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土地轉(zhuǎn)讓需要注意什么
提問者：09122
提問時間：2014-10-14 16:20
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
有關土地轉(zhuǎn)讓的注意事項
土地所有人將土地所有權(quán)有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人。有償?shù)氖琴I賣，無償?shù)氖琴浥c或遺贈。土地轉(zhuǎn)讓行為只能發(fā)生在土地私有制的社會里，我國在農(nóng)業(yè)、手工業(yè)和資本主義工商業(yè)社會主義改造基本完成之后，土地變私有制為公有制，因而不允許土地轉(zhuǎn)讓。但是土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，受讓人僅對土地享有使用權(quán)，而所有權(quán)仍屬于國家或集體。
一、“一土二賣”誰能最終獲得土地權(quán)利
所謂“一土二賣”是指，在土地二級市場中，賣家出于利益考慮或者惡意欺詐預付土地款等原因，將其擁有的土地使用權(quán)先后轉(zhuǎn)讓給兩個或者多個買家，并都與之簽訂了相應的《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。一旦出現(xiàn)前述情況，必將出現(xiàn)糾紛，因為，除非違反有關土地轉(zhuǎn)讓方面的禁止性規(guī)定(例如：未開發(fā)完成總投資的25%以上)，否則上述的多份轉(zhuǎn)讓合同都是有效的，理論上，每個買家都有權(quán)要求辦理土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)，以獲得所購土地的使用權(quán)，但肯定的是，最終只能有一個買家真正獲得土地使用權(quán)，其他買家都將遭受損失。
在此，我們可以先將“一土二賣”與商品房交易中的“一房二賣”問題進行比較，之后，不難得出這樣的結(jié)論：目前的土地交易制度中缺乏“買賣合同登記制度”。在商品房交易中，無論是期房買賣的《預售合同》還是現(xiàn)房的《買賣合同》，都有合同登記制度，其意義在于：進行了登記的合同具備優(yōu)先性，該合同的買方最終有權(quán)辦理所買賣房屋的過戶登記，從而能夠預防和解決“一房二賣”的問題;另一方面，買家在簽訂合同之前也可以到相關的登記機構(gòu)進行查詢，以防止賣家惡意簽訂合同，騙取預付款的可能。
那么，在缺乏登記制度的情況下，如何確定多份轉(zhuǎn)讓合同的優(yōu)先性?“解釋”給出了明確的答案：
1.已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，理所當然已獲得了土地的使用權(quán);
2.若多份轉(zhuǎn)讓合同均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，則已先行合法占有投資開發(fā)土地的買方有權(quán)優(yōu)先請求賣方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務的，從而最終獲得土地的使用權(quán);
3.若多份轉(zhuǎn)讓合同的買方均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，則先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的買方有權(quán)優(yōu)先請求賣方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務的，從而最終獲得土地的使用權(quán);
4.若多份轉(zhuǎn)讓合同均未履行，依法成立在先的合同買方有權(quán)優(yōu)先請求賣方履行，從而最終獲得土地的使用權(quán)。而合同成立的時間一般來說就是合同雙方在合同上簽字蓋章的時間。
對上述規(guī)定進行一個總結(jié)，實際上確定多份土地轉(zhuǎn)讓合同優(yōu)先性的規(guī)則是：先變更登記、再占有、再付款、再合同成立。
二、違約責任并不能嚇倒惡意違約者
正是由于缺乏“買賣合同登記制度”，買方在簽訂合同時確實很難了解賣方是否已經(jīng)將土地轉(zhuǎn)讓給了其他人，也不能完全避免賣家惡意違約將土地再賣給其他人。所謂惡意違約，是指賣家將土地轉(zhuǎn)讓了一個買家A之后，若有其他的買家B愿意出更高的價錢購買土地，而高出的價格又超過賣家違反前一個交易合同需要承擔的賠償責任時，賣家故意違約不向A而是向B交付土地、辦理相關的土地是使用權(quán)變更手續(xù)。
因此，在簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同時，買家應當注意以下幾點：
一是，做適當?shù)氖虑罢{(diào)查，包括所要購買的土地是否已經(jīng)辦理了使用權(quán)變更登記;到現(xiàn)場考察一下，土地是否已經(jīng)交由其他人占有開發(fā)等等;
二是，盡量根據(jù)上述優(yōu)先性規(guī)則，盡快辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)或者讓賣家交付土地，謹防賣家惡意違約;
三是，盡量明確約定較大數(shù)額的違約金，一方面能夠增加賣家惡意違約的難度，另一方面，一旦無法獲得土地，仍然能夠基于轉(zhuǎn)讓合同要求賣家賠償損失。在此，有一點值得注意：最高人民法院曾就商品房買賣出臺過一個《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第8條對于開發(fā)商“一房二賣”的行為加重了其賠償責任，增加了“不超過已付房款一倍”的懲罰性賠償責任。相比之下，此次“解釋”對于賣家“一土二賣”的賠償責任僅僅只規(guī)定適用《合同法》的相關規(guī)定。
三、注意視為“土地轉(zhuǎn)讓合同”的特殊情形
在此次“解釋”中，有一種特殊的情況被認定為土地轉(zhuǎn)讓：根據(jù)《解釋》第24條的規(guī)定，在房地產(chǎn)合作開發(fā)中，若在相應的合同開發(fā)合同中約定，提供土地使用權(quán)的一方不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益，則此合同將被認定實際上是一個土地轉(zhuǎn)讓合同。此時，合作雙方的權(quán)利義務應當依據(jù)土地轉(zhuǎn)讓的有關法律法規(guī)予以確認，自然也包括了“一土二賣”規(guī)則的適用。
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