和訊房產(chǎn)消息 近期，一條有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的消息引起了人們的高度關(guān)注：深圳市宣布正式開始試點處理“歷史遺留違法建筑”，一小批被民間稱為“小產(chǎn)權(quán)房”的住宅將獲事實上的“轉(zhuǎn)正”機(jī)會。

　　納入首批試點的是深圳近兩萬兩千棟違法建筑。根據(jù)《實施辦法》，深圳試點將根據(jù)建不同情況，采用不同處理辦法。其中，住宅類違法建筑將“適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益”。

　　深圳處理“小產(chǎn)權(quán)房”方法四點特征

　　第一、住宅類違法建筑將按照“適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益”原則進(jìn)行確權(quán)轉(zhuǎn)正，而非外來人口。

　　在這樣的實施細(xì)則中，我們可以看到一個關(guān)鍵詞“原村民”，也就是說，只有本地村民的住房可以確權(quán)后給予正式的入市資格。而如果有外來人口想鉆空子，是不大可能的。外來建房行為仍屬于違法，將嚴(yán)厲處罰。

　　第二、根據(jù)違法建筑的“違法程度”，給予確權(quán)、臨時使用、拆除或沒收等不同的分類處理。對違法建筑按建筑性質(zhì)進(jìn)行分類，分為住宅類、經(jīng)營類、商業(yè)類、配套類等。對不同用途違法建筑，處理方式不一樣，完善手續(xù)方式也不同。對于可轉(zhuǎn)正的違法建筑，只需補(bǔ)繳“差別化”比例地價就可轉(zhuǎn)正。

　　其中，住宅類違法建筑將“適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益”。其中，原村民符合“一戶一棟”原則私房，建筑面積在480平方米以內(nèi)，按申請補(bǔ)繳對應(yīng)公告基準(zhǔn)地價的10%即可轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的房產(chǎn)證。

　　另外，“一戶一棟”之外多棟中的兩棟，符合規(guī)劃的，依此補(bǔ)繳20%和25%地價和不同罰款后，也可發(fā)放商品性質(zhì)的房產(chǎn)證。這是這是此次試點當(dāng)中唯一有可能轉(zhuǎn)正的住宅類違法建筑。

　　生產(chǎn)經(jīng)營類、商業(yè)、辦公類違法建筑的處置原則比住宅類寬松。《方案》規(guī)定，只要符合規(guī)劃，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位、原村民之外的，其他企業(yè)單位或非原村民接受一定罰款和補(bǔ)繳地價后，均給發(fā)放非商品性質(zhì)的“綠本”房產(chǎn)證。

　　針對上述類型的違法建筑，想要申請轉(zhuǎn)為商品房性質(zhì)紅本房產(chǎn)證的，當(dāng)事人無論是原村民、其他企業(yè)單位還是非原村民，只要按商品性質(zhì)的市場評估價補(bǔ)足地價，即可實現(xiàn)。

　　第三、深圳最終試點確權(quán)條件有所放寬，打破原有的原農(nóng)村非建設(shè)用地紅線，原村民除了一戶一棟外，還可以確權(quán)“多棟中的兩棟”，承認(rèn)原村民有3棟樓可合法化，打破了原有每戶100平方米的紅線限制，這是一個較大突破。

　　第四、深圳采取循序漸進(jìn)的原則，納入首批試點的只有2.2萬棟違法建筑，僅占到2010年深圳違法建筑總量6.16%，避免試點范圍過大或處理速度過快沖擊商品房市場。

　　根據(jù)2010年深圳違法建筑信息普查數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，深圳市違法建筑普查總量35.69萬棟，總建筑面積3.92億平方米，總用地面積131.45平方公里。按當(dāng)時市價粗略估算，總價值接近萬億元，超過2009年深圳GDP總量。

　　從違法建筑套數(shù)來講， 2014年納入深圳市首批試點的只有2.2萬棟違法建筑，僅占到2010年深圳違法建筑總量6.16%，應(yīng)該來說，深圳市采取了循序漸進(jìn)的原則，避免試點范圍過大或處理速度過快影響到當(dāng)?shù)厥袌龉┣箨P(guān)系，進(jìn)而沖擊商品房市場。

