問題詳情
工業(yè)用地房產(chǎn)稅如何計算？
提問者：01132
提問時間：2014-07-11 13:55
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
關于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題
按現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策規(guī)定，房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)，房產(chǎn)原值按國家會計制度規(guī)定核算。20世紀90年代實行土地有償使用后，會計制度明確要對土地進行價值核算：買地建房的，需要把有關地價結(jié)轉(zhuǎn)到固定資產(chǎn)；直接購買房地產(chǎn)的，按買價計入固定資產(chǎn)。因此，一般而言，房屋原值中是包含地價的。2007年開始實施的《企業(yè)會計準則》規(guī)定，企業(yè)可將土地單獨進行會計核算，據(jù)此，地價就不再計入房產(chǎn)原值，這使得適用不同會計制度的企業(yè)，由于會計處理不同，有的要將地價計入房產(chǎn)原值，有的則不需計入，從而在納稅人之間產(chǎn)生了稅負不公。更為嚴重的是，近年來還出現(xiàn)了為少繳房產(chǎn)稅將已計入房產(chǎn)原值的地價剝離出來的情形。為維護稅收公平，堵塞稅收漏洞，有必要就此問題進行明確。
地隨房走，房依地建，土地和房屋不可分割，按照《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定的“房地一致”原則，應將房產(chǎn)用地的價值計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。這既在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促進節(jié)約集約用地，同時，也符合下一步房地產(chǎn)稅改革的方向。由于現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為房產(chǎn)“原值”，為保持房、地價值計量口徑的一致，計入房產(chǎn)原值的土地也應是“原值”，為此，規(guī)定計入房產(chǎn)原值的地價是指為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。
考慮到將地價計入房產(chǎn)原值后，部分單位如倉儲、物流企業(yè)等由于生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，占地面積大，可能稅負增加較多，對這類“大地小房”的情況需給予一定照顧，允許其只將部分土地的地價計入房產(chǎn)原值征稅。關于大地小房的界定標準問題，經(jīng)過實地調(diào)研部分企業(yè)，并參考了國土資源部《工業(yè)項目建設用地控制指標》（國土資發(fā)[2008]24號），最終將宗地容積率0.5（工業(yè)用地最低容積率）作為界定“大地小房”的標準。宗地容積率低于0.5的屬于“大地小房”，可僅將部分土地的地價計入房產(chǎn)原值，計入的土地面積按應稅房產(chǎn)建筑面積的2倍計算。
這里有兩個概念：宗地和容積率。宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個權(quán)屬單位。容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強度的指標。
例如，某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過計算可知該宗地容積率為0.4，因此，計入房產(chǎn)原值的地價=應稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價=8000平方米×2×1萬元/平方米=16000萬元。
再如，某企業(yè)以8000萬元購置了一宗建筑面積為5000平方米的房地產(chǎn)，其中，該宗土地面積1000平方米，地價2000萬元，通過計算可知宗地容積率為5，因此，應將全部地價2000萬元計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。
