【地產(chǎn)中國網(wǎng)•兩會報(bào)道】由“慎重穩(wěn)妥推進(jìn)”的宏觀概括到具體闡明各項(xiàng)工作，土改仍是2015年政府工作的重點(diǎn)內(nèi)容之一，“土地制度改革牽一發(fā)而動全身，它既是一個(gè)社會問題，也是政治、經(jīng)濟(jì)問題，所以總理在報(bào)告中用了‘審慎’兩個(gè)字。”中國人民大學(xué)土地管理系教授嚴(yán)金明對地產(chǎn)中國網(wǎng)表示。

        實(shí)際上，自2014年以來，國家便在土地制度方面進(jìn)行了審慎改革。在“新思路”及新政策的影響下，2015年我國土地制度改革應(yīng)如何去落實(shí)？將對農(nóng)民帶來多大的影響？能否緩解當(dāng)前高地價(jià)的現(xiàn)象？

土改進(jìn)入實(shí)操階段

        3月5日上午，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出，要做好土地確權(quán)登記頒證工作，審慎開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度、集體產(chǎn)權(quán)制度等改革試點(diǎn)。在改革中，要確保耕地?cái)?shù)量不減少、質(zhì)量不下降、農(nóng)民利益有保障。

        而在2014年，該提法為“慎重穩(wěn)妥進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)”。對于這種提法的改變，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“這更明確地提出了農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)的具體分類和要求，新土改路徑在2015年將逐漸明晰。”

        中國人民大學(xué)土地管理系教授嚴(yán)金明表示：“內(nèi)容無變化，但提法更加具體。之后，隨著改革的深化，這些內(nèi)容都逐漸進(jìn)入了實(shí)操階段。”

        實(shí)際上，近來國家在土地改革方面一直動作不斷。2月25日，全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法的相關(guān)規(guī)定，允許33城試點(diǎn)農(nóng)村經(jīng)營性用地入市，這意味著我國農(nóng)村土地改革進(jìn)入了新階段。

        對于此次試點(diǎn)，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示：“試點(diǎn)方案不應(yīng)再一刀切，最好由各地根據(jù)自己的實(shí)際情況制定政策，并上報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。”

        嚴(yán)金明表示：“在試點(diǎn)執(zhí)行的過程中，國家需要制定大框架，而具體的操作還需各地根據(jù)自己的實(shí)際情況去探索。”

        在他看來，之所以選擇33個(gè)縣市作為試點(diǎn)，正是國家處于差異化的考慮所致，“各地都有自己的特殊性，試點(diǎn)的結(jié)果最后有可能只在本市縣的周邊區(qū)域推廣，而不是一刀切地推廣至全國。”

試點(diǎn)方案急需細(xì)化

        據(jù)了解，上述試點(diǎn)方案主要涉及三個(gè)方面的改革。首先，存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)將可出讓、租賃、入股，與國有土地同權(quán)同價(jià)、同等入市；其次，在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上做出了相應(yīng)改革；再次，下放用地權(quán)審批。

        雖然上述改革在多處突破了現(xiàn)行政策，被給予了厚望。然而，在接受地產(chǎn)中國網(wǎng)采訪時(shí)，全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明卻直言“此次土地改革試點(diǎn)毫無新意和誠意”。

        “首先，征地制度改革的核心是首先要確定征地的范圍，哪些地該征，哪些地不該征，才談得上征地補(bǔ)償?shù)膯栴}，但此次試點(diǎn)根本就沒有涉及這些問題，所以意義不大。再次，在試點(diǎn)中，所謂的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地指原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，這僅占農(nóng)村集體建設(shè)經(jīng)營性用地的1/10。即便試點(diǎn)成功了，也只有這1/10的土地可以入市。”蔡繼明表示。

        此外，蔡繼明認(rèn)為，宅基地流轉(zhuǎn)的范圍也需擴(kuò)大。趙秀池解釋道：“國家之所以在宅基地的問題上比較保守，主要是涉及到小產(chǎn)權(quán)房的問題，目前國家在對待小產(chǎn)權(quán)房問題上的態(tài)度并不明確。”

        嚴(yán)金明補(bǔ)充道：“根據(jù)我國現(xiàn)行法律，只有處于公益性的需求才可以征收農(nóng)村土地，但一直以來我們都是從擴(kuò)展城市需求出發(fā)，這顯然不符合法律。在此次試點(diǎn)中，當(dāng)遇到非公益性建設(shè)用地時(shí)應(yīng)如何去做，政策并無提及，這不得不說是一個(gè)遺憾；另一方面，試點(diǎn)只允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，對于增量方面并無提出意見。”

        無疑，此次土地改革旨在盤活農(nóng)村資產(chǎn)，凸顯農(nóng)民手中資源的價(jià)值，對農(nóng)民來說是一大利好。不過趙秀池卻質(zhì)疑道：“從出發(fā)點(diǎn)來講，國家希望農(nóng)民獲得更多的收益，但在實(shí)際執(zhí)行過程中，農(nóng)民到底能拿到多少，會否打折扣？土地被征收后，農(nóng)民的生活能否獲得長期保障都將成為問題。”

        另一方面，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市雖然可以增加當(dāng)前土地市場的供應(yīng)，但能否平抑高昂的地價(jià)，則尚待觀察。

        雖然土改試點(diǎn)方案在諸多方面都尚需細(xì)化，不過業(yè)內(nèi)人士卻一致認(rèn)為，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市或?qū)⒃黾赢?dāng)前土地市場的供應(yīng)，平抑地價(jià)。“這是否能發(fā)揮降地價(jià)的作用，還得看農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地能否真正的做到與國有土地同權(quán)同價(jià)，只有這樣，土地市場的供應(yīng)量才會加大。“此外，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地大多位于郊區(qū)，在區(qū)位上不占優(yōu)勢，所以開發(fā)商是否會選擇也將成為一個(gè)問題。”趙秀池表示。