深圳近4億平方米的“違法建筑”— 大部分為民間俗稱的“小產權房”，一小批原村民在補繳地價后將獲“轉正”機會。

        根據(jù)深圳的試點方案，原村民符合“一戶一棟”原則私房，建筑面積在480平方米以內，按申請補繳對應公告基準地價的10%即可轉為商品性質的房產證。多棟中的兩棟，符合規(guī)劃的，補繳20%和25%地價和不同罰款后，也可發(fā)放商品性質的房產證(俗稱紅本)。在轉正的利好下，南都記者昨日發(fā)現(xiàn)試點區(qū)域有待“轉正”的小產權房報價已開始上漲，幅度在千元以內，幾百元不等。而多位深圳地產業(yè)內人士告訴南都記者，“對深圳樓市的打擊肯定會有一點”，不過幅度怎樣要看政策執(zhí)行力度和后續(xù)推進的進展。

只針對“原村民”的私房

        “如果是這樣執(zhí)行處理的話，那對小產權房主來說還真是很好的事，”珠江地產深圳營銷總監(jiān)余道勇接受南都記者采訪時表示，小產權房價格較低，補繳25%地價換來正規(guī)身份是非常劃算的。

        目前試點的處理辦法只針對“原村民”的私房，即指只有本地村民的住房可以確權后給予正式的入市資格。外來建房行為仍屬于違法，將嚴厲處罰。“即便放開也肯定是逐步的，片面的。畢竟要把小產權房全部轉正，實施性不強。所以這個問題耗了很多年，之前也曾發(fā)令根除，最后不了了之。”余道勇告訴南都記者。

        中國綜合開發(fā)研究院教授宋丁接受南都記者采訪表示，深圳此次實行的是分類處理，共涉及房地產面積2000萬平米。但其中大部分不能確權，即便確權的住宅也不一定會發(fā)紅本房產證，而原先就符合市場規(guī)定的房屋面積有200萬到300萬平米，也不能馬上發(fā)紅本。“按現(xiàn)有規(guī)則，即使獲得確權，不管該棟房屋有多少戶，一棟480平方米以內的小產權房也只能轉正為一個房產證，而無法分割。”宋丁稱。

        而廣州方面，廣怡投資董事長李力怡向南都記者介紹，廣州小產權房很多都是農民的宅基地，但總體量很小。如果要準入市場變成商品房，同樣涉及到地價問題，“廣州怎么處理，要看土地性質和當?shù)匾?guī)劃、國土部門怎樣判定。”

深圳小產權房預期漲價

        據(jù)粗略統(tǒng)計，到2010年，深圳全市的小產權等“違法建筑”面積總量就已達近4億平方米，如今數(shù)量更是龐大。這次探索性的小步放開，對深圳的房地產市場，尤其是中低端商品房以及房屋租賃市場將產生重大影響。南都記者昨日聯(lián)系數(shù)家當?shù)胤慨a機構發(fā)現(xiàn)，已有一些“待轉正”樓盤漲價幾百元不等。幅度并不是很大。有中介銷售表示，“轉正”也還要付出一定代價的，因此銷售價格一定會提升。

        深圳長期從事房地產投資的黃先生告訴南都記者，投資小產權房遠比商品房劃算。黃先生自己就曾買過幾套小產權房，三年后轉手一套賣掉每套賺了二十萬。而小產權房“轉正”后，相比二手房更容易轉手。黃先生同時估計，由于小產權房試點“轉正”，會有更多的購房者選擇小產權房。

        小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

        小產權房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。

關于小產權房國家出臺政策

        2008年1月，國務院下發(fā)《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。

        2008年7月15日，國土部下發(fā)通知，要求盡快落實農村宅基地確權發(fā)證工作，但明確指出不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。

        2009年9月1日，國土部下發(fā)《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地小產權房利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房。

        2010年1月31日，國土資源部表示將重點清理“小產權房”。

        2012年2月21日，國土部在“2011年房地產用地管理調控等情況”新聞發(fā)布會上表示，2012年起各地土地市場流標、流拍類現(xiàn)象須及時上報。同時將限期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括試點處理小產權房問題。

        2013年11月，十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價?！稕Q定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并沒有談及如何解決“小產權房”這樣具體的問題。

        2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部下發(fā)緊急通知，要求全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場等措施，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。