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工業(yè)用地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)用地要交哪些稅種？
提問(wèn)者：01201
提問(wèn)時(shí)間：2014-08-18 17:05
問(wèn)題分類(lèi)：土地知識(shí) > 專(zhuān)業(yè)知識(shí)
工業(yè)用地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)用地要交哪些稅種？
土地改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式重新出讓。主要法律法規(guī)政策依據(jù)：
《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?！?
《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》（國(guó)辦發(fā)[2003]70號(hào)）第四點(diǎn)“四、加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一管理。開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃并納入土地利用年度計(jì)劃，選址必須納入城市統(tǒng)一規(guī)劃管理。凡是違法下放農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用和供地審批權(quán)，違法下放規(guī)劃管理權(quán)的，必須立即糾正，廢止有關(guān)文件。要嚴(yán)格按照法定程序征用土地，并按法定標(biāo)準(zhǔn)給予農(nóng)民合理補(bǔ)償和妥善安置，嚴(yán)禁拖欠、截留和挪用被征地農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)用。嚴(yán)禁低價(jià)協(xié)議出讓土地，協(xié)議供地必須提前公布供地方案。協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)同意，由國(guó)土資源行政主管部門(mén)統(tǒng)一招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓。禁止將以征用方式取得的農(nóng)民集體所有土地用于農(nóng)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要對(duì)種植、養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)園區(qū)的建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)做出規(guī)定，防止將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，變相搞房地產(chǎn)?！?
《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第11號(hào)）第四條“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。
前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?！?
如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策個(gè)人認(rèn)為只要按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)就可以了，這是一個(gè)基本的原則。但是，在實(shí)際當(dāng)中，不同的地方對(duì)這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對(duì)這類(lèi)土地必須進(jìn)入市場(chǎng)公開(kāi)交易（招拍掛），又如只要按經(jīng)認(rèn)可的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)交清出讓金即可進(jìn)入市場(chǎng)等等。歸總起來(lái)，這些操作的差別實(shí)際上可以理解為“應(yīng)補(bǔ)交的市場(chǎng)價(jià)”如何實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題，政策對(duì)此并沒(méi)有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說(shuō)如果地方在執(zhí)行上頭的政策時(shí)可以采取更為嚴(yán)格的措施，比如2樓朋友說(shuō)的“必須招拍掛”等等。值得注意的是，“必須招拍掛”個(gè)人認(rèn)為需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買(mǎi)斷（一定年期），因此強(qiáng)制性要求“招拍掛”的做法不妥當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利要求進(jìn)入有形市場(chǎng)公開(kāi)交易。
《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》（國(guó)辦發(fā)[2003]70號(hào)）第四點(diǎn)中的部分“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)同意，由國(guó)土資源行政主管部門(mén)統(tǒng)一招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓?！?
招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）——國(guó)土資源布2006年5月31日發(fā)布2006年8月1日實(shí)施
規(guī)定：
“4．3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍
（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；
（2）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；
（3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；
（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)秶?guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；
（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；
（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的其他情形?！?
協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）——國(guó)土資源部2006年5月31日發(fā)布2006年8月1日實(shí)施
規(guī)定：
“4．3協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍
出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：
（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；
（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；
（3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；
（4）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；
（5）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形?！?
“8出讓土地改變用途等土地使用條件的處理
出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件，經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門(mén)同意，原土地使用權(quán)人可以與市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，但《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定，及時(shí)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理土地登記。
調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，按下式確定：
應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格”
