問題詳情
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的流程是怎樣的？
提問者：sxl3070
提問時間：2014-09-28 09:25
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
1．相關(guān)概念陳述
?。?）土地流轉(zhuǎn)的定義
土地流轉(zhuǎn)（land circulation）其實是一種通俗和省略的說法，全稱應(yīng)該稱為農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將自己承包村集體的部分或全部土地的使用權(quán) (經(jīng)營權(quán)) 以一定的條件轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織經(jīng)營，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。
?。?）土地流轉(zhuǎn)的形式
結(jié)合農(nóng)村的實際情況，經(jīng)過幾年的實踐，全國各地涌現(xiàn)出一些好的典型，這對于加快完善我國土地流轉(zhuǎn)制度將起到重要作用。經(jīng)過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有以下幾種主要形式：
?、傥写＿@種流轉(zhuǎn)形式可分為農(nóng)戶間自行協(xié)商和通過中介組織兩種形式。兩種形式都是農(nóng)戶暫時無力或不愿經(jīng)營承包地，臨時把承包地交由別人代耕，原承包合同規(guī)定的權(quán)力和義務(wù)都不變，稅費仍由原承包者承擔(dān)，時間、條件一般由雙方口頭約定。在目前種田效益低下和代耕時間短的情況下，這種流轉(zhuǎn)幾乎都是無償流轉(zhuǎn)，有的承包戶甚至向代耕者倒貼代耕費。
?、谵D(zhuǎn)讓。這是由村小組操作的流轉(zhuǎn)形式。二輪土地承包以來，一些農(nóng)戶的家庭情況變化較大，如有的死亡絕戶，有的已達“五保”條件或喪失勞動能力，有的全家戶口遷走，有的已在城鎮(zhèn)立住腳，愿永久放棄承包權(quán)。對這些情況，經(jīng)村民會議研究后，由村小組收回重新發(fā)包，但由于目前想轉(zhuǎn)讓承包權(quán)農(nóng)戶的比例較大，約占30％，愿接受承包權(quán)的很少，村組對轉(zhuǎn)讓十分慎重，一般都是找到接包者后才同意收回承包權(quán)。全省約40萬畝。
?、圩赓U。這種形式主要是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會進行操作，鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會通過各種途徑聯(lián)系外地和本地的經(jīng)營者，由經(jīng)營者與鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會簽訂租賃合同，農(nóng)戶與村小組簽訂有關(guān)合同，取得土地經(jīng)營權(quán)，再召開村民代表會議進行表決，由村小組委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會與承包商簽訂租賃合同，村小組負責(zé)土地調(diào)整連片，用水、用電、機耕路修建、農(nóng)田整治等必要的前期開發(fā)，有的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會負責(zé)，也有的是承包者自己負責(zé)。這種形式的好處是承包商一般都實行規(guī)模經(jīng)營，效益好，合同時間長，解決拋荒較徹底。不足之處有兩點，一是愿意從事農(nóng)業(yè)的承包商不多，土地流轉(zhuǎn)的有效需求不足；二是由于少數(shù)農(nóng)戶以30年承包合同不可改變?yōu)橛删芙^調(diào)整，連片工作難做。
?、芡恋鼗Q。這種形式也分為村小組出面操作和農(nóng)戶之間自發(fā)進行兩種類型。由于規(guī)模經(jīng)營和調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的需要，必須進行土地連片，因涉及到農(nóng)戶有的不愿放棄土地經(jīng)營權(quán)，村小組必須將別處的承包土地與之互換，并根據(jù)土地的級差地租進行補償。全省約20多萬畝。舒城縣千人橋鎮(zhèn)已置換土地1000畝，他們主要采用兩種做法，一是將不在連片范圍內(nèi)而又愿意放棄土地經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶的承包地，與連片內(nèi)部分農(nóng)戶的耕地置換。二是以連片范圍以外的拋荒田置換連片內(nèi)的土地，村里給予適當(dāng)?shù)膹?fù)耕補助。這些都是實行農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的必要手段，但由于土地級差地租難以評估，工作量大，如遇到“釘子戶”操作較困難。
?、萃恋厝牍?。這種形式主要是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會操作。就是農(nóng)民把自己承包地的承包權(quán)作價折股參與開發(fā)。全省約10萬畝。如舒城縣千人橋鎮(zhèn)重陽村6個村民小組，把土地租給“中化建公司安徽分公司”培育苗木花卉，每畝年分紅150元，農(nóng)戶自己承擔(dān)稅費，這種形式缺點是農(nóng)戶的紅利是以固定金額發(fā)放的，不能體現(xiàn)出“風(fēng)險共擔(dān)、利益均沾”的原則，不是真正意義上的股份制。
?、拚袠伺馁u及其它形式。拍賣是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會操作的一種方式，對集體“四荒”進行開發(fā)，實行公開競標拍賣。舒城縣高峰鄉(xiāng)新棋、青松兩村抓住萬佛湖旅游開發(fā)機遇，拍賣庫區(qū)水上荒山、荒島，面積907畝，由外商投資開發(fā)旅游項目。這種方式的弊端是“四荒”拍賣后的收入往往一次性付給，同時，大多數(shù)地方用來辦集體企業(yè)，這樣的企業(yè)經(jīng)營容易出現(xiàn)問題，往往“肥了和尚窮了廟”，一旦企業(yè)破產(chǎn)，群眾不能長期從中獲益。
