近日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了一些優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施，以穩(wěn)定樓市。

        其中舉措之一是有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模，即對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

        這一辦法應(yīng)當(dāng)會(huì)起到象征性的作用，但中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整不是剛剛發(fā)生，而是已經(jīng)持續(xù)幾年。在市場(chǎng)剛剛要發(fā)生轉(zhuǎn)折的時(shí)候，地方政府為了土地財(cái)政，加大了供地力度。因此，很多城市出現(xiàn)住房供應(yīng)偏多（存量）以及出讓住宅土地過(guò)多（增量）的雙重過(guò)剩。那么，在這種雙重過(guò)剩的背景下，要求政府減少或暫停住宅用地供應(yīng)量是沒(méi)多大意義的，因?yàn)槭袌?chǎng)本身就缺乏需求，而且大部分開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，也不能夠囤地。

        另外一舉措是優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。這其中包含了兩種情況，一個(gè)是對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。其次，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，可以通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

        這項(xiàng)舉措有人認(rèn)為有照顧地產(chǎn)商利益之嫌。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是市場(chǎng)行為，在政府拍賣土地時(shí)候，早已對(duì)地塊的用途做好了規(guī)劃，地產(chǎn)商在投拍時(shí)應(yīng)該清楚其中的風(fēng)險(xiǎn)，如果說(shuō)市場(chǎng)遇到了一些波動(dòng)，政府允許其修改戶型，甚至幫助調(diào)整規(guī)劃、改變土地用途，那么，這種遷就可能存在利益輸送的道德風(fēng)險(xiǎn)。

        土地用途的改變涉及到修改建設(shè)規(guī)劃、土地性質(zhì)以及其他法律問(wèn)題，這需要多個(gè)部門(mén)系統(tǒng)性的配合和變更，那么，主導(dǎo)這種變更的是政府重新規(guī)劃，土地應(yīng)該在收回重新規(guī)劃后再次公開(kāi)拍賣。

        新年以來(lái)，各地穩(wěn)定樓市的舉措紛紛出臺(tái)，包括取消限購(gòu)，調(diào)整公積金政策以及首付比例等。但是，二三線城市供應(yīng)過(guò)剩以及一線大城市供應(yīng)緊張的格局依然繼續(xù)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下，地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中自我消化存量。不管是市場(chǎng)本身，還是轉(zhuǎn)型導(dǎo)向，都不支持樓市繼續(xù)火熱，而是保持平穩(wěn)健康發(fā)展。