近日，國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了一些優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施，以穩(wěn)定樓市。

        其中舉措之一是有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模，即對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應(yīng)根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

        這一辦法應(yīng)當(dāng)會起到象征性的作用，但中國地產(chǎn)市場的調(diào)整不是剛剛發(fā)生，而是已經(jīng)持續(xù)幾年。在市場剛剛要發(fā)生轉(zhuǎn)折的時候，地方政府為了土地財政，加大了供地力度。因此，很多城市出現(xiàn)住房供應(yīng)偏多（存量）以及出讓住宅土地過多（增量）的雙重過剩。那么，在這種雙重過剩的背景下，要求政府減少或暫停住宅用地供應(yīng)量是沒多大意義的，因為市場本身就缺乏需求，而且大部分開發(fā)商資金鏈緊張，也不能夠囤地。

        另外一舉措是優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。這其中包含了兩種情況，一個是對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。其次，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)。

        這項舉措有人認為有照顧地產(chǎn)商利益之嫌。房地產(chǎn)開發(fā)是市場行為，在政府拍賣土地時候，早已對地塊的用途做好了規(guī)劃，地產(chǎn)商在投拍時應(yīng)該清楚其中的風(fēng)險，如果說市場遇到了一些波動，政府允許其修改戶型，甚至幫助調(diào)整規(guī)劃、改變土地用途，那么，這種遷就可能存在利益輸送的道德風(fēng)險。

        土地用途的改變涉及到修改建設(shè)規(guī)劃、土地性質(zhì)以及其他法律問題，這需要多個部門系統(tǒng)性的配合和變更，那么，主導(dǎo)這種變更的是政府重新規(guī)劃，土地應(yīng)該在收回重新規(guī)劃后再次公開拍賣。

        新年以來，各地穩(wěn)定樓市的舉措紛紛出臺，包括取消限購，調(diào)整公積金政策以及首付比例等。但是，二三線城市供應(yīng)過剩以及一線大城市供應(yīng)緊張的格局依然繼續(xù)，在中國經(jīng)濟“新常態(tài)”下，地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中自我消化存量。不管是市場本身，還是轉(zhuǎn)型導(dǎo)向，都不支持樓市繼續(xù)火熱，而是保持平穩(wěn)健康發(fā)展。