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養(yǎng)老地產(chǎn)有哪些開(kāi)發(fā)模式？
提問(wèn)者：0430
提問(wèn)時(shí)間：2014-09-22 17:09
問(wèn)題分類(lèi)：土地知識(shí) > 專(zhuān)業(yè)知識(shí)
中國(guó)步入老齡化的一個(gè)地段，現(xiàn)代的養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)也越來(lái)越多了。養(yǎng)老建設(shè)的設(shè)計(jì)模式有很多種！我們遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)研究院在針對(duì)現(xiàn)代養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中問(wèn)題，提出了15種開(kāi)發(fā)模式。分為5大類(lèi)！
第一類(lèi)：與社區(qū)共同建設(shè)
模式1：專(zhuān)門(mén)建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)
綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類(lèi)型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會(huì)有老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類(lèi)配套設(shè)施。其開(kāi)發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營(yíng)企業(yè)，也可以是由政府投資進(jìn)行建設(shè)。
模式2：新建大型社區(qū)的同時(shí)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)
一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)大型居住區(qū)樓盤(pán)時(shí)，會(huì)考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT(mén)建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)。這種開(kāi)發(fā)模式有利于帶動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異化路線。養(yǎng)老組團(tuán)與社區(qū)其他組團(tuán)能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。
模式3：普通社區(qū)中配建各類(lèi)養(yǎng)老產(chǎn)品
據(jù)調(diào)研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會(huì)輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習(xí)慣差異而產(chǎn)生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開(kāi)但鄰近居住。因此普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，可滿足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求。這種“全齡社區(qū)”的居住理念能夠較好的符合我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情，將會(huì)是較受歡迎的一種養(yǎng)老居住模式。
模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施
在幾個(gè)社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施將會(huì)是一種較為有效的開(kāi)發(fā)模式。
第二類(lèi)：與相關(guān)設(shè)施并設(shè)
模式5：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施
目前國(guó)內(nèi)一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)希望與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點(diǎn)在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目，從而提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使老人感到居住在其中較有安全保障。
模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)
養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。
第三類(lèi)：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合
模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓
與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學(xué)設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會(huì)與他們的需求更加吻合。
模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品
養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。目前市場(chǎng)上已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)商嘗試在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長(zhǎng)壽文化等理念。這類(lèi)養(yǎng)老項(xiàng)目一般會(huì)選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。
模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開(kāi)發(fā)老年公寓
在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對(duì)于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護(hù)理時(shí)，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。
第四類(lèi)：與國(guó)際品牌接軌
模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施
目前一些國(guó)際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或投資企業(yè)試圖開(kāi)拓中國(guó)市場(chǎng)，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老壓力。例如歐洲一些國(guó)家的養(yǎng)老服務(wù)成本非常高，他們希望能在勞動(dòng)力相對(duì)低廉的國(guó)家拓展市場(chǎng)，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。
模式11——與國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開(kāi)發(fā)，引進(jìn)管理模式
最近的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮促使很多開(kāi)發(fā)商、投資者或政府人員都到國(guó)外參觀考察，從中看到了很多先進(jìn)的管理模式，并希望能夠?qū)⑵湓趪?guó)內(nèi)推行和實(shí)現(xiàn)，例如引進(jìn)國(guó)外老年運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，或與國(guó)外知名養(yǎng)老品牌共同開(kāi)發(fā)等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。
第五類(lèi)：其他方式轉(zhuǎn)型
模式12——與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)
目前保險(xiǎn)資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。從險(xiǎn)資的特征來(lái)看，由于其資金規(guī)模較大，回報(bào)要求低而周期又長(zhǎng)，相比來(lái)說(shuō)更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營(yíng)。未來(lái)保險(xiǎn)業(yè)可能會(huì)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。
模式13——與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì)注入養(yǎng)老地產(chǎn)
在對(duì)日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門(mén)洗浴、上門(mén)護(hù)理等服務(wù)開(kāi)始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護(hù)理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗(yàn)和客戶群是其項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。
模式14——利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)
在我們所接觸到的項(xiàng)目中，曾碰到過(guò)酒店管理公司希望轉(zhuǎn)向投資養(yǎng)老地產(chǎn)的情況。這類(lèi)公司具有自身獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處，很多經(jīng)驗(yàn)都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試?yán)门f酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。
模式15——將舊的國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活，改造為老年設(shè)施
可將一些閑置的國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活，改造為老年設(shè)施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國(guó)有資產(chǎn)所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對(duì)均勻，比較適合進(jìn)行改建。
以上我們遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)研究院（四零零-零二三-二二零六）總結(jié)出來(lái)的養(yǎng)老地產(chǎn)的模式。但在這些模式中不是很適應(yīng)中國(guó)國(guó)情，所以參考時(shí)請(qǐng)注意。樓上所說(shuō)的三種是最為常規(guī)的三種。
