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土地增值稅的減稅與免稅有哪些規(guī)定？
提問者：021134
提問時(shí)間：2014-07-29 18:28
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
（一）對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的減免稅優(yōu)惠稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%免征土地增值稅。在實(shí)際執(zhí)行這條減免稅規(guī)定時(shí)，應(yīng)注意以下四點(diǎn)：
（1）要注意開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。所謂“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。目前，我省對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定規(guī)定是：除計(jì)委立項(xiàng)為高級公寓、別墅、渡假村及非住宅項(xiàng)目之外的其他住宅，按扣除該住宅地價(jià)后，每平方米造價(jià)在當(dāng)?shù)禺?dāng)期普通住宅造價(jià)水平50%以內(nèi)的，界定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。
（2）注意確認(rèn)增值額是否未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，對那些雖從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)建設(shè)的，但取得的增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，也不能予以免稅。
（3）對增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對其全部增值額按規(guī)定計(jì)征土地增值稅，不能僅按其超過扣除項(xiàng)目金額20%的部分計(jì)算征稅。
（4）對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。
（二）對國家征用收回的房地產(chǎn)的減免稅優(yōu)惠
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。這里所說的“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。
（三）對個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的減免稅優(yōu)惠
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地 增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì) 征土地增值稅。
（四）對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)的減免稅優(yōu)惠
（1）1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)的何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。
（2）1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。對于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定5年免稅，其以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)的，可以適當(dāng)延長免稅期限。
（3）在上述免稅期限內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超出合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。上述減免稅的適用范圍，限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的行為，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的，不適用此規(guī)定。