　　深圳處理“小產(chǎn)權(quán)房”方法及背后的思考

　　雖然“小產(chǎn)權(quán)房”作為“非正式”形式可以解決一部分低收入人群的居住問題，但是，“小產(chǎn)權(quán)房”仍然會不停地遭受“非法”的輿論與市場的爭議。從未來發(fā)展趨勢來看，遲早還是要解決“小產(chǎn)權(quán)房”的不合法身份，以一種合理的方式“轉(zhuǎn)正”。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，試點處理“小產(chǎn)權(quán)房”大致有三個辦法：

　　第一、購房者通過支付“轉(zhuǎn)化費(fèi)用”將“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正，從而使“小產(chǎn)權(quán)房”擁有合法的商品住房身份和地位。深圳試點處置小產(chǎn)權(quán)房的做法就是“補(bǔ)繳一定比例土地出讓金就可轉(zhuǎn)正”，而補(bǔ)繳的土地出讓金則可稱之為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)化費(fèi)用”。這樣對于政府來講，政府還有可能從“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)化合法的商品住房過程中獲得部分“轉(zhuǎn)化費(fèi)用”收益。

　　第二、地方政府購買大量“小產(chǎn)權(quán)房”，通過內(nèi)部流程轉(zhuǎn)換使“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，最終沖抵保障性住房的建設(shè)任務(wù)。但由于購買商品需求資金量比較大，有可能進(jìn)一步為當(dāng)前地方政府的債務(wù)雪上加霜，導(dǎo)致政府更加依賴土地財政解決當(dāng)前地方債務(wù)的問題。

　　第三、直接拆除小產(chǎn)權(quán)房，以杜絕類似事件發(fā)生，但是，這樣的操作面臨市場、社會等諸多風(fēng)險，并不是最佳的方案。

　　總的來看，無論是深圳市對于可轉(zhuǎn)正的違法建筑，只需補(bǔ)繳“差別化”比例地價就可轉(zhuǎn)正的做法，還是以其他繳納“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的 “轉(zhuǎn)化費(fèi)用”這種方式，還是政府購買大量“小產(chǎn)權(quán)房”沖抵保障性住房指標(biāo)，均突顯了當(dāng)前由于常態(tài)化的樓市調(diào)控導(dǎo)致的土地財政的尷尬。

　　因此，政府試點處理“小產(chǎn)權(quán)房”，還是要把握好“土地財政與照顧民生”一個原則，那就是既要能夠帶來一定的財政收入，又可以借“小產(chǎn)權(quán)房”做一些民生工程。但是，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，試點處理“小產(chǎn)權(quán)房”還有些問題值得我們關(guān)注和思考：

　　首先，從以上試點處理“小產(chǎn)權(quán)房”的方法來看，地方政府購買大量“小產(chǎn)權(quán)房”抵保障房任務(wù)，從完成2014年480萬套保障房任務(wù)來說可以節(jié)省保障性住房的開發(fā)時間周期，作為政治任務(wù)和保障民生住房的一種手段，有可能短期內(nèi)會為保障性住房帶來更多的市場供應(yīng)量，但是這是一種“急功近利”的做法。

　　從購房者通過支付“轉(zhuǎn)化費(fèi)用”將“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正這種方法來說，說的明白一點，以深圳為例，如果交錢（補(bǔ)繳一定比例土地出讓金）就可以將“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，也就意味著這些“轉(zhuǎn)化費(fèi)用”就是違法成本，如果違法成本不是很高，那么，有可能會導(dǎo)致在執(zhí)行層面更多的集體土地上建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”。因此，要防止“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的發(fā)生，還需要制度上和執(zhí)行上根治這種現(xiàn)象的發(fā)生，比如，要集體建設(shè)用地審批標(biāo)準(zhǔn)更加規(guī)范、杜絕審批過程中腐敗現(xiàn)象等。