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哪些行為不需要繳納土地增值稅
提問(wèn)者：0404
提問(wèn)時(shí)間：2014-09-12 14:32
問(wèn)題分類(lèi)：土地知識(shí) > 專(zhuān)業(yè)知識(shí)
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得增值額為征稅對(duì)象，征稅面廣，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，按次征收。 對(duì)土地增值稅的籌劃，可以結(jié)合“營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃”中有關(guān)“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”兩個(gè)項(xiàng)目的籌劃。這里主要讓大家明白兩點(diǎn)內(nèi)容：一是正確掌握哪些經(jīng)濟(jì)行為不屬于土地增值稅的征稅范圍；二是如何用足用活土地增值稅政策。 一、 稅法對(duì)土地增值稅的征稅范圍作了明確規(guī)定，下列經(jīng)濟(jì)行為不屬于土地增值稅的征收范圍，不征土地增值稅。納稅人應(yīng)當(dāng)正確判定。 1.以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不屬征收土地增值稅的范圍。 2.房地產(chǎn)出租。出租人取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚僬魇胀恋卦鲋刀惖姆秶?3.房地產(chǎn)抵押。在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿(mǎn)后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來(lái)確定是否征收土地增值稅。對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。 4.房地產(chǎn)交換。交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。 5.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)。對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)——作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 6.合作建房。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 7.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 8.房地產(chǎn)的代建房行為。這種情況是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。 9.房地產(chǎn)的評(píng)估增值。房地產(chǎn)的評(píng)估增值，沒(méi)有發(fā)生房地權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚儆谡魇胀恋卦鲋刀惖姆秶?10.國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物。國(guó)家收回或征用，雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更，原房地產(chǎn)所有人也取得了收入，但按照《土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，可以免征土地增值稅。 此外，對(duì)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定免征土地增值稅。 掌握上述規(guī)定對(duì)于土地增值稅進(jìn)行籌劃十分關(guān)鍵。比如，兩個(gè)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間交換房地產(chǎn)，按規(guī)定雙方都應(yīng)繳納土地增值稅，但如果采取股權(quán)投資的方式，則雙方都無(wú)需繳納土地增值稅。即雙方均以不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ酵顿Y，按照不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)計(jì)算持有對(duì)方的股權(quán)比例。從整個(gè)集團(tuán)利益來(lái)看，根本沒(méi)有任何損失。
