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土地置換如何繳納稅費(fèi)？
提問(wèn)者：DY1146
提問(wèn)時(shí)間：2014-10-20 13:45
問(wèn)題分類：土地知識(shí) > 專業(yè)知識(shí)
《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（2006～2020年）》指出，對(duì)新增建設(shè)用地缺口較大的地區(qū)，要運(yùn)用好城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的機(jī)制，解決合理發(fā)展用地不足。這就是通常所說(shuō)的“土地置換”，將農(nóng)村集體建設(shè)用地通過(guò)復(fù)墾后變?yōu)楦兀賹⑥r(nóng)村集體建設(shè)用地置換到城鎮(zhèn)，通過(guò)征收變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。
目前，在土地置換過(guò)程中如何收取相關(guān)費(fèi)用，尚沒(méi)有明確的政策規(guī)定。土地使用權(quán)人除按規(guī)定繳納出讓金外，還需繳納哪些相關(guān)費(fèi)用，由于大家對(duì)土地置換過(guò)程的認(rèn)識(shí)及對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的理解不同，產(chǎn)生的看法也不相同。歸納起來(lái)有以下幾種看法：
第一種觀點(diǎn)，通過(guò)土地置換方式只是解決了建設(shè)用地指標(biāo)，而項(xiàng)目單位占用了耕地，所以要按土地轉(zhuǎn)征對(duì)待，用地單位需要繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)和耕地占用稅。
第二種觀點(diǎn)，項(xiàng)目單位雖然占用的是耕地，而實(shí)際上是甲地的集體建設(shè)用地通過(guò)置換轉(zhuǎn)移到乙地，在乙地通過(guò)辦理征收手續(xù)使集體建設(shè)用地征收為國(guó)有建設(shè)用地，所以耕地開(kāi)墾費(fèi)和耕地占用稅都不用繳納。
第三種觀點(diǎn)，項(xiàng)目單位既然占用了耕地，就需要依據(jù)耕地占用稅條例繳納耕地占用稅，由于是通過(guò)置換實(shí)際上利用原來(lái)的集體建設(shè)用地，所以不需要再繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)。
此外，還有一種觀點(diǎn)是，項(xiàng)目單位有開(kāi)墾同等數(shù)量和質(zhì)量的耕地的義務(wù)，用于土地置換的集體建設(shè)用地也需要復(fù)墾為耕地，所以項(xiàng)目單位需要繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，而通過(guò)置換，用地單位實(shí)質(zhì)上使用的是原集體建設(shè)用地，所以不需要繳納耕地占用稅。筆者贊同這種觀點(diǎn)，理由如下：
其一，用地單位應(yīng)該繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)。這是由于《土地管理法》第三十一條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。沒(méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，?？钣糜陂_(kāi)墾新的耕地?？梢钥闯觯嫉貑挝婚_(kāi)墾新的耕地是法律規(guī)定的義務(wù)，在實(shí)際工作中一般都是通過(guò)繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)來(lái)履行這項(xiàng)義務(wù)的。同時(shí)，耕地開(kāi)墾費(fèi)是專項(xiàng)費(fèi)用，是不能算入土地出讓金里的，工業(yè)用地實(shí)行最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以后，占地單位仍需繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)。
在土地置換中同時(shí)解決了兩個(gè)問(wèn)題，一是新增建設(shè)用地指標(biāo)問(wèn)題，二是補(bǔ)充耕地指標(biāo)問(wèn)題。用于置換的集體建設(shè)用地需要復(fù)墾為耕地，復(fù)墾費(fèi)應(yīng)該由用地單位支付。工業(yè)用地實(shí)行招拍掛后，土地置換先期工作由國(guó)土部門(mén)操作完成，使用集體建設(shè)用地需要由政府先行墊付集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為耕地的復(fù)墾費(fèi)用，那么土地出讓后用地單位除繳納土地出讓金外，還要繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)。
其二，用地單位不再繳納耕地占用稅?！陡卣加枚悤盒袟l例》第三條規(guī)定：占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。項(xiàng)目單位雖然從形式上看是占用的耕地，而實(shí)際上在土地置換中，由于將農(nóng)村集體建設(shè)用地通過(guò)置換的方式移到了項(xiàng)目建設(shè)位置，可以說(shuō)用地單位使用的實(shí)質(zhì)上是集體建設(shè)用地通過(guò)征收變?yōu)榈膰?guó)有建設(shè)用地。另外，從整體上講，土地置換實(shí)現(xiàn)了集體建設(shè)用地減少和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加的平衡，建設(shè)用地和耕地總面積沒(méi)有發(fā)生變化，所以不用再繳納耕地占用稅。
