及不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動，都需要去登記。

        不過《條例》附則中提出，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的過渡期內(nèi)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的登記按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

        參與《條例》起草修訂的程嘯特別向南都記者指出《條例》的第17條，該條款規(guī)定，屬于登記職責(zé)范圍內(nèi)，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人。

        如果申請材料不全或者不符合規(guī)定，要求“一次性”書面告知，“不能折騰老百姓”，程嘯解釋。此外，條例明確規(guī)定，存在尚未解決權(quán)屬爭議的不動產(chǎn)，將不予登記。

        除法律另有規(guī)定的外，登記機(jī)關(guān)被要求在30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù)。另外，《條例》規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求申請人重復(fù)提交。

“以人查房”設(shè)限

        不動產(chǎn)登記的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是房產(chǎn)登記。但此前外界關(guān)注的“以人查房”并未完全寫入條例，而是設(shè)置了一個(gè)條件。

        “以人查房”是指用姓名查詢的方式獲得他人的房產(chǎn)信息。此前多地“房姐”、“房叔”被曝光后，外界對于“以人查房”寄予厚望。然而，在公布的《條例》中，“查房”則附加了限制條件：《條例》按照物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，把登記資料查詢?nèi)讼薅ㄔ跈?quán)利人和利害關(guān)系人，有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的登記資料。

        查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的資料用于其他目的。同時(shí)，未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。

        國土系統(tǒng)一位官員指出，權(quán)利人和利害關(guān)系人必須是和不動產(chǎn)所有者發(fā)生直接關(guān)系者，比如有親屬關(guān)系、債權(quán)債務(wù)關(guān)系需要查賬等。公眾如果想查詢無利害關(guān)系的他人的房產(chǎn)信息，目前無法實(shí)現(xiàn)。

泄密者將被追責(zé)

        泄露不動產(chǎn)登記信息，將被追責(zé)?！稐l例》明確，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密；涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。

        而如果不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產(chǎn)登記資料的單位或者個(gè)人違反國家規(guī)定，泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動產(chǎn)登記資料、登記信息進(jìn)行不正當(dāng)活動，給他人造成損害的，將依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分；有關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

        條例也明確了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)人員的權(quán)責(zé)。其中，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。

        而如果進(jìn)行虛假登記，或損毀、偽造不動產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項(xiàng)，或者有其他濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，將依法受到處分。如果給他人造成了損害，將依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，則會被依法追究刑事責(zé)任。

熱點(diǎn)解讀

        ①不動產(chǎn)登記后誰能查？

        只有權(quán)利人和利害關(guān)系人才能查詢不動產(chǎn)登記信息。

        ②多長時(shí)間以后能查不動產(chǎn)？

        2014年——— 建立基礎(chǔ)性制度

        2015年——— 健全配套制度

        2016年——— 全面形成制度體系

        2017年——— 實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息共享，依法公開查詢

        ③小產(chǎn)權(quán)房會不會因此轉(zhuǎn)正？

        小產(chǎn)權(quán)房是非法的，不動產(chǎn)登記不會將其轉(zhuǎn)正。

        ④能否查海外資產(chǎn)？

        不動產(chǎn)登記條例不涉及海外資產(chǎn)的登記和查詢。

        ⑤是否能促進(jìn)遺產(chǎn)稅的推進(jìn)？

        不動產(chǎn)登記實(shí)施后，財(cái)產(chǎn)稅將會逐漸取代交易稅，遺產(chǎn)稅將會逐漸落地。

        (南都、新京報(bào)、央廣、澎湃、新浪)

熱點(diǎn)聚焦

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        房價(jià)會不會下降？

        專家：不涉及房地產(chǎn)供需關(guān)系，樓價(jià)波動不大

        不動產(chǎn)登記實(shí)施后，將對樓市有何影響？

        此前，SO H O中國董事長潘石屹在其微博中評論登記“是好政策，如果今年實(shí)施，房價(jià)馬上會跌”。國土系統(tǒng)一位內(nèi)部人士則提醒，不動產(chǎn)登記制度的出臺并不是以調(diào)節(jié)房價(jià)為目的，與限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控措施也存在本質(zhì)區(qū)別。

        更多專家表示，不動產(chǎn)登記制度不涉及房地產(chǎn)整體供需關(guān)系，少量的“吐房”也不會對市場產(chǎn)生影響。“它對房地產(chǎn)市場的影響可能還不及銀行的一次降準(zhǔn)”。

        廣東中原房地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，不動產(chǎn)登記本身并不會對樓市產(chǎn)生影響，而是為將來出臺新政做好基礎(chǔ)調(diào)研，但如果以此延伸配套出臺房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等政策，才會對樓市帶來實(shí)質(zhì)性影響。

        對于不動產(chǎn)登記會否帶來拋售潮，樓價(jià)連帶下跌等擔(dān)心，黃韜認(rèn)為，目前城鎮(zhèn)居民房產(chǎn)普遍限制在一兩套，過去一年國家重拳反貪，即便如此，官員因此被清理的房產(chǎn)，所占樓市整體的比例畢竟有限，因此不動產(chǎn)登記實(shí)施后，樓價(jià)并不會有太大波動。

2

        房地產(chǎn)稅會不會開征？

        專家：可為制定房地產(chǎn)稅政策提供參考數(shù)據(jù)

