問題詳情
國企改革重組中的土地流轉(zhuǎn)政策？
提問者：02186
提問時間：2014-07-17 16:04
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
城市經(jīng)營性用地的相當(dāng)大部分為國有企業(yè)占有使用著。其中的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)逐步實行有償使用制度。對國有企業(yè)改革和重組中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。
處置土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)嚴格按下列程序辦理：1、擬訂土地使用權(quán)處置方案；2、地價評估結(jié)果確認和土地使用權(quán)處置方案審批；3、簽訂合同與變更土地登記。
（1）破產(chǎn)
土地部門的介入。由人民政府宣布破產(chǎn)的企業(yè)，立案十日內(nèi)通知市土地管理部門。按職能分工，后者派員參與人民法院受理的破產(chǎn)企業(yè)清算工作。
①土地使用權(quán)能否進入破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)的條件。1、可作為破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)的土地使用權(quán)有：a、破產(chǎn)企業(yè)通過土地使用權(quán)出讓（含已補辦出讓手續(xù)）、轉(zhuǎn)讓方式獲得的在規(guī)定使用年限內(nèi)的土地使用權(quán)，b、破產(chǎn)企業(yè)依法出租的土地使用權(quán)。2、不得作為破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)的土地使用權(quán)有：c、以劃撥方式獲得的土地使用權(quán)，d、借（占）用土地使用權(quán)屬于其他單位或個人的土地，e、依法取得的臨時用地。
②破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的處置。企業(yè)破產(chǎn)時，1、企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)（a），應(yīng)當(dāng)以拍賣或者招標(biāo)方式為主依法轉(zhuǎn)讓。2、依法出租的土地使用權(quán)（b），可以解除或繼續(xù)履行原合同。3、以劃撥方式獲得土地使用權(quán)（c），由市人民政府收回，依法采取拍賣招標(biāo)等方式進行土地使用權(quán)出讓，所得收入可優(yōu)先用于破產(chǎn)企業(yè)職工安置。國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。4、借（占）用土地使用權(quán)屬于其他單位或個人的土地（d），由土地管理部門查實清退或收回。5、依法取得的臨時用地（e），由土地管理部門收回。
③破產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)作為抵押物的，其轉(zhuǎn)讓所得首先用于破產(chǎn)企業(yè)職工的安置，對剩余部分抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
④破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)價格評估。涉及以劃撥方式取得的土地的使用權(quán)或涉及改變出讓合同條件的土地使用權(quán)價格評估的，需由具有土地估價能力的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，并由土地行政主管部門確認評估結(jié)果后，并入整體資產(chǎn)評估結(jié)果。
（2）兼并
①土地使用權(quán)保留劃撥方式的條件。1、國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)；2、在國有企業(yè)兼并、合并中被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；3、國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。以上三種情況下，保留劃撥用地方式的期限不超過五年。
②土地增殖稅。兼并中的土地增殖稅按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增殖稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字【1955】48號）的規(guī)定免收，不改變土地使用用途的，土地出讓金原則上暫不征收。
③手續(xù)與收費。中介機構(gòu)和有關(guān)部門要簡化手續(xù)，盡快辦理。對收費項目，本著只收工本費的原則適當(dāng)收取。
（3）重組
①組建大型企業(yè)集團土地使用。大型企業(yè)集團內(nèi)的改制企業(yè)（合資與上市企業(yè)除外）使用土地，可以選擇有償出讓、國家入股或租賃方式，國有獨資企業(yè)還可以選擇行政劃撥方式。凡實行有償出讓方式的，需按土地出讓金總額7%交納出讓金。凡實行土地租賃方式的，兩年內(nèi)免收租金，三年內(nèi)按20%收取租金。凡選擇行政劃撥方式的，需經(jīng)市土地主管部門批準。
②組建大型企業(yè)集團房地產(chǎn)交易的稅費。大型企業(yè)集團的企業(yè)在兼并重組過程中，為安置下崗人員、減輕負債等轉(zhuǎn)讓、出售的房地產(chǎn)所得收入，一次性免征營業(yè)稅和所得稅。
（4）公司制改造
①劃撥土地處置。當(dāng)前企業(yè)改制中，劃撥土地使用權(quán)評估后，在土地使用權(quán)尚未依法處置前，該土地資產(chǎn)既不能作為企業(yè)資產(chǎn)，也不能納入企業(yè)負責(zé)。
②評估的地價。評估的地價統(tǒng)一為土地基準價格，不作為企業(yè)、單位產(chǎn)權(quán)變動時土地的實際價格。
