問題詳情
我國《物權法》對不動產(chǎn)登記制度有何規(guī)定？
提問者：sxl2010
提問時間：2014-09-22 11:38
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
《物權法》以18個條文(第九條至第二十六條)的篇幅，確立了我國不動產(chǎn)登記的基本結構，為將來不動產(chǎn)登記法的制定，提供了整體的框架和結構。
第九條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權效力，但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
此條規(guī)定不動產(chǎn)登記的法律效力。不動產(chǎn)物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：一是登記對抗主義。認為不動產(chǎn)物登記并非不動產(chǎn)物權變動的必須程序。不動產(chǎn)物權的變動依當事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對抗第三人。日本國采此立法例。二是登記要件主義。認為登記是不動產(chǎn)物權變動的要件，不動產(chǎn)物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發(fā)生法律效力。德國、瑞士采此立法例。三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。但如申請不動產(chǎn)物權登記，則登記是不動產(chǎn)物權變動的生效要件。澳大利亞采取此種做法。四是登記公示主義。即以登記作為公示不動產(chǎn)物權狀態(tài)的方法，不動產(chǎn)物權的變動以當事人合意而發(fā)生效力。也就是說買賣合同有效成立，標的物所有權即行轉(zhuǎn)移，無需登記和交付。如法國的立法模式，這種立法模式不承認物權行為。本條取向第二種模式。
第十條 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。 國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
本條是關于不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一性規(guī)定?！段餀喾ā冯m以法律形式規(guī)定我國實行統(tǒng)一登記制度，但未作具體規(guī)定。真正完成統(tǒng)一登記制的使命交給了未來的《不動產(chǎn)登記法》。
第十一條 當事人申請登記，應當提供權屬證書、合同書、法院判決或者征收決定以及標明不動產(chǎn)位置、面積等的其他必要材料。
本條規(guī)定申請登記的材料。
第十二條 登記機構應當履行下列職責： （一）查驗申請人提交的必要材料； （二）就有關登記事項詢問申請人； （三）如實、及時地登記有關事項； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。 登記機構認為對申請登記的不動產(chǎn)的實際狀況需要查看的，申請人以及其他有義務協(xié)助的人應當協(xié)助。
本條規(guī)定不動產(chǎn)登記機構的職責。目前各國登記機關所采取的審查制度大致可以分為兩種，一為實質(zhì)審查主義，一為形式審查主義。采形式審查主義的國家，對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于登記證上所載權利事項有無瑕疵，則不予過問，這樣的公示不具有公信力。采實質(zhì)審查主義的國家的登記具有公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權利與真實的權利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保護。實質(zhì)審查主義與形式審查主義的主要區(qū)別，在于就作為不動產(chǎn)物權變動的基礎原因——債權關系，登記機關有無審查權限。就本條來講，實行的是實質(zhì)審查主義，賦予不動產(chǎn)登記以公信力。
第十三條 登記機構不得有下列行為： （一）要求對不動產(chǎn)進行評估；（二）以年檢等名義進行重復登記； （三）超出登記職責范圍的其他行為。
本條規(guī)定不動產(chǎn)登記機構的禁止性義務。
第十四條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。
本條規(guī)定不動產(chǎn)物權生效的臨界點。
第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
本條關于物權與債權效力區(qū)分，區(qū)分了物權變動和原因行為。
第十六條 不動產(chǎn)登記簿記載的事項，是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。 不動產(chǎn)登記簿由登記機構管理。
本條規(guī)定不動產(chǎn)登記簿的證據(jù)資格和登記簿的管理。
第十七條 不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿記載的事項一致；記載不一致的，以不動產(chǎn)登記簿為準。