        外界普遍認(rèn)為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并實(shí)現(xiàn)全國實(shí)時(shí)聯(lián)網(wǎng)，這是為日后征收房地產(chǎn)稅打前站。北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)中心主任樓建波認(rèn)為，統(tǒng)一登記只是一種形式的變化，與房產(chǎn)稅出臺并無直接關(guān)系。“征收房產(chǎn)稅，并不由登記條例決定。”他表示，即便在條例出臺前的分散登記情況下，全國也有地方開始征收房產(chǎn)稅。但他也表示，統(tǒng)一登記后，特別是實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)后，也可為全國范圍內(nèi)制定房地產(chǎn)稅政策提供基本參考數(shù)據(jù)。

        廣東中原房地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅很有可能在不動產(chǎn)登記完成后才開始實(shí)施，國家全面完成這項(xiàng)工作至少需要兩年以上，屆時(shí)樓市已經(jīng)有很大變化，調(diào)控政策也可能會隨之改變，屆時(shí)未必還適合開征房產(chǎn)稅。“不動產(chǎn)登記整體是市場化、去行政化的延續(xù)。”

        寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同也認(rèn)為，新政并不會對樓價(jià)帶來震動，因?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記其實(shí)由來已久，地契、房產(chǎn)證等目前已經(jīng)有在登記，只是沒有統(tǒng)一。他認(rèn)為，地方開征房地產(chǎn)稅之前，首先要從房地產(chǎn)稅收、土地方面的制度進(jìn)行變革，在立法問題沒有解決之前，房產(chǎn)稅不能開征，因此短期內(nèi)不會實(shí)施。

3

        讓“房爺”無所遁形？

        專家：《條例》客觀上會帶來實(shí)際反腐的效果

        有不少人認(rèn)為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記全國聯(lián)網(wǎng)，也是為“以房反腐”做準(zhǔn)備，對調(diào)查官員的財(cái)產(chǎn)也將起到很大作用。

        清華大學(xué)法學(xué)院教授程嘯向南都記者表示，不動產(chǎn)在全國范圍內(nèi)真正實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)需要很長的一段過渡期，反腐作用需要體現(xiàn)，也不是短期內(nèi)可見的?！稐l例》按照物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，把不動產(chǎn)登記資料查詢?nèi)讼薅ㄔ跈?quán)利人和利害關(guān)系人，有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的登記資料。

        中國社科院法學(xué)所民法研究室主任孫憲忠表示，不動產(chǎn)登記立法屬于財(cái)產(chǎn)立法，不論官員還是民眾，其不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)都要納入登記，但是要求公開的陽光立法只能針對官員，不能針對一般民眾。

        國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲認(rèn)為，最近這幾年各地挖出了一批“房爺”“房叔”“房嬸”，雖然《條例》的出臺主要目的不在于反腐，但客觀上也會帶來實(shí)際反腐的效果。

        上海交通大學(xué)凱原法學(xué)院教授韓長印表示，不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的不健全使房地產(chǎn)成為腐敗官員洗錢和安置不法財(cái)產(chǎn)的重要渠道和保值形式。統(tǒng)一并完善不動產(chǎn)登記制度，能夠幫助紀(jì)檢機(jī)關(guān)明確清晰地查處將貪腐資產(chǎn)集中在房地產(chǎn)等不動產(chǎn)上的腐敗官員，使集中在房地產(chǎn)市場的貪腐資產(chǎn)無所遁形。如果房地產(chǎn)乃至不動產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全國統(tǒng)一的登記和信息互聯(lián)，對貪腐官員會有很大的震懾作用。

4

        小產(chǎn)權(quán)房能不能轉(zhuǎn)正？

        專家：國家不允許小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)正很難

        根據(jù)昨日頒布的《條例》第五條，宅基地使用權(quán)需要辦理登記。昨日，廣州有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，這將會為日后“三舊”改造增加難度。該人士認(rèn)為，目前大部分城中村村委對宅基地的登記情況較為混亂，房屋摸查十分困難，還存在搶建等普遍問題，因此補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異較大。部分開發(fā)商在等新政策出臺，不動產(chǎn)登記實(shí)施后，部分城中村的補(bǔ)償條件可能需要重新與村民協(xié)商。

        寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，目前三舊改造當(dāng)中，開發(fā)商在與村民協(xié)商補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，往往是城中村的位置才是最關(guān)鍵的因素，一般越靠近市區(qū)補(bǔ)償越高，但違建部分往往也會得到補(bǔ)償，因此不動產(chǎn)登記在短期內(nèi)跟三舊改造的關(guān)聯(lián)度不算太大。

        此外，去年黨的十八屆三中全會提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。但這并非意味著小產(chǎn)權(quán)房目前就能“轉(zhuǎn)正”。

        “雖然國家并不認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房可以合理流轉(zhuǎn)，但目前存在是合理的。”韓世同認(rèn)為，不動產(chǎn)登記對于農(nóng)村集體土地、小產(chǎn)權(quán)房的影響，暫時(shí)還較難預(yù)估，但國內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量還沒有任何統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因此建議對此獨(dú)立建立統(tǒng)計(jì)體系，定期進(jìn)行摸查，將有助于日后相關(guān)的政策制定。

PK

房產(chǎn)稅

        征還是不征？

        統(tǒng)一登記只是一種形式的變化，與房產(chǎn)稅出臺并無直接關(guān)系。但統(tǒng)一登記后，特別是實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)后，也可為全國范圍內(nèi)制定房地產(chǎn)稅政策提供基本參考數(shù)據(jù)。———北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)中心主任樓建波

        房產(chǎn)稅很有可能在不動產(chǎn)登記完成后開始實(shí)施，國家全面完成這項(xiàng)工作至少需要兩年以上，屆時(shí)樓市已經(jīng)有很大變化，調(diào)控政策也可能會隨之改變。屆時(shí)未必還適合開征房產(chǎn)稅。———廣東中原房地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