③國有中小企業(yè)改制。1、土地使用。改制、兼并和出售的中小型企業(yè)，土地使用可以選擇有償出讓、租賃、作價入股或行政劃撥方式。土地未列入拍賣、出售資產(chǎn)范圍的，原則上應(yīng)采用向國家租賃方式使用；經(jīng)市土地主管部門批準，也可采用行政劃撥方式。凡實行土地租賃方式的，前2年內(nèi)免收租金、后3年內(nèi)按40%收取租金。土地列入拍賣、出售資產(chǎn)范圍的，經(jīng)地價評估，后按有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。凡實行有償出讓方式的，需按土地出讓金總額的7%交納出讓金。2、產(chǎn)權(quán)交易稅費。a、產(chǎn)權(quán)交易代理費按成交價格的1‰收取，手續(xù)費按成交價格的0.5‰收取。每筆代理費最多不得超過5000元，每筆手續(xù)費最多不得超過2000元。b、中小企業(yè)在兼并重組過程中，為安置下崗職工、減輕負債等而進行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出售所得收入，一次性免征營業(yè)稅和所得稅；土地增殖稅暫緩征收。
④國有小型商業(yè)企業(yè)產(chǎn)權(quán)出售。1、土地使用權(quán)。被出售產(chǎn)權(quán)企業(yè)占用的土地使用權(quán)由購買方補辦土地出讓手續(xù)，按土地使用權(quán)評估確認價格的7%繳納土地出讓金；購買方也可向國家租賃土地使用權(quán)，租賃期的前五年享受兩年免收、三年按規(guī)定標(biāo)準的40%繳納租金的優(yōu)惠政策，企業(yè)產(chǎn)權(quán)售出后應(yīng)及時辦理土地登記。2、房屋處置。被出售產(chǎn)權(quán)企業(yè)原租用的國有房產(chǎn)，購買方可繼續(xù)租賃，并執(zhí)行原房租標(biāo)準；經(jīng)房管部門同意，也可購買房屋產(chǎn)權(quán)。
（5）股份有限公司
①土地登記。股份有限公司設(shè)立中，辦理地價評估，必須依法進行土地使用權(quán)登記，取得《國有土地使用證》。
②土地使用權(quán)評估。改建或新設(shè)公司使用的國有土地使用權(quán)必須評估。
③公司土地使用權(quán)處置。在股份制改組時，可以根據(jù)國土法字【1994】第153號規(guī)定的土地使用權(quán)出讓、作價入股和租賃三種方式，結(jié)合自身情況加以處置。1、處置限制。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、出租或作價入股，其最高年限不得超過公司取得的土地使用權(quán)規(guī)定年限；以租賃方式取得的土地使用權(quán)，公司以繼續(xù)租賃方式使用土地必須簽訂租賃合同，不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。2、處置方式。a、出讓方式。土地使用權(quán)受讓方到土地管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。b、租賃方式。由公司和市土地管理部門或擁有土地使用權(quán)租賃權(quán)的部門和機構(gòu)簽訂租賃合同。c、作價入股。國家可以一定年期的國有土地使用權(quán)作價入股，經(jīng)評估作價后，界定為國家股，由土地管理部門委托國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。土地管理部門應(yīng)與國有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同。股本額及股份比例不得低于規(guī)定數(shù)量。
④變更登記。改建或新設(shè)的公司，憑公司審批機關(guān)的批準文件、土地使用權(quán)變更登記申請、土地使用權(quán)處置方案批準文件、土地使用權(quán)出讓（租賃）合同、土地使用權(quán)出讓金繳納憑證及其他有關(guān)文件，按國家有關(guān)法律規(guī)定和《土地登記規(guī)則》的要求，向縣級人民政府土地管理部門申請變更土地登記。
⑤使用集體土地規(guī)定。改建或新設(shè)公司使用集體所有土地的，必須持公司審批機關(guān)的批準文件，向縣級以上人民政府土地管理部門提出申請，按國家規(guī)定，經(jīng)批準征為國有土地后，方可按本規(guī)定辦理土地使用權(quán)評估、處置和變更登記手續(xù)。
⑥盤活國有房地產(chǎn)存量試點中土地資產(chǎn)的注入
綜合滬、津兩市部分國有工商企業(yè)盤活國有房地產(chǎn)存量試點中，有關(guān)存量國有土地資產(chǎn)的注入辦法如下：
①注入價格。以清產(chǎn)核資中對不同地區(qū)工商企業(yè)用地的評估價格進行計賬。
②注入方式。由市土地局與試點企業(yè)簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。
③注入后的運作。
1、試點企業(yè)受讓土地使用權(quán)后，要按照優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的要求，支持和鼓勵所屬在市中心的工業(yè)企業(yè)向外圍工業(yè)區(qū)、區(qū)縣開發(fā)小區(qū)及濱海新區(qū)轉(zhuǎn)移，通過盤活存量土地，使賬面土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為企業(yè)的實際資金和資產(chǎn)。
2、試點企業(yè)受讓土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃確定的用地性質(zhì)，可轉(zhuǎn)讓、出租、以土地資產(chǎn)作價入股、置換土地及從事房地產(chǎn)開發(fā)等。試點企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，需經(jīng)市土地局重新審核土地使用價格。
3、試點企業(yè)利用原有場地從事房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或以土地作價入股時，應(yīng)征得市規(guī)劃（土地）局同意，并按規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓補充合同，補交土地出讓金。出讓金標(biāo)準按照市場情況確定。
市政府按照以下規(guī)定收取土地出讓收益，其余留給試點企業(yè)。
一是不改變用地性質(zhì)，以土地作價入股進行合資合作的，市政府按評估地價的30%收取土地出讓收益。二是改變用地性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，將土地作價入股或從事房地產(chǎn)開發(fā)的，市按“雙優(yōu)化工程”政策，對不同類型企業(yè)分別按土地使用權(quán)出讓金總額的5%、7%和17%比例收取土地出讓收益。
４、“空轉(zhuǎn)”期間，試點企業(yè)仍需按規(guī)定繳納土地使用費稅。
