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城鎮(zhèn)居民買賣宅基地受不受法律保護？

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城鎮(zhèn)居民買賣宅基地受不受法律保護？

提問者：04255 提問時間：2014-10-20 16:31 問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識

城鎮(zhèn)居民買賣宅基地受不受法律保護？
根據(jù)的什么法？是哪年頒發(fā)的？
1984年進行的買賣，法律規(guī)定有效力嗎？

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共 1 條回答

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回答者：zhangqy | 回答時間 2014-10-20 16:32 | (0)

1、嚴格按照法律及相關(guān)規(guī)定來講，這個買賣是違法的，從而是無效的。農(nóng)村村民對宅基地只享有占有和使用的權(quán)利，沒有擅自處分的權(quán)利。房屋過戶手續(xù)本來是不能辦理的，給辦理過戶手續(xù)的房管部門是違法行政。
　　主要依據(jù)如下：
　　《物權(quán)法》規(guī)定：
　　第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
　　第十二條登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
　?。ㄒ唬┎轵炆暾埲颂峁┑臋?quán)屬證明和其他必要材料；
　?。ǘ┚陀嘘P(guān)登記事項詢問申請人；
　?。ㄈ┤鐚?、及時登記有關(guān)事項；
　?。ㄋ模┓伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
　　申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
　　第一百五十二條宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
　　第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
　　《土地管理法》規(guī)定：
　　第九條國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)。
　　第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。
　　第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
　　農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
　　農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
　　農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
　　國土資源部《查處土地違法行為立案標準》規(guī)定：“一、（五）以轉(zhuǎn)讓房屋（包括其他建筑物、構(gòu)筑物），或者以土地與他人聯(lián)建房屋分配實物、利潤，或者以土地出資入股、聯(lián)營與他人共同進行經(jīng)營活動，或者以置換土地等形式，非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；”
　　國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知（國辦發(fā)〔2007〕71號）規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”?！?
　　國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定（國發(fā)〔2004〕28號）規(guī)定：“改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！?
　　國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見（國土資發(fā)[2004]234號）規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”
　　國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知（國土資發(fā)〔2008〕146號）規(guī)定：“（二）嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。”
　　建設(shè)部《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定：“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！?
　　綜上所述，由于房屋與地不可分離的特性，甲與乙的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。

　　2、至于直接單純將本村的宅基地賣于本村人，那是不可以的。因為宅基地作為集體土地使用權(quán)的一種特殊使用方式，國家是有許多規(guī)定的，宅基地的申請和轉(zhuǎn)讓也是有著嚴格限制的。
　　《物權(quán)法》規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！倍锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”依據(jù)這些法律原則精神，中共中央、國務(wù)院在（中發(fā)〔1997〕11號）通知中明確規(guī)定：“農(nóng)村居民建住宅要嚴格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，依法取得宅基地。農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過標準的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。除國家征用外，集體土地使用權(quán)不得出讓，不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，也不得轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”國土資源部也在關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見中規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省（區(qū)、市）規(guī)定的標準。對“一戶多宅”和空置住宅，各地要制定激勵措施，鼓勵農(nóng)民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應(yīng)退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地?！痹趪临Y源部關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知中更是進一步規(guī)定：“嚴格落實農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理?！?/div>

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